Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
За что отвечает застройщик
Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.
Что входит в возможные поломки оборудования:
- сбой в работе или лопнувшие батареи
- лопнувшие водопроводные или канализационные трубы
- перепады напряжения в сети
- засоры (труб, мусоропроводов)
- поломки лифта
Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:
- грибок и плесень
- трещины фасадов, стен, потолков
- нестыковка швов
- дефекты, влияющие на функциональность стеклопакетов
- нарушенная геометрия пространства квартиры
На какие дефекты гарантия не распространяется?
Негарантийными признаются следующие ситуации:
— Естественный износ, старение материалов
— Поломка, спровоцированная неправильной эксплуатацией помещений и имущества
— Дефект, появившийся в результате нарушения правил пользования электроприборами и сантехникой
— Поломки коммуникаций, канализации, системы отопления и других систем, обеспечивающих жизнедеятельность, в которых виноваты сами собственники
— Квартира, в которой выявлен дефект, использовалась не по назначению
Если собственник успел выполнить ремонт в новой квартире, добиться от застройщика работ по гарантии будет сложнее. И практически невозможно воспользоваться гарантийным обслуживанием после проведения перепланировки, особенно неузаконенной.
Если компания-застройщик признана банкротом, добиться от нее исполнения обязательств невозможно, даже если выявленный дефект будет признан гарантийным.
Что такое гарантийный ремонт от застройщика и что он предполагает?
Квартира является технически сложным инженерным объектом, потому на нее должна распространяться гарантия. Нормативная база, предусматривающая гарантийные обязательства на недвижимость, приобретаемую по договору долевого участия, прописана в Законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Согласно этому документу, сроки гарантии на квартиру предусматриваются в ДДУ и должны составлять не менее 5 лет – на конструкцию недвижимости и не менее 3лет – на техническое оборудование.
Однако по договоренности эти сроки могут быть увеличены. Кроме того, приобретение квартиры подпадает под действие закона «О защите прав потребителей», который подразумевает безвозмездное устранение выявленных недостатков производителем или продавцом (в данном случае застройщиком).
Что же представляет собой гарантийный ремонт застройщика? Если в период действия гарантийных обязательств покупатель выявит недостатки, которые стали следствием некачественного строительства, отделки, других работ и возникли по вине застройщика, он должен их устранить в разумные сроки и безвозмездно. При этом по договоренности с другой стороной возможна компенсация стоимости ремонта, проведенного силами собственника недвижимости или третьей стороной. Сроки устранения недостатков по гарантии обычно прописываются в договоре долевого участия или могут обсуждаться в каждом конкретном случае. Но владельцу квартиры следует помнить, что задержки при проведении гарантийного ремонта – такое же нарушение ДДУ, как и отказ его выполнять, а значит, может быть основанием для предъявления претензий.
На какой срок распространяется гарантия
Срок гарантии застройщика на многоквартирный дом составляет 5 лет и 3 года на оборудование установленное в нем. В договоре долевого участия отдельным пунктом, возможно, оговорить увеличение гарантийного срока на отдельные конструкции и элементы.
Момент начала гарантии отсчитывается от даты получения квартиры или даты заселения в нее.
Важный момент! Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
На что гарантия не распространяется
Застройщик вправе отказать в предоставлении гарантии в следующих ситуациях:
- при износе дома и снижении технических характеристик в связи с окончанием установленного периода, в течение которого здание эксплуатировали;
- при несоблюдении правил пользования общими помещениями;
- при неправильном монтаже сантехники и эксплуатации бытовой техники с нарушениями;
- при повреждении элементов конструкции, которые согласно акту приема-передачи были приняты без претензий, или в случае выхода их из строя в связи с нарушениями правил использования;
- при непредвиденных обстоятельствах, вызванными сбоями в работе коммуникационных систем, которые возникают вследствие неправильной эксплуатации.
Как правильно предъявить претензию
Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).
Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.
Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.
Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».
Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.
Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.
Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:
| 1. | Устранения всех недостатков девелопером. |
| 2. | Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик. |
| 3. | Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. и закона о защите прав потребителей. |
| 4. | Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 . |
Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?
В процессе эксплуатации владелец квартиры может выявить недоделки или явные дефекты — повреждение крыши, наличие трещин в кровле, появление плесени и другие. В момент приемки не всегда удается обнаружить имеющиеся «ляпы», но в будущем они проявились. Поводов, которые позволяют обратиться к застройщику, множество.
Объем гарантийных обязательств по отношению к квартире описан в ФЗ №214 (статье 7). Важно, чтобы передаваемый объект соответствовал условиям договора ДДУ, действующим регламентам в градостроительной сфере и техническим нормам. За качество и безопасность квартиры отвечает именно застройщик.
Срок гарантии оговаривается в ФЗ №214, но стороны ДДУ вправе устанавливаться более продолжительный период (по согласованию). При оформлении акта приема-передачи дольщик получает квартиру в пользование. Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет. Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).
Начало течения гарантийного срока на общее имущество МКД
Точка начала отсчета гарантийного срока на общее имущество МКД (составляющего не менее 5 лет) – это дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД.
Подробное обоснование указанной позиции можно найти в следующих судебных актах.
|
Реквизиты судебного акта |
Суть позиции |
|
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016 |
С момента подписания первого передаточного акта на любое помещение в доме возникает режим общей долевой собственности на имущество МКД (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). А поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами технологического и инженерного оборудования и иного общего имущества МКД, необходимо исходить из того, что в отношении иного общедомового имущества (стены, кровля, фасад, фундамент и пр.) гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, составляя при этом 5 лет |
|
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 № 09АП-58182/2019 по делу № А40-318688/18 |
Гарантийный срок в отношении общего имущества МКД наступает со дня передачи участнику долевого строительства первого помещения в указанном доме, поскольку вместе с первым переданным жилым (нежилым) помещением (машино-местом) передается также общее имущество МКД. Поскольку гарантийный срок на общее имущество является единым, он должен исчисляться с даты начала эксплуатации здания участниками долевого строительства. Иное означало бы, что застройщик должен нести риск случайной гибели за имущество, переданное дольщикам, что противоречит законодательству о долевом строительстве и жилищному законодательству |
Какие гарантии дает застройщик.
Отделка квартиры указывается в ДДУ в разделе «Характеристика объекта».
В соглашение между застройщиком и дольщиком должны вноситься сведения о передаче квартиры, гарантия качества и ответственность компании при обнаружении недостатков.
Будущий собственник должен внимательно изучить договор. Если при приеме квартиры он обнаружит нарушения, то может отказаться от подписания акта приема.
В таком случае составляется документ, где указываются недостатки и сроки их устранения.
Гарантии застройщика закон № 214-ФЗ указывает на различные конструкции.
Встречается, что дефекты проявляются уже после того, как квартира или дом введены в эксплуатацию.
Срок действия гарантий составляет:
- на несущие конструкции, стены, окна, фасад – 5 лет;
- на крышу и межпанельные швы – 10 лет;
- на коммуникационные системы (отопление, канализация,
- мусоропровод и др.) – 3 года.
Гарантия на окна в новостройке от застройщика
Один из самых распространенных недостатков, которые дольщики обнаруживают при приемке квартир – это дефекты окон. Оконные блоки часто повреждаются рабочими при установке – появляются царапины на створках, сколы и царапины остекления, блоки устанавливаются с отклонением от вертикальной плоскости. Кроме того, блок может быть установлен неправильно, что повлечет за собой понижение температуры воздуха, продувание и промерзание в помещении.
Как обнаружить скрытые недостатки квартиры
Сразу обнаружить все скрытые дефекты невозможно. Некоторые “подводные камни” ремонта видны только в определенное время года. Например, если вы вселились в квартиру летом, вы могли не заметить плохое качество системы теплоснабжения. Осенью, как только отопительная система будет запущена, трубы могут дать течь. Для того чтобы обнаружить скрытые дефекты и существенные недостатки при приемке квартиры, необходимо пригласить эксперта. Специалист оценит состояние квартиры, и в случае необходимости выдаст дефектную ведомость.
Дефектная ведомость — это документ, в котором фиксируются претензии дольщика. Если речь идет о несущественных изъянах в ремонте, то дефектная ведомость будет являться дополнением к акту приема-передачи квартиры. в ней перечисляются недостатки и скрытые дефекты, а также сроки их устранения.
Если же в ходе проверки были обнаружены серьезные нарушения конструкций или коммуникаций, которые в будущем могут привести к плачевным последствиям и нанести вред здоровью или жизни собственника, акт приема лучше не подписывать. В таком случае застройщику направляется только акт осмотра, который содержит в себе следующую информацию:
1) ФИО собственника. 2) Наименование и юридический адрес строительной компании (застройщика). 3) Перечень обнаруженных недостатков и их детальное описание. 4) Законодательная норма, на которую ссылается обманутый дольщик (в большинстве случаев стоит ссылаться на п.2 ст. 7 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”).
Акт осмотра подписывается сторонами сделки. Если дефекты были обнаружены после заселения в квартиру, дольщику необходимо совместно с экспертом или представителем жилищной организации составить смотровой лист и отправить данный документ застройщику вместе с претензией, в которой содержится информация об устранении недостатков квартиры.
Застройщик не устраняет недостатки в квартире: куда обратиться?
Устранение недостатков в квартире должно ложиться на плечи застройщика во всех случаях, за исключением:
1) Естественного износа (амортизации), который сопровождается ухудшением эстетического вида объекта недвижимости и его технических характеристик. 2) Случаев, которые связаны с нарушением правил эксплуатации. 3) Случаев, которые связаны с отсутствием ухода и своевременного обслуживания отдельных элементов объекта.
Решить вопрос, касающийся некачественного ремонта, доказать ответственность застройщика и взыскать компенсацию за недостатки можно не только в зале суда.
Дольщик имеет право обратиться с жалобой на строительную компанию в Федеральную службу “Госстройнадзор” или в “Роспотребнадзор”. Данные государственные подразделения контролируют соблюдение прав потребителя и проверяют соответствие санитарного состояния дома требованиям СанПин.
Граждане, которые не хотят тратить время на составление жалоб и на участие в судебных процессах, могут продать неустойку по ДДУ. Данный способ решения вопроса гарантирует возврат денежных средств в максимально короткие сроки. При этом дольщику не нужно ввязываться в длительный судебный процесс.
Рекомендуем всегда отстаивать свои интересы и защищать права. Если вы считаете, что застройщик пытается передать вам в собственность квартиру с дефектами, не подписывайте передаточный акт. Не прощайте строительной компании существенные недостатки и незначительные дефекты. Настаивайте на устранении недостатков в квартире до момента подписания акта.
Все переписки с застройщиком должны вестись только в виде заказной корреспонденции. Претензия застройщику на устранение недостатков обязательно должна иметь входящий номер. Не надейтесь на честность и ответственность сотрудников строительной компании.