Субаренда квартир: насколько это выгодно?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Субаренда квартир: насколько это выгодно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Риск часто присутствует во всех юридических сделках. Не составляет исключение и рассматриваемое правоотношение. Они существуют для владельца жилплощади и для нанимателей. Таким образом, при составлении договора субаренды квартиры, сторонам следим предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и порядок их решения.
В современном мире бизнес на субаренде набирает большую популярность, имея ряд преимуществ:
- приносит хороший доход;
- малозатратный бизнес, не требующий больших вложений;
- нет необходимости оформлять разрешительную документацию на вид деятельности (лицензию и т.п.).
При совершении сделок по субаренде две стороны получают доход:
- владелец недвижимости;
- субарендатор.
Необходимая документация
Для заключения сделки субаренды квартиры от каждой стороны потребуются определенные документы.
Конкретный перечень бумаг связан с тем, какой правовой статус имеет сторона договора (физическое или юридическое лицо).
От организации потребуются следующие документы:
Выписка из реестра юр.лиц | она подтверждает, что указанное предприятие в момент заключения сделки продолжает вести деятельность, не признано банкротом, и не принято решение о его ликвидации.
Выписка ЕГРЮЛ имеет ограниченный период актуальности – в течение 30-ти дней с даты получения |
Справка с банковскими реквизитами | ее подписывает директор и гл. бухгалтер данной организации. Такая справка требуется для правильного указания в договоре поднайма реквизитов контрагентов |
Основной арендный договор | нужен для проверки полномочий арендатора на сдачу в субаренду арендованной квартиры |
Выписка из ЕГРН | она предоставляется арендатором, чтобы удостовериться, что принадлежности объекта недвижимости арендодателю, давшему согласие на передачу жилья в субаренду |
Иные документы по согласованию сторон | к примеру, выписку из лицевого счета, чтобы удостовериться в отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей за сдаваемой квартирой |
В ходе заключения сделки субаренды у сторон имеются определенные риски:
Недобросовестность арендатора | Владелец квартиры может не догадываться, что арендатор сдает ее третьим лицам. В особенности, когда жилье сдается посуточно. Поэтому следует проверять наличие согласия арендодателя на оформление сделки |
Невыполнение обязательств субарендатором | Существует риск неуплаты арендных платежей субарендатором или невыполнения им иных обязанностей по договору. В случае сдачи квартиры посуточно, письменная форма договора субаренды зачастую не соблюдается, поэтому защитить свои права в судебном порядке будет проблематично |
Причинение ущерба недвижимости | акт приемки составляется далеко не всегда |
В случае принятия собственником решения о досрочном расторжении договора аренды | Прекращается и сделка субаренды квартиры, а субарендатор должен будет освободить помещение |
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.
Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.
Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.
Сумма депозита может рассчитываться так:
- соответствовать месячной оплате аренды;
- высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).
Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.
Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.
Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.
Образец договора аренды от R.TIGER
Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.
Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.
Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.
Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.
Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду?
Цепочка арендодатель – арендатор – субарендатор – субсубарендатор возможна, но только в том случае, если возможность сдачи объекта недвижимости в субаренду прописана в соответствующих договорах.
Если в соглашении арендодателя и арендатора есть пункт, в котором указано, что арендатор имеет право передавать имущество во временное пользование третьим лицам, а в договоре субаренды не прописано, что субарендатор тоже имеет право передавать часть недвижимости четвертому лицу, то с юридической точки зрения конечный арендатор должен получить от арендатора письменное согласие о проведении сделки.
Если такого согласия не будет и в договоре не будет прописан такой пункт, тогда сделка будет считаться недействительной.
Договор субаренды жилого помещения образец бланк
- Субарендой считается процесс передачи арендованного недвижимого имущества с целью аренды для третьего лица.
- Исходя из договора по субаренде, арендаторы по согласию арендодателей совершают передачу на определенные сроки части либо или всего арендуемого помещения на пользование субарендаторам.
- Как происходит процесс заключения договора
- Когда имеет место субаренда, речь идет о заключении двух арендных договоров:
- В основном арендном договоре указывается право на проведение пересдачи (субаренды);
- Кроме того, необходимо составить договоры субаренды с предыдущими и новыми арендаторами.
Что касается сторон при заключении договоров, то здесь их три:
- Владельцы – «Арендодатели» (фигурируют в основных договорах);
- Арендаторы, фигурирующие в основных договорах в качестве «Арендаторов», а в договорах субаренды помещения в виде «Арендодателей»;
- «Субарендаторы», фигурирующие в договорах по Субаренде.
Зачем нужно составлять первичные договоры
Такие процессы, как субаренда и аренда, существуют в неразрывной связи друг с другом, поскольку:
- Договорные сроки по субаренде не могут превышать сроки основных договоров по аренде недвижимого имущества;
- В случаях, когда имеет местно досрочное расторжение арендных договоров, производится единовременное расторжение договоров по субаренде;
- Когда договор по субаренде подписан, арендаторы становятся вторичными арендодателями, однако остаются полноправными участниками первичных арендных договоров. Договоры по субаренде не играют ведущей роли, следовательно, их действие определяется основными договорами.
- Согласно законодательству, арендаторы имеют право производить сдачу недвижимости по субаренде исключительно после получения разрешения от собственников либо доверенных им лиц.
- Разрешение на произведение субаренды владельцы должны предоставлять в письменном виде, отвечая на просьбы арендаторов.
- По факту, во многих арендных договорах прописываются условия по субаренде. Владельцы (либо их представители) могут напрямую запрещать пользователям производить сдачу недвижимости в субаренду, а также позволять, им совершать подобные сделки, постоянно запрашивая у арендодателей согласием. Кроме того, владелец может дать разрешение субаренду заблаговременно и предоставить пользователям права по самостоятельному определению условий и выбору субарендатора.
Владельцы недвижимых объектов не имеют непосредственной связи с субарендаторами, следовательно, не имеют возможности прямого предъявления взаимных требований. К примеру, когда субарендаторы нарушают договоры по субаренде, ответственность ложится на суборендодавцев, а не на владельцев.
Поэтому порой у субарендаторов может сложиться ложное представление о полной безнаказанности при нарушении условий по договору. Однако, согласно закону, субарендаторы несут ответственность перед субарендодателями, и последние имеют право обращаться с исками к ним посредством суда.
Сколько экземпляров договора должно быть
Два — то есть по одному для каждой стороны сделки, однако при регистрации в Росреестре понадобится третий экземпляр.
Нужно ли договор аренды квартиры заверять у нотариуса
Такой обязанности нет. Заверку стороны могут осуществить по взаимному согласию.
Будет ли носить юридическую силу документ, заполненный от руки
Да, он считается официальным. Хотя в качестве базы при составлении стоит ориентироваться на фото и/или формат pdf любого стандартного арендного договора.
Существуют ли отдельные образцы заполнения бланка для аренды/найма части квартиры
Такой контракт ничем не отличается от стандартного за исключением отметки о том, что жильцы полномочны пользоваться лишь частью жилой площади, включая кухню, санузел и коридор.
Договор аренды квартиры между физическими лицами: образец
- Договор аренды квартиры (найма жилого помещения) – это соглашение, при котором одна сторона — собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) Жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
- В обычной жизни принято считать, что договор найма жилого помещения и аренды квартиры — это одно и то же.
- В разговорном языке – это тождественные понятия. Но договор заключается в соответствии с законом:
- Между двумя физическими лицами заключается договор найма жилого помещения.
- Если одна из сторон является юридическим лицом, то заключается договор аренды.
При аренде квартиры одного физического лица у другого физического лица следует обязательно заключать договор найма жилого помещения, т.к.
такая форма соглашения защитит и человека, сдающего квартиру и человека, снимающего квартиру от взаимных претензий.
Рекомендации при субаренде
Договор, на основании которого происходит субаренда, должен учитывать интересы всех участников.
Образец договора субаренды квартиры должен включать в себя информацию о сторонах сделки, точное указание квартиры, о которой идёт речь, перечень прав и обязанностей, а также ответственность сторон за соблюдение условий сделки.
Рекомендуется субарендатору сделать копию документа. Возможны ситуации, когда квартира оплачена, а владелец заключил соглашение с новым нанимателем на несколько дней раньше срока окончания предыдущего договора. В этом случае, скорее всего, придётся освободить квартиру раньше назначенного срока.
Если арендатор или субарендатор собираются заключить соглашение о найме, важно ознакомиться с документами о праве собственности на квартиру. Это необходимо сделать для того, чтобы не подписать договор с человеком, который не имеет соответствующих полномочий.
Когда хозяин договаривается с арендатором, в соглашении должен быть предусмотрен разрыв договора в случаях, когда он вызывает недовольство соседей, портит квартиру, мебель. Это же относится к субарендатору. Аналогичные меры предосторожности рекомендуется предпринять по отношению к неуплате коммунальных платежей или счетов за телефонные разговоры.
Срок действия договора аренды, в котором есть разрешение сдавать арендованное жильё, не должен быть меньше срока действия соглашения о субаренде.
Нужно помнить, что при неофициальной сдаче квартиры жильцу имеет место нарушение закона. Так, например, субаренда, которая осуществлена без разрешения владельца может рассматриваться как мошенничество. Сдача в субаренду жилья незаконным мигрантам в настоящее время является уголовным преступлением. Поскольку в процессе найма получается доход, то лицо, которое его получает обязано заплатить НДФЛ в установленном порядке.
Скачать образец такого соглашения можно тут.
Будучи нанимателем квартиры, необходимо уметь разобраться в том, является ли его контрагент хозяином квартиры или арендатором, который имеет право на заключение договора субаренды. При этом нужно учитывать риски, которые существуют в этом случае. Владелец, если правильно проведёт оформление документов по субаренде, получит возможность сдавать квартиру, сведя к минимуму свои хлопоты по этому поводу. Арендатор должен понимать, что фактически именно он в большинстве случаев отвечает за проблемы, которые могут возникнуть из-за поднанимателя. С одной стороны, он получает финансовую выгоду, с другой — дополнительные хлопоты и риски.
Оформление субаренды является полностью законным и в некоторых случаях довольно удобным и выгодным делом. Для того чтобы снизить риски, нужно максимально внимательно отнестись к оформлению документов и поиску подходящих клиентов.
Внимание! При составлении соглашения договора аренды необходимо учитывать следующие подводные камни:
- В случае заключения соглашения об аренде с физическим лицом следует указывать, какие непосредственно лица будут проживать совместно с арендатором, то есть подлежит указанию их ФИО, а также паспортные данные каждого лица. В договор вносится запрет на то, что новые лица подселены быть не могут в будущем, поскольку арендодатель впоследствии может столкнуться с проживанием в его квартире лиц, которые не имеют гражданства. Такая мера предосторожности понадобится и для того, чтобы избежать мошеннических действий со стороны арендаторов;
- Лицо, которое собирается арендовать помещение, должно настоять на том, чтобы в договор был внесен пункт о необходимости уведомления о профилактическом посещении собственником жилого помещения. При этом такое посещение не должно быть более 1-2 раз в течение одного календарного месяца;
- В составляемом приложении к соглашению, в пункте, где указывается количество бытовой техники, не следует допускать оставление незаполненных полей, для того, чтобы избежать в дальнейшем дописывания. По этой же причине арендную плату стоит указывать не только цифрами, но и прописью рядом.
Как составить договор
Договор аренды квартиры посуточно между физическими и юридическими лицами не имеет единой формы. В российском законодательстве отсутствует требование об обязательном заключении данного документа, но в интересах сторон лучше оформить сделку о передаче жилого помещения в письменном виде. Количество экземпляров – 2, по одному для каждой стороны.
При составлении договора учитывают следующее:
- В разделе «Предмет договора» следует прописать, что Арендодатель предоставляет недвижимое имущество, а Арендатор принимает его во временное владение за определенную плату. Также здесь указывают сведения о квартире и реквизиты правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности.
- В разделе «Срок действия договора» указывают конкретные даты.
- В разделе «Права и обязанности», в частности, указывают, что Арендодатель обязан предоставить квартиру в пригодном состоянии и заранее уведомить Арендатора об имеющихся недостатках. Арендатор обязуется вернуть жилье в надлежащем состоянии и использовать недвижимость согласно условиям договора. Арендодатель имеет право проверять сохранность имущества и давать нанимателю указания по сохранности имущества, обязательные для исполнения. Арендатор имеет право требовать безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы.
- В разделе «Порядок передачи недвижимого имущества» следует указать, что квартира сдается в аренду с мебелью и техникой. А участники сделки обязуются подписать акт приема-передачи квартиры.
- В разделе «Порядок расчетов» указывают, что арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и в сроки, которые установлены данным договором. Здесь нужно прописать размер платы и порядок ее внесения.
- В разделе «Порядок расторжения договора» в т.ч. следует указать, что договор можно расторгнуть в одностороннем порядке если другая сторона не выполняет взятые на себя обязательства.
- Адреса и реквизиты сторон, подписи арендатора и арендодателя.
Обязательные приложения
Договор аренды квартиры состоит из основной части и приложений, которые не менее важны. Самые важные приложения к договору:
- акт приема-передачи квартиры и имущества;
- ксерокопии паспортов обоих участников договора;
- свидетельства о праве собственности (ксерокопия).
Пункт договора “разное” Здесь укажите:политику конфиденциальности информации; как и в каком порядке решаются конфликтные ситуации; контакты для оперативной связи со сторонами; электронные адреса для обмена документами; политику по принятию уведомлений от второй стороны; о необходимости обмена данных о сторонах (паспорта, прописки, семейного положения — смена фамилии); что этот договор подписан в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из сторон. |
Договор безвозмездной субаренды нежилого помещения
Бесплатная субаренда – явление не слишком частое, но законодательно предусмотренное. Суть этого действия, описанная кратко, состоит в том, что некая структура, заключив договор аренды, берёт на себя обязанности платить за использование площадей, но исходя из каких-то соображений, позволяет третьей стороне вести на них (или их части) какую-либо деятельность.
При этом для владельца объекта совершенно безразлично, чьи именно поступают на его счёт средства, так как он их в любом случае получает от первичного арендатора. Вопросы, однако, возникнуть могут у налоговых органов, и в основном по поводу возможного сокрытия доходов. Схема такой махинации проста: на самом деле субарендатор деньги исправно платит, но «по-чёрному» и наличными.
Нюансы составления договора найма
Долгосрочный наём (аренда), которая заключается в сдаче квартиры на срок от года до пяти лет, зачастую удобна для обеих сторон. Хозяин квартиры может быть уверен, что будет стабильно получать доход, а наниматель – при исправном исполнении своих обязательств – не волноваться с поиском другого жилья в течение длительного времени.
Если наниматель будет соблюдать все условия договора, то арендодатель вряд ли откажет ему в продлении срока аренды. У жильцов в этом случае есть преимущественное право. Механизм здесь следующий: у договора имеется срок действия и за 3 месяца до окончания хозяин может предложить жильцам его продлить. В случае согласия обеих сторон, они подписывают новый договор на следующий срок. Если хозяин не объявился, то договор продлевается автоматически на 5 лет.
Чтобы разорвать взаимоотношения по инициативе наймодателя, потребуется наличие на то веских причин:
- отсутствие платежей более 6 месяцев;
- существенная порча имущества;
- конфликтные ситуации с соседями и органами правопорядка;
- использование жилья не для проживания.
Образец типового договора аренды квартиры с правом субаренды
Чтобы правильно составить договор, желательно внимательно изучить его бланк, для этого потребуется скачать его из интернета. Договор аренды жилой недвижимости с правом субаренды, включает в себя множество пунктов, которые должны строго соблюдаться.
Сюда необходимо отнести:
- Данные об объекте соглашения, ведь это один из важнейших пунктов. Поэтому стороны должны расписать пункт детально, указывая не только точное месторасположение, но и площадь, количество комнат и т.д;
- Сумма найма недвижимости, период выплат;
- Срок действия договора;
- Права и обязанности. Участники сделки должны внимательно ознакомиться со своими правами, обязанностями, не нарушая их, в противном случае, можно столкнуться со штрафными санкциями;
- Реквизиты участников сделки;
- Если планируется участие в делопроизводстве поверенных лиц, то однозначно потребуется доверенность, которая будет заверена со стороны нотариуса, что является важным моментом;
- В обязательном порядке нужно учесть и возникновение форс-мажорных ситуаций;
- Условия, позволяющие прекратить отношения.
В тот момент, когда собственно и планируется составление соглашения, то есть одно требование, которое должно строго соблюдаться – присутствие или же письменное согласие владельца недвижимости – арендодателя.
Но случается такое, что владельцем имущества выступает и вовсе муниципальный орган, это может быть и государство, естественно такое отношение будет считаться публичным.