Какие документы нужны для продажи квартиры 2023 Украина
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для продажи квартиры 2023 Украина». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратите внимание на то, что все расходы по оформлению сделки купли-продажи квартиры нужно обсудить с покупателем заранее. Иначе уже у нотариуса у вас могут возникнуть споры по поводу того, кто и почему должен оплачивать тот или иной платёж или налог.
После того, как собраны и подготовлены все необходимые документы, продавец и покупатель приходят к нотариусу. Процесс оформления происходит следующим образом:
- Нотариус составляет основной договор купли-продажи и предоставляет его сторонам для ознакомления. После того, как заинтересованные стороны прочитали предложенный договор, нужно внимательно проверить правильность написания имён и фамилий участников сделки, их идентификационные номера, паспортные данные, адрес квартиры, её технические характеристики, дату, сумму расчёта – ошибок и опечаток здесь быть не должно.
- Если стороны договора состоят в браке, то супруг (супруга) продавца и покупателя подписывают заявления о том, что они не возражают против данной сделки.
- Продавец и покупатель оплачивают необходимые налоги и сборы.
- Происходит денежный расчёт сторон между собой.
- Если после полного расчёта между сторонами сделки нотариус подписывает и заверяет договор купли-продажи, то данные о новом владельце сразу вносятся в Государственный реестр имущественных прав.
- Как правило, покупатель получает на руки оригинал договора купли-продажи, его заверенную копию и выписку из реестра о регистрации объекта недвижимости на его имя. Продавец получает копию договора.
Какие документы нужны для продажи квартиры в Украине?
Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости – предварительный и основной. Цель предварительного документа – зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами. Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения части суммы (задатка), поскольку без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет невозможно.
Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем нюансы договоренности, а именно:
- цену квартиры, о которой было достигнуто соглашение;
- сумму обязательственного платежа (задатка);
- действия сторон в случае расторжения данного договора – отказа от покупки или продажи и порядок возврата задатка;
- срок подписания основного договора;
- срок (с указанием даты), который предоставляется продавцу для полного освобождения квартиры.
Прежде чем заключить договор, продавец должен выяснить у компетентного юриста или нотариуса, какие бумаги следует подготовить. Подготовленные заранее документы избавят продавца от возможных бюрократических проволочек и будут способствовать скорейшему завершению сделки с потенциальным покупателем.
Перечень необходимых документов для продажи квартиры может меняться в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в ней и семейного положения продавца. В стандартный список входят:
- документ о праве собственности на продаваемую недвижимость – договор купли-продажи, документы о получении в дар или обмене жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство, домовая книга и пр. – оригиналы документов;
- удостоверения личности и ИНН всех лиц, которые являются собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних лиц – свидетельство о рождении);
- при наличии несовершеннолетних либо недееспособных лиц, имеющих право собственности на квартиру либо прописанных в ней, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
- отчет об экспертной оценке имущества;
- технический паспорт на квартиру;
- если квартира приобреталась владельцем в действительном или уже расторгнутом на данный момент браке, то необходимо свидетельство о браке либо о разводе и согласие супруга/супруги на продажу недвижимого имущества;
- справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире);
- при продаже жилья по доверенности – оригинал доверенности, паспорт и ИНН поверенного.
Варианты проведения сделки
Мы уже вкратце коснулись двух из них:
- Самостоятельной продажи
- Продажи с помощью риэлтора
А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.
Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.
Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.
Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.
Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.
Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.
Третий востребованный способ сделки
- С помощью нотариуса
Выписка из домовой книги
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.
Какие платежи должен заплатить покупатель
Из обязательных платежей для покупателя законом предусмотрена уплата 1% сбора на обязательное государственное пенсионное страхование.
Как мы уже неоднократно говорили в предыдущих статьях, указанный сбор не должны платить те, кто покупает квартиру или другое жильё в первый раз, или же если покупатель пребывает на квартирном учёте. Однако реальность такова, что практически ни один нотариус не согласится заверить договор без предоставления покупателем квитанции об уплате пенсионного сбора. Даже если он впервые покупает жильё.
Поэтому покупателю уже после оформления договора купли-продажи приходится самостоятельно заниматься возвратом из бюджета суммы уплаченного сбора. О том, как выглядит такая процедура, сколько она занимает времени и какие несёт затраты, вы можете прочесть в статье «Как оформить получение налогового вычета при покупке квартиры».
Кроме указанного сбора на пенсионное страхование, покупателю нужно будет оплатить административный сбор за переоформление права собственности в Государственном реестре вещественных прав (около 200 грн.).
Расчет может быть наличным или безналичным. Чтобы обеспечить безналичный расчет, покупателю и продавцу необходимо открыть счета в банке и во время сделки сходить в отделение для перечисления средств.
Такой порядок оплаты крайне неудобен для покупателя, для которого важно, чтобы получение средств и подписание договора происходило одновременно. Поэтому лучше всего воспользоваться «выездом банка». Это услуга, которую обеспечивают некоторые нотариальные конторы путём договоренности с банком о выезде представителя банка на подписание сделки и предоставление всех необходимых документов, в частности платёжное поручения о перечислении средств со счёта покупателя на счёт продавца.
В таком случае, как правило, на покупателя возлагаются затраты для оплаты указанной услуги (от 2500 грн.).
Услуги нотариуса, как правило, оплачиваются сторонами пополам.
Итого, покупатель оплачивает:
- сбор на пенсионное страхование в размере 1% от оценочной стоимости объекта;
- административный сбор (200 грн.);
- ½ часть стоимости услуг нотариуса;
- услугу «выезд банка» (от 2500 грн.) – по желанию покупателя.
Если на услугах нотариуса еще можно сэкономить, то с уплатой налогов так не получится. После того, как вы оформите договор купли-продажи, вам необходимо будет оплатить сбор в Пенсионный фонд.
Размер сбора – 1% от стоимости квартиры. Т.е. если вы, например, покупаете квартиру за 20 тыс. долларов, то в Пенсионный фонд придется отдать еще 200 долларов.
Только после того, как вы принесете нотариусу документ, который подтверждает оплату – он внесет данные в Государственный реестр.
Помимо пенсионного сбора вам придется оплатить еще 1% госпошлины за то, что нотариус заверил проведение сделки купли-продажи. И хотя, по идее, это и должна быть оплата услуг нотариуса – с ним придется рассчитываться отдельно и в обязательном порядке оплатить эту пошлину.
Т.е. согласно нашему примеру это еще 200 долларов дополнительных расходов при покупке квартиры.
Обратите внимание на то, что оплату госпошлин и услуг нотариуса можно поделить между продавцом и покупателем. Например, пополам или, покупатель оплачивает пошлины, а продавец – услуги нотариуса.
То есть вы можете договориться с продавцом и решить этот вопрос справедливо. Но, чаще всего, оплата всех налогов и сборов ложится на плечи покупателя. В общем, как договоритесь, так и получится.
Налог при покупке и продаже квартиры в Украине – еще раз о главном
Для того, чтобы вы наверняка запомнили, какие налоги и сборы приходится платить при продаже и покупке квартиры, предлагаем вам еще раз вспомнить самые основные моменты.
Итак, если вы хотите купить квартиру, чтобы оформить сделку купли-продажи вам придется оплатить, в первую очередь, услуги нотариуса. Их стоимость указана в прейскурантах. Помните, что у государственного нотариуса всегда дешевле, но дольше.
Далее вам, как покупателю, нужно будет внести 1% от суммы сделки в Пенсионный фонд. Не платят взнос в Пенсионный фонд:
- те, кто стоят на квартирном учете;
- кто покупает жилье впервые – особенности описали выше.
Государственная пошлина – еще один налог при покупке недвижимости. Он равен 1% от стоимости недвижимости. От его уплаты освобождаются:
- инвалиды ВОВ, родственники погибших и пропавших без вести;
- инвалиды І и ІІ групп;
- пострадавшие в результате Чернобыльской катастрофы.
Договор купли продажи доли квартиры
Отметим, что договор купли продажи доли квартиры может быть заключен при заблаговременном уведомлении о продаже остальных совладельцев квартиры. Продать свою долю в квартире, если она находится в совместной собственности без выделения части (вследствие приватизации на несколько лиц, например), вообще невозможно, пока не будет выделена ваша часть из квартиры.
Как видите, продажа квартиры и особенно подготовка документов, непростое дело, может таить в себя немало сложностей, разобраться с которыми вам может помочь только специалист.
Однако не меньше внимания, а возможно и больше, стоит уделить надлежащему оформлению договора купли-продажи квартиры покупателю. Остановимся на этом подробнее.
На какую недвижимость можно заключить договор купли продажи
Чтобы оформить договор купли-продажи, квартира должна принадлежать продавцу на законных основаниях.
У него должен быть документ, подтверждающий право собственности и регистрация в электронном реестре.
Некоторые условия:
- Если недвижимость была приобретена одним из супругов, который на момент покупки находился в зарегистрированном браке, то необходимо согласие второго супруга на сделку.
- В случае, если владельцами квартиры являются несколько человек, для продажи нужно получить их письменное согласие.
- Если одним из владельцев квартиры является несовершеннолетний или недееспособный, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.
- Если один из владельцев недвижимости отсутствует на сделке, необходимо предоставить от него доверенность на право продажи квартиры от его имени.
Как обезопасить себя от проблем с прописанными жильцами при заключении договора купли-продажи квартиры
Совет здесь однозначный – не покупать квартиру, пока все жильцы из неё не выпишутся. На практике также существует вариант удержания некоторой суммы при расчёте за квартиру при подписании договора купли-продажи.
Например, покупатель не доплачивает продавцу по 1000 долларов за каждого прописанного жильца на момент оформления сделки. Жилец пишет расписку, что обязуется выписаться к указанному сроку. Если он этого не сделает, то удержанную сумму покупатель ему не возвращает и подаёт в суд.
Но судебный процесс и выписка по решению суда – дело достаточно хлопотное и долгое. Лучше решить всё без суда и не оставлять прописанных жильцов.
Пакет документов для сделки продажи
Первоначально, лицо, предпринимающее попытки попытки продажи недвижимости обязан лично ею владеть.
В арсенале должны быть бумаги, гарантирующие права собственности, обязательным условием является внесение всех сведений в электронный информационный реестр.
Перепродажа недвижимости в Украине иностранцем
Процедура перепродажи недвижимости предусматривает определенную подготовительную работу:
-
подготовить документы о праве собственности на квартиру;
-
получить техпаспорт из БТИ (техпаспорт на квартиру);
-
получить справку о количестве зарегистрированных лиц в квартире, выдается в ЖЕКе или ОСББ;
-
получить справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
-
провести оценку недвижимости;
-
подготовить личные документы — обычно это перевод паспорта, заверенный нотариусом, ИНН, который к этому времени уже обычно есть у нерезидента (оформляется при покупке квартиры), а также другие документы, например, согласие супруги/а на продажу квартиры;
-
свидетельство о браке (при наличии факта брака).
Сделать копии и переводы документов с нотариальным заверением — дело нескольких часов. Оценка недвижимости также делается достаточно быстро, через специальный сервис. Проблемным моментом может стать получение техпаспорта на квартиру в том случае, если за период владения недвижимостью он был утерян, или в квартире/доме/офисе проводились перепланировки.
В такой ситуации юрист проверит актуальность имеющихся у вас документов, и поможет организовать получение недостающих.
Как только документы будут готовы, а покупатель найден, можно будет приступать к заключению договора. На этом этапе нужно будет позаботиться о:
-
проверке надежности контрагента (покупателя);
-
открытии счета в украинском банке;
-
грамотном составлении договора о продаже квартиры;
-
верности оформления сделки у нотариуса.
Если вы хотите быть уверены, что сделка по продаже квартиры пройдет в рамках закона, и не повлечет за собой проблем, придерживайтесь основных правил:
-
расчет за сделки с недвижимостью в Украине производится исключительно в гривне — национальной валюте, но при желании, в договоре вы можете прописать эквивалент суммы в иностранной валюте;
-
расчет за сделки с недвижимостью рекомендуется осуществлять через банковский перевод — для этого требуется наличие расчетного счета в украинском банке;
Примечание: открыть счет в банке для иностранца — это быстро и просто. Наши юристы организовывают этот процесс и сопровождают иностранца в банке, если к моменту сделки счета у него нет.
-
проверять нужно не только контрагента, но и нотариуса, у которого вы собираетесь заключить сделку — в нашей практике был случай, когда мы настаивали на замене нотариуса, поскольку после проверки оказалось, что он имел “уголовное прошлое”;
Примечание: для надежности и безопасности процедуры, мы самостоятельно организовываем встречи с нашими проверенными нотариусами-партнерами.
-
если продавец или покупатель недвижимости состоит в браке, для заключения сделки потребуется письменное, заверенное нотариусом согласие жены/мужа;
-
при визите к нотариусу, если вы недостаточно свободно владеете украинским языком, понадобится присутствие сертифицированного переводчика, иначе нотариус не будет иметь права провести сделку;
-
при заключении договора важно убедиться об отсутствии двойного налогообложения в случае Клиента;
-
при составлении договора на продажу квартиры стоит уделить внимание вопросу уплаты государственной пошлины (часто она делится между сторонами пополам), а также выбору права страны, которым стороны будут пользоваться при возникновении спорных ситуаций.
Юридические услуги при продаже квартиры нерезидентом в Украине
Наша компания предлагает полный комплекс услуг по сопровождению процесса продажи недвижимости нерезидентом в Украине. Это значит, что вы сможете получить ответы на все свои вопросы в одном месте, а сама продажа пройдет безопасно и гладко.
Что мы предлагаем:
-
Консультацию юриста относительно продажи недвижимости в Украины;
-
Подготовку всех необходимых документов для совершения продажи недвижимости в Украине;
-
Помощь с получением недостающих документов, организацию подготовки переводов и копий требуемых документов;
-
Разработку договора купли-продажи недвижимости;
-
Проверку контрагента;
-
Организацию проведения сделки у проверенного нотариуса;
-
Сопровождение самой сделки;
-
Консультацию относительно налогообложения сделки по продаже недвижимости нерезидентом в Украине.
Почему именно с нами?
-
Все ответы в одном месте;
-
Штат англоязычных специалистов, с которыми будет комфортно и понятно;
-
Штат проверенных нотариусов и переводчиков;
-
Комфортная организация процесса с минимальным вашим участием;
-
Гарантия вашей безопасности.
Пакет документации для получения техпаспорта
Прежде чем начнется процедура регистрации прав собственности, нужно позаботиться о получении технического паспорта. Без него реализация предыдущей процедуры будет невозможна. Выдать такой документ сможет только инженер с наличием сертификата, поэтому до момента оформления пакета документации, удостоверьтесь, что компания обладает соответствующим правом, разрешающим выдавать подобные документы.
Чтобы получить технический паспорт на жилье, надо собрать такой пакет:
- Паспорт и ИНН покупателя. Это должны быть оригиналы документов.
- Инвестиционный договор (а также дополнения к нему), заключенный с застройщиком.
- Акт о приеме-передаче квартиры в ЖК.
Когда все бумаги собраны, вам предстоит завизировать договор купли-продажи в присутствии нотариуса, дабы впоследствии получить право на квартиру. Заблаговременно, перед подписанием основного договора, стоит удостовериться в правильности прописанных в нем сведений. Начните проверку собственных паспортных данных и всех последующих пунктов. Это немаловажный шаг, позволяющий проконтролировать корректность сделки.
Проверьте, не осталось ли в бланке прописанного договора пустого места, где есть возможность дополнить информацию без вашего ведома. Если какие-либо формулировки или двухзначные определения вам малопонятны, просите откорректировать и переписать их. Для вас лучше, когда текст написан лаконично и понятно. Как показывает практика, самостоятельно разобраться со всеми нюансами без определенного опыта и навыков не удастся, поэтому рекомендуем нанять специалиста в области юриспруденции, который разъяснит формулировки и непонятные моменты.
Основной пакет документов
Только правильно оформленная документация может гарантировать положительный исход сделки. Если собраны не все справки, они оформлены неправильно, допущены ошибки – сделка незаконная.
Перечень документов для продажи квартиры:
- Справка из ЗАГСа. Этот документ поможет засвидетельствовать о том, что вы состоите в законном браке. Если это так, то супруг/супруга должны дать письменное согласие.
- Правоустанавливающее свидетельство на жилые метры (Выписка из ЕГРН). Вам нужно доказать покупателю, что вы владелец и процедура носит законный характер.
- Справка о прописанных в квартире (берется в МФЦ или паспортном столе)
- Справка о том что нет задолжностей по коммунальным платежам (берется в управляющей компании)
Подводные камни при продажах
Если у квартиры один владелец, то для сделки достаточно его одного. Если несколько, то всем им придется приезжать на оккупированную территорию.
Если собственник успел выписаться раньше и оформил регистрацию в другом месте, не на оккупированной территории Луганской области, то он автоматически становится «нерезидентом» и при продаже обязан оплатить налог в 10% от оценочной стоимости недвижимости. Поэтому «выписываться» лучше на следующий день после заключения договора купли-продажи. Если покупатель настаивает, чтобы продавец выписался из жилья раньше, то тогда он и должен оплачивать налог.Если оккупационные власти поставят свои отметки в украинском паспорте, он станет недействительным. Обычно в паспортном столе в Луганске просто выдают бумажку о выписке
Такая сделка по «законам» боевиков не признается украинским законодательством. Чтобы она состоялась, оформлять документы нужно и на подконтрольной территории.
По украинскому закону привезти с неподконтрольных территорий можно не больше 50 000 грн, а ввезти не более 20 000 грн. Перевести большую сумму на украинский счет можно, но придется заплатить приличные комиссионные. На территории оккупированного Луганска не работают финансовые учреждения, которые бы признавались легитимными в мире, в частности в свободной Украине. Некоторые вывозят деньги частями или тайно, на свой страх и риск.