Иск о взыскание неустойки по договору долевого участия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Иск о взыскание неустойки по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Данный способ взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве является наиболее действенным и чаще всего применяется на практике. Нужно также отметить, что если рассмотрение дела переносится в зал суда, размер компенсации оказывается на порядок выше неустойки, которую дольщик может получить от застройщика при решении вопроса в претензионном порядке.

Истребование неустойки через суд – в чем заключается выгода дольщика

С какого момента исчисляется неустойка, и как ее рассчитать

В договоре долевого строительства обязательно указывается предельный срок возведения объекта и дата передачи сданного дома дольщику. Если застройщик его просрочил, и не согласовал с дольщиком в порядке, установленном законом, новую дату передачи квартиры, то пеня рассчитывается со следующего дня после наступления срока, указанного в ДДУ.

Однако далеко не редкость, когда застройщики включают в договор пункты, позволяющие им самостоятельно изменять сроки сдачи жилья. Данные положения являются незаконными и не учитываются при принятии судебного решения. Независимо от того, имеются или нет в ДДУ подобные условия, а также, что послужило причиной задержки строительства, неустойка рассчитывается исходя из требований законодательства, а не так, как прописано в договоре.

По закону застройщик должен уплатить пеню в размере 1/300 ключевой ставки (ставки рефинансирования) Центробанка от всей суммы ДДУ за каждый просроченный день. Кроме того, если дольщиком является обычный гражданин, то неустойка подлежит уплате застройщиком в двойном размере (1/150 ключевой ставки за каждый день просрочки). Важно учитывать, что постановлением Правительства некоторые периоды исключаются из исчисления неустойки по причинам.

Образец расчета неустойки приведен в таблице:

Дата окончания строительства по ДДУ	01.09.2016
Фактический срок сдачи жилья	31.12.2016
Полная сумма договора	4 500 000 руб.
Количество просроченных дней	122
Ключевая ставка	10%
Расчет неустойки	4 500 000*122*1/150*10 %= 366 000 руб.

При подаче данного иска дольщики не уплачивают госпошлину, если цена иска не превышает 1 млн. рублей. Если размер заявленных исковых требований оказывается больше, с суммы, превышающей один миллион, необходимо заплатить пошлину. Окончательное решение о размере взыскиваемой неустойки принимает суд. При этом он учитывает не только факты, изложенные дольщиком, но также и доводы застройщика, который может заявить ходатайство об уменьшении размера неустойки. Закон позволяет понизить ее размер, если суд посчитает, что ее сумма слишком высокая по сравнению с убытками, которые понес дольщик.

Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?

Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.

Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.

Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.

Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?

Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.

К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.

Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.

В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.

Иск на неустойку на застройщика

Для того чтобы увеличить шансы на удовлетворение исковых требований дольщика при написании иска следует придерживаться следующих советов:

• Внимательно заполнять все реквизиты в исковом требовании: наименование судебной инстанции, ее адрес, полные сведения о сторонах процесса (ФИО, адрес, номер телефона, наименование строительной организации, ее адресные данные).
• В «теле» иска потребуется изложить суть проблемы, фактические действия либо их отсутствие со стороны ответчика, которые нарушили пункты договора, обозначить любые нарушения заключенного соглашения либо действующего законодательства.
• Ниже следует в мельчайших подробностях изложить требования истца о взыскании неустойки, морального ущерба и прочих компенсаций с детализированными расчетами.
• Далее потребуется сделать список приложенной к исковому требованию документации.
• Завершается документ обозначением даты и подписью заявителя.

Как составить претензию

Прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением необходимо пройти досудебную процедуру урегулирования спора.

Подготовьте претензию, которая будет содержать расчет требуемые вами компенсации, а также необходимые реквизиты, по которым застройщик может в добровольном порядке перечислить денежные средства.

На практике, застройщики никогда не перечисляют компенсацию в добровольном порядке, однако если вы пытались досудебно регулировать спор, судья дополнительно взыщет в вашу пользу по Закону о защите прав потребителей штраф в размере 50% суммы неустойки.

Составьте претензию в свободной форме и укажите в ней:

• кто обращается с требованием;
• адреса заявителя;
• контактного номера телефона;
• электронной почты для связи;
• номера договора, когда он был заключён и в отношении какого объекта;
• в какой срок должен был быть передан объект;
• на сколько дней он просрочен;
• расчета суммы, которую вы хотите получить.

Непосредственное судебное разбирательство с застройщиком осуществляется в правильной последовательности действий.

В 2019 году для этого выполняются следующие этапы:

• собирается нужная документация, передающаяся в выбранный суд;
• далее назначается дата проведения заседания, причем она определяется в течение 5 дней после получения бумаг от истца;
• если заявитель в течение 10 дней не получил оповещение, то нужно обратиться в суд для получения сведений о причине отсутствия этого документа;
• в назначенный день нужно прийти на заседание, чтобы объяснить суть претензий, например, можно рассказать о том, что застройщик не достроил дом в положенные сроки, а также отказывается от исполнения своих обязательств, не перечисляя неустойку в добровольном порядке;
• на основании полученных данных суд принимает решение, которое может быть положительным или отрицательным для истца.

Какие правила получения неустойки до суда существуют?

Перед обращением к исполнителю обязательств по ДДУ необходимо точно рассчитать сумму, требуемую к выплате. Копии произведенных вычислений направляются вместе с претензией застройщику. Правила расчетов можно найти в 214-м Федеральном законе. Следует учитывать и другие правила досудебного разрешения ситуации:

• первым делом нужно определить момент наступления просрочки по договору (он наступает на следующий день после указанной соглашением даты);
• несмотря на имеющееся у застройщика разрешение ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, до подписания акта о приеме жилья будут учтены все дни просрочки;
• даже если у покупателя имеется соглашение о переуступке права требования, при определении суммы неустойки нужно исходить из основного договора, заключенного с застройщиком изначально;
• нужная сумма вычисляется исходя из количества просроченных дней, ставки рефинансирования и стоимости жилого помещения.

Чтобы добиться нужного результата, желательно соблюдать процедуру взыскания средств до суда. Она включает три основных этапа:

1. Составляется претензия в письменном виде с указанием периода просрочки, расчетами средств, которые надо вернуть и отсылками на федеральное законодательство и Гражданский Кодекс.
2. К документу прикладываются копии договора с застройщиком, удостоверения личности, подтверждения факта оплаты жилья и прочие бумаги, влияющие на разрешение конфликта.
3. Этот пакет документов направляется уполномоченному лицу на стороне застройщика, вручается с подтверждением принятия, включая подпись, дату получения и печать организации.

Если отправляете бумаги почтой, высылайте их заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении корреспонденции.

Помимо неустойки можно потребовать от исполнителя по договору возместить понесенные убытки или упущенную выгоду. В эту сумму включается оплата другого жилья, занимаемого по договору аренды, повышенные ставки по ипотечному кредиту и прочее. Размер средств исчисляется исходя из периода просрочки. В этом случае дополнительно потребуется подтверждение аренды, оплаты кредита и прочие бумаги. На ответ по претензии дается десять дней. Если вам отказали или проигнорировали обращение, ищите образец искового заявления о взыскании неустойки по договору долевого участия и подавайте его в суд.

Что включается в соглашение?

В ДДУ обязательно должны указываться определенные условия и пункты, без которых он считается не обладающим юридической силой. Некоторые застройщики намеренно исключают некоторые сведения, за счет чего ограждаются от многочисленных претензий вкладчиков. Поэтому перед подписанием договора следует убедиться в правильности его составления и оптимальной структуре. Непременно в соглашении должны иметься пункты:

• приводится точная характеристика будущей квартиры, которая приобретается дольщиком;
• утверждается план квартиры, в который включаются сведения о ее площади, адресе, этажности и других параметрах;
• указываются сроки, в течение которых должна сдаваться готовая недвижимость в эксплуатацию;
• прописывается точная стоимость объекта, а также перечисляются способы того, как дольщик может вносить платежи;
• указывается гарантийный срок на объект;
• приводятся методы исполнения обязательств, прописанных в договоре, обоими участниками соглашения.

Если отсутствуют вышеуказанные условия, то ДДУ считается недействительным. Если умирает дольщик, то все его обязательства по соглашению переходят к его наследникам. Дополнительно могут прописываться в договоре правила взыскания неустойки по ДДУ. Нередко вовсе указываются правила ее расчета, а если подобная информация отсутствует, то применяются правила, содержащиеся в ФЗ № 214.

Как правильно написать исковое заявление в суд

Для качественного составления заявления необходимо применять следующую последовательность:

Сначала заполняется «шапка» заявления, в которой необходимо указать всю нужную информацию об обеих сторонах договора, а также название того судебного органа, в котором будет проходить разбирательство по данному делу.
В описательной части подробным образом указываются все данные, на основании которых суд может составить общее представление о случившемся

То есть необходимо расписать все аспекты произошедшего, а также подкрепить свою правоту при помощи ссылок на нормативные акты нашей страны.
После того, как все обстоятельства изложены, необходимо выставить требования
Они подразумевают набор действий со стороны застройщика, которые от него ожидает инвестор, по этой причине важно отнестись к данному пункту с особым вниманием и рассмотреть ситуацию со всех сторон. В данном случае необходимо понимать, что суд может удовлетворить только те требования, которые были указаны непосредственно в этой части искового заявления.
После выдвижения требований инвестор приводит необходимые расчеты суммы неустойки, которая подлежит выплате.
В качестве заключения дольщик предоставляет перечень документов, которые он прилагает к данному исковому заявлению.

Почему суд снижает неустойку по ДДУ?

Суды общей юрисдикции часто уменьшают сумму заявленной истцом неустойки. Это возможно при одновременном совпадении трех обстоятельств.

• Несоразмерность суммы взыскания и нанесенного ущерба.
• Исключительный случай.
• Встречное заявление застройщика о снижении.

Ст. 333 ГК РФ обязывает суды придерживаться правила соразмерности неустойки, то есть, соотносить, насколько заявленная истцом сумма по ДДУ соответствует тяжести допущенного ответчиком нарушения. Судьи знают о существовании практики и позиции высших судов относительно ст. 333 ГК РФ, и по умолчанию уменьшают сумму неустойки до разумных, по их мнению, пределов, не вникая в суть. Им главное, что есть заявление от ответчика, а он его не забудет подать.

Чтобы избежать такого урезания, нужно грамотно обосновать свои требования в исковом заявлении. Для этого используются следующие формулировки со ссылками на положения ФЗ-214.

• Указанная неустойка не превышает двукратной учетной ставки и является соразмерной (иное нужно доказать).
• Размер неустойки ДДУ фактически покрывает убытки от просрочки передачи жилья по ДДУ.
• Требование неустойки является законно обоснованным.
• Размер неустойки по ФЗ-214 ниже, чем по закону № 2300-1 от 07.02.1992г., заявить требования по которому истец тоже имеет право.

Учитывая вышеизложенное, самостоятельно отстаивать свои права в суде по выплате неустойки ДДУ сложно. Здесь нужна квалифицированная юридическая помощь. Цены на взыскание неустойки через суд по ДДУ вполне доступны, тем более, что понесенные затраты суд возложит на ответчика.

Возможность потребовать компенсацию морального вреда

Наличие права подать заявление на неустойку за просрочку сдачи дома (многоэтажки), дает возможность рассмотреть вариант взыскания с застройщика морального вреда (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1).

Требование компенсировать моральный вред, который причинен дольщику ненадлежащим или полным неисполнением обязательств застройщиком, должно быть обоснованным и доказанным в судебном порядке (Пленум ВС РФ от 20.12.1994 г. № 10). Застройщику можно дополнительно предъявить и требование о взыскание штрафа

Исходя из положений, прописанных в п. 46 ПП ВС России от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», ч.6 ст. 13 Закона N 2300-I суд самостоятельно может взыскать с застройщика штраф вне зависимости от того, заявлял ли потребитель такое требование или нет. Его размер составляет 50% от суммы взыскания не исполненного застройщиком добровольно по требованию дольщика и в последствии присужденной судом в пользу потребителя.

Важно: При разрешении спора по ДДУ, подавая в суд иск о признании права собственности, когда застройщик ликвидируется, можно заявлять и об истребовании неустойки.

Однако реально получить с ликвидирующегося должника (застройщика) причитающуюся дольщику сумму, можно будет только в порядке, установленном законодательством о банкротстве. Этим правовым актом установлена очередность, в порядке которой будут удовлетворяться требования дольщика.

Проведение расчета неустойки, размер компенсации морального вреда штрафы и т.д., предъявляемые застройщику в судебном порядке, должны быть основаны на принципах разумности и справедливости. При нарушении указанных принципов и исходя из положений ст. 333 ГК РФ, явная несоразмерность расчёта неустойки тем последствиям, которые возникли из-за нарушения застройщиком обязательств дают основания суду на ее уменьшение.

Если вы решили ввязаться в суд с застройщиком, нужно понимать, что именно следует с него требовать. Есть несколько ситуаций:

• Вы можете требовать расторжения договора. Например, вы понимаете, что дом не сдадут, и хотите скорее получить деньги обратно.
• Если срок уже просрочен, то можно расторгать договор и требовать неустойку. Т.е. вы отдаете право на еще не построенную квартиру, а вам возвращают ваши деньги плюс проценты пени.
• Если дом сдан, но не вовремя, вы можете принять квартиру и после провести суд с застройщиком за просрочку. Т.е. в этой ситуации квартира остается за вами, так как договор вы расторгать не хотите. Но при этом право на неустойку никто не отменял.

Похожие записи:

• Является ли депутат госслужащим
• Нужна ли виза на Гоа для граждан Белоруссии
• Договор купли-продажи дома: образец-2023