Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы предотвратить возможные неприятные последствия при оформлении ипотеки, необходимо ответственно отнестись к выбору оценочной компании. Она должна иметь все соответствующие документы на осуществление деятельности и состоять в реестре СРО. Если затрудняетесь самостоятельно найти оценщика, обратитесь к представителям банка, в котором планируете получить кредит на жилье.
Возможные проблемы и нюансы
Большинство кредитных учреждений сотрудничают с несколькими проверенными оценочными организациями, поэтому у вас будет возможность выбрать эксперта с оптимальными ценами на услуги. Имейте в виду — экспертизе аккредитованного оценщика банк доверяет, и вам точно не придется заказывать процедуру заново.
Часто бывает, что стоимость квартиры по отчету гораздо ниже цены, установленной продавцом. В этом случае банк не одобрит сумму, превышающую то значение, которое указано в расчете оценщика. В подобной ситуации оптимальное решение — договориться с продавцом о снижении цены или заплатить разницу собственными средствами.
Еще один фактор, который может негативно отразиться на покупке вторичного жилья в ипотеку, — неузаконенная перепланировка. Если в оценочных документах не будет указана данная информация, в дальнейшем это может привести к крайне нежелательным последствиям. При обнаружении несоответствия банк вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, а также обвинить вас в мошенничестве.
Помните: оценка квартиры — серьезный шаг на пути к приобретению собственного жилья в ипотеку, поэтому отнестись к нему следует ответственно. Обращайтесь за услугой только к проверенным оценщикам, которые аккредитованы банком, в котором планируется оформлять кредит. Так вы сможете избежать неприятных ситуаций и сохраните свои деньги, время и нервы!
Как происходит оценка квартиры для банка?
Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.
Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.
Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.
Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.
Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.
Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?
Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.
Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.
Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.
Услуга оценки квартиры в новостройке
Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.
Возможны две ситуации, когда прибегают к оценке недвижимости в новостройке:
- Многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартиры в ней зарегистрированы, им присвоены кадастровые номера.
- Дом только строится, и, оформляя ипотеку на квартиру в нём или покупая её за собственные средства, физическое лицо пока не становится собственником. Он является лишь соинвестором строительства. В этой ситуации тоже необходима оценка, так как нигде нет сведений о рыночной стоимости квартиры и при покупке необходимо основываться на конкретные (и, что очень важно, – объективные) данные.
Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?
Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.
Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?
После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности.
Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.
Сколько времени займет получение ипотечного кредита?
Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает
Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.
Кратко: зачем нужна оценка недвижимости и как ее заказать
-
Оценка недвижимости нужна для точного расчета цены на объект. Банку эта цифра нужна, чтобы убедиться в ликвидности жилья — если заемщик не выплатит кредит, банк заберет квартиру.
-
Чтобы заказать процедуру, возьмите список организаций в банке и позвоните в несколько из них — отчет от аккредитованных оценщиков банки принимают без придирок.
-
Соберите документы на объект, подготовьте его к фотоотчету — оценка пройдет в течение 3−5 дней, готовый отчет получите вы и банк.
Для чего нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании
При получении ипотеки банк выдает кредит под залог приобретаемой квартиры. Если заемщик не сможет его погасить, квартира достанется банку. Банк должен быть уверен, что, продав эту квартиру, он вернет средства, которые предоставил заемщику.
Банки не выдают ипотеку без страховки на период кредитования. Страховка нужна на случай, если в квартире, находящейся в залоге у банка, произойдет пожар, взрыв бытового газа, затопление или другие происшествия, способные вызвать порчу квартиры. Страховая компания хочет определить справедливую сумму, которую ей придется выплатить банку.
Резюмируем, оценка нужна для определения окончательной суммы ипотечного кредита и размера страховых выплат. Для многих станет открытием то, что оценка влияет на сумму выдаваемой ссуды. Если квартиру оценят дешевле, чем требует за нее продавец, покупателю может не хватить выдаваемых банком денег. Банк не даст денег больше рыночной стоимости жилья.
Что делать, если банк не принимает отчет
Если банк не захочет принимать отчет об оценке, сделанный сторонней компанией, нужно разбираться, почему. Вот наиболее вероятные причины:
- Отчет не соответствует требованиям закона, банк указывает конкретную причину — нужно проверить обоснованность этой претензии. Сообщите о происходящем оценщику, обычно разбираются в проблеме быстро. Или пригласите другого эксперта в помощь. Если вы обратились в компанию и в ней отказались признавать ошибки или переделывать отчет, обратитесь в Роспотребнадзор.
- Банк не принимает отчет, потому что он не от аккредитованной компании. Или вовсе не указывает причину. Можно отправить жалобу в Центробанк, ФАС и прокуратуру. В течение месяца из ведомств должен прийти ответ.
Проблемы и особенности оценки квартиры для ипотеки
Одна из проблем касается финансовой стороны. Если оценка оплачена клиентом, но по каким-либо причинам жилье не устраивает банк или сам заемщик передумал его покупать, повторную экспертизу придется оплачивать снова из своего кармана. В итоге люди иногда тратят крупные суммы.
Важно уделить внимание сроку действия отчета, у каждого банка он индивидуален. Например, Сбербанк принимает отчеты, составленные не более чем за полгода до обращения за ипотекой. Нужно уточнить этот вопрос в финансовом учреждении.
Еще одна проблема касается способа проведения экспертизы – лично или дистанционно. Второй вариант предполагает сбор данных оценщиком без изучения квартиры, а на основании средних данных по рынку. В результате в отчете может быть указана недостоверная стоимость.
Для чего нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании
При получении ипотеки банк выдает кредит под залог приобретаемой квартиры. Если заемщик не сможет его погасить, квартира достанется банку. Банк должен быть уверен, что, продав эту квартиру, он вернет средства, которые предоставил заемщику.
Банки не выдают ипотеку без страховки на период кредитования. Страховка нужна на случай, если в квартире, находящейся в залоге у банка, произойдет пожар, взрыв бытового газа, затопление или другие происшествия, способные вызвать порчу квартиры. Страховая компания хочет определить справедливую сумму, которую ей придется выплатить банку.
Резюмируем, оценка нужна для определения окончательной суммы ипотечного кредита и размера страховых выплат. Для многих станет открытием то, что оценка влияет на сумму выдаваемой ссуды. Если квартиру оценят дешевле, чем требует за нее продавец, покупателю может не хватить выдаваемых банком денег. Банк не даст денег больше рыночной стоимости жилья.
Документы для оценки квартиры для ипотеки
Только после того, как вы выбрали квартиру и договорились с продавцом о покупке, можно делать оценку квартиры для ипотеки. Какие документы нужны, чтобы оформить договор с оценщиком?
Компании, которые оказывают данную услугу, не требуют много документов. Некоторые фирмы могут запросить фото квартиры в разных ракурсах. Но будет правильно, если оценщик сам приедет на объект и сделает необходимые фотографии. Однако это может увеличить стоимость услуг. Имейте в виду, что личный выезд мало повлияет на результат оценки, поскольку алгоритм анализа стоимости недвижимости и в том, и в другом случае одинаков.
Если проводится оценка квартиры в новостройке для ипотеки, то список обязательных документов такой:
- Акт приемки объекта, в котором прописан почтовый адрес жилплощади, а не место застройки.
- Договор долевого участия.
- Паспорт заемщика.
Как правило, другие бумаги не нужны, вся информация для отчета есть в договоре и в акте. Но у каждой компании свои требования. Узнайте у сотрудников фирмы, что необходимо им для того, чтобы сделать отчет.
Когда в залог передается вторичка, то считается, что жилье уже какое-то время является собственностью заемщика, соответственно, у него есть все необходимые бумаги. В этом случае, чтобы заказать оценку квартиры для ипотеки, понадобятся следующие документы:
- Технический паспорт БТИ.
- Свидетельство о государственной регистрации жилья.
- Договор купли-продажи, дарения или другой подобный документ, который подтверждает, что вы являетесь собственником недвижимости.
- Паспорт клиента.
В некоторых случаях у вас могут спросить и другие бумаги:
- Копию кадастрового паспорта, который владелец жилплощади получает в БТИ.
- Справку, подтверждающую, что дом не идет под снос. Если квартира в новостройке, то такую справку делать не нужно.
- Когда в ипотеку покупают жилье в доме, построенном до 1960 года, требуется справка о перекрытиях. Причина в том, что в старых домах часто встречаются деревянные перекрытия, которые пожароопасны. Страховые компании понимают, что в таком случае вероятность возникновения страхового случая велика. Они не хотят рисковать и поэтому отказываются сотрудничать с банком. А если нет договора со страховщиком, то ипотеку взять не получится.
После того как заемщик собрал пакет документов, ему нужно договориться о независимой оценке квартиры для ипотеки. Сотрудник оценочной компании приезжает на объект и выполняет необходимые действия, после чего составляет отчет со всей необходимой информацией о недвижимости.
Документы, которые нужны оценщику
Эксперт перед началом работы должен получить от клиента некоторые документы. В первую очередь правоустанавливающие. Например, собственник должен предоставить паспортные данные и документы, подтверждающие право собственности на объект оценки.
Здесь есть особенности, в зависимости от того, к какому типу относится приобретаемое жильё – к первичному рынку или вторичному. Документов требуется немного, и их набор для конкретной ситуации лучше уточнить в оценочной компании при обращении. Наши консультанты всегда готовы помочь в этом вопросе, с ними же вы можете договориться по вопросу заключения договора, стоимости и времени оценки.
Как происходит оценка стоимости квартиры?
Процесс оценки передаваемой в ипотеку недвижимости напрямую зависит от того, планируется ли квартира к покупке за счет заемных средств или находится в собственности кредитополучателя. В первом случае обязательным является предоставление технических и правоустанавливающих документов от собственника жилья, этот момент и стоит учитывать при планировании оценки.
Процесс работы оценочных компаний
Таблица 1: Последовательность оценки недвижимости:
| Шаг № | Описание |
| №1 | Сбор необходимых для проведения оценки документов |
| №2 | Визит оценщика и осмотр квартиры |
| №3 | Уточнение требований и условий банка, заключение договора о проведении оценки |
| №4 | Подготовка краткого отчета для определения параметров кредита, предоставляется справка оценочной стоимости |
| №5 | Передача полного отчета |
Результатом работы компании является предоставления отчета о проведенной оценке недвижимости. Это документ, который содержит независимую экспертизу приобретаемой недвижимости и ее актуальную стоимость.