Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

и перевода долга по договору аренды земельного участка (с условием о задатке, право аренды было приобретено арендаторомг. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Фирма», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Как оформить договор: пошаговая инструкция

Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ). Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).

Переуступка прав на временное пользование наделом происходит с помощью договора цессии. Это соглашение, на основании которого происходит отчуждение права у первичного арендатора с переходом их же другому лицу. Есть правила оформления договора, которые нужно соблюсти, чтобы сделка считалась законной:

• договор составляется письменно;
• в тексте указываются важные характеристики передаваемого объекта;
• договор должен включать в себя информацию о действующем и новом арендаторе.

Но этой информации недостаточно. Для того чтобы оформить документацию грамотно и последовательно, следуйте простой инструкции.

На что обратить внимание

• Согласно статье 284 ГК земельный участок может быть изъят, если он не используется по назначению в течение 3-х лет. Данное ограничение действует с момента подписания договора аренды и распространяется на всех следующих арендаторов, которые вступили в права аренды по переуступке.
• Оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
• Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
• Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
• Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
• Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
• При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Каким образом уведомить землевладельца

При переуступке прав и обязанностей на арендованную землю, нужно официально уведомить собственника о своём решении. Лучший вариант – обсудить данную сделку с ним, но если это не было сделано, сообщить хозяину всё же нужно. При написании уведомления необходимо предоставить следующую информацию:

• О лицах, выступающих в качестве собственника и нанимателя: ФИО физических или название организаций юридических лиц, адрес местоположения и контакты для связи.
• Об основном договоре: его номер и дата оформления.
• О нормативном правовом акте, который позволяет заключить сделку о переуступке прав.
• О третьем лице, выступающем в качестве нового арендатора: ФИО физлица, название и местоположение организации-юрлица.
• О договоре переуступки своих прав: дата заключения, его номер.
• Подпись автора и полная дата уведомления (число-месяц-год).

Государственная регистрация

По общим правилам, все договора аренды, предметом которых является жилое или нежилое помещение, подлежат государственной регистрации. Такое условие касается и сделок с земельными участками. Передача права, по сути своей, также является договором указанного характера, поскольку, после его заключения, новый пользователь обретает арендные права.

Чтобы зарегистрировать соглашение, инициатор должен будет составить письменное заявление в произвольной форме и направить его в Росреестр.

Сам документ не имеет стандартного образца. В тексте необходимо указать сведения о регистрирующей инстанции, инициаторе, а также суть просьбы. К заявлению нужно приложить документы, которые являлись основанием для заключения договора. Услуга по государственной регистрации соглашения оказывается на возмездной основе. Физическому лицу в данном случае придется выплатить две тысячи рублей, юридическому – двадцать две.

Все необходимые документы и квитанцию об оплате госпошлины инициатор обязан передать в регистрирующую инстанцию. Сделать это можно несколькими способами. Прежде всего, документы передаются лично, то есть инициатор приносит их самостоятельно в орган Росреестра. Сведения можно переслать по почте. В этом случае информационный пакет направляется специальной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату. Также документы можно направить через Многофункциональный центр либо с использованием портала Госуслуги. В последнем случае потребуется перевести все данные в электронный формат.

Аренда и переуступка (общие положения)

Земельный участок, как и любой другой недвижимый объект, может быть предметом договора аренды. Такие правоотношения координируются:

• 1 гл. 34 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ);
• Земельным кодексом (далее — ЗК РФ), в частности ст. 22 ЗК РФ.

Согласно указанным правовым источникам, возможностью передать во временное владение и пользование землю обладает собственник или уполномоченное на то лицо (доверенное лицо по договору поручения, агент по агентскому договору и т. д.). При этом необходимо помнить о необходимости надлежащего оформления соответствующих договоров, например агентского, или доверенности, которая заверяется нотариально.

Арендатор, в свою очередь, может совершить переуступку прав по договору аренды земельного участка новому субъекту с согласия арендодателя, если закон не предусмотрел что-то иное (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). После совершения переуступки ответственным по основным взаимоотношениям становится новый участник. При этом перезаключать арендное соглашение не требуется.

Также в законодательстве прописаны случаи, когда переуступка арендных прав на землю запрещена или ограничена:

• запрет на уступку в особых экономических зонах (ст. 35 закона «Об особых…» от 22.07.2005 № 116-ФЗ);
• ограничение для арендаторов из числа ГУП, МУП и казенных предприятий (п. 5 ст. 18 и п. 3 ст. 19 закона «О государственных и муниципальных…» от 14.11.2002 № 161-ФЗ);
• запрет переуступки в случае, когда главная сделка заключена на торгах (п. 7 ст. 448 ГК РФ).

Правила оформления и образец договора переуступки на право аренды земельного участка между физ. лицами

Взятый внаем участок земельного надела не всегда удается использовать по целевому назначению, порой могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, мешающие нанимателю исполнять роль арендатора.

Настоящему владельцу невыгодно просто аннулировать имеющийся договор, в большинстве случаев он отказывается от этого действия.

Здесь можно инициировать исковые требования в суд о принудительном расторжении соглашения, но для вынесения решения в пользу арендатора нужно иметь веские доказательства о нарушении его законных прав.

Поэтому лучшим выходом из этой ситуации будет переуступка прав нанимателя заинтересованному в земле лицу. Готового на тех же условиях и на тот же временной период стать владельцем надела со всеми вытекающими последствиями – земельными, гражданскими и налоговыми.

Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:

• Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
• Подтверждение постановки на учет в налоговой;
• Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
• Оригинал и копии договора аренды;
• Кадастровая карта надела;
• Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
• План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.

Пошаговая инструкция по оформлению соглашения

Согласно нормам уступка прав и ответственности может происходить в несколько вариантов:

• Посредством аукциона, если площадь принадлежит государству, в нем должно участвовать не менее 3 претендентов, и будущий пользователь обязан предложить самую высокую цену;

Важно: без аукциона уступка прав невозможна.

• Если действие совершается между физическими лицами, то алгоритм выполнения процедуры намного проще и аукцион здесь не нужен.

Тогда выполняются следующие действия:

• Наниматель назначает встречу собственника имущества и будущего пользователя;
• В ходе встречи трех заинтересованных сторон, владелец может в устной форме одобрить будущее сотрудничество или отказать;
• После получения согласия и детального ознакомления со всеми условиями, требованиями, правами и обязанностями третье лицо имеет право отказаться от договоренностей или подтвердить свои намерения;
• После согласия всех сторон, арендатор подписывает документацию с новым участником процесса, при этом по требованию владельца в первичный документ вносятся изменения;
• Документация нотариально заверяется;
• С существующими реквизитами нотариуса делаются копии бумаги;
• Далее заверенную и подписанную бумагу отдают на регистрацию в Кадастровую палату;
• В ходе регистрации следует выполнить уплату госпошлины и предоставить квитанции регистрирующим органам.

Важно: все мероприятие должно иметь факт доплаты, так как в противном случае произойдет факт дарения.

Стоимость госпошлины по оформлению договора переуступки аренды земельного участка взимается соответственно установленным размерам платы при отчуждении имущества и зависит от статуса участников процесса:

• Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами обойдется каждому участнику в 1 000 рублей, и пошлина в общей сложности составит 2 000 рублей;
• Если сторонами процесса являются предприятия, то они обязаны поровну уплатить 22 000 рублей;
• Когда с одной стороны выступает предприятие, а с другой гражданин, то для них соответственно сумма будет ровна 22 000 рублей и 2 000 рублей;
• В случае представительства с одной стороны государством, то уплата совершается второй стороной в зависимости от статуса 2 000 рублей или 22 000 рублей.

Из данной тарификации следует, что:

• Государственные структуры лишены обязанности уплачивать пошлину;
• Физические лица вносят 2 000 рублей в казну;
• Юридические – 22 000 рублей.

При этом возможна экономия на госпошлине, если в сделке участвуют только физические или только юридические лица.

Также не следует забывать о регистрации правоотношений, для которой нужен следующий пакет:

• Заявление нанимателя о намерении передать имущество в пользование третьему лицу;
• Копия нового арендного соглашения, заверенная у нотариуса;
• Подлинник и копия кадастрового паспорта данного участка;
• Квитанция об уплате государственной пошлины;
• Несколько экземпляров подписанной документации уступки.

Еще немаловажным является письменное соглашения супруги(га), если арендодатель состоит в браке для избегания в дальнейшем возможности оспорить договоренности.

Условия передачи участка в безвозмездное пользование

Передача земельного участка в безвозмездное пользование проводится на основании договора и законодательных норм. Ссудодатель обязан предоставить надел со всем относящимися к нему документами и предметами, ссудодержатель — вернуть его в срок в том же виде и состоянии с учетом предполагаемого нормального износа.

По ст. 42 гл. 6 ЗК РФ земледержатель обязан:

• использовать участок только по его целевому назначению;
• сохранять все знаки геодезического и межевого делания надела;
• не проводить действий, ухудшающих состояние окружающей среды;
• следовать нормам пожарной, экологической и санитарной безопасности, охранять земельные, водные и лесные ресурсы;
• проводить освоение земли в соответствии с договором;
• не допускать ухудшения плодородия почвы;
• не сдавать землю в аренду, если это не разрешено собственником.

Передача надела в безвозмездное пользование не исключает прав третьих лиц, например, сервитуариев.

Переуступкой прав аренды следует считать возмездную передачу обязанностей и преференций по арендным отношениям другому индивиду. Субъектами правоотношений вправе выступать как обычные граждане, так и организации или индивидуальные предприниматели при наличии личного интереса по эксплуатации земли согласно ее назначению.

Делегирование осуществляется на заранее фиксированный срок. Данный период времени не должен превышать срок, прописанный в основном арендном соглашении. Получение одобрения от реального владельца участка обусловлено сроком переуступки.

Так, если договор переуступки подписывается меньше, чем на 5 лет, то извещать об этом арендодателя не обязательно. Больший период потребует официального оповещения владельца участка.

Если главный контракт о сдаче в наем включает одно из требований о воспрещении переуступки, проводки то делегировать запрещено. Для проведения процедуры понадобится одобрение собственника.

Переуступка прав аренды земельного участка

Если сравнивать переуступку с субарендой, то можно найти одно очень большое отличие – в первом случае все права пользования землей переходит третьей стороне. Если говорить проще, то это значит, что арендодатель полностью отказывается от прав на участок, передавая его другому лицу по договору.

Для проведения процедуры к первоначальному договору следует составить другое соглашение, а именно о передаче прав на аренду. Этот документ предназначен подтвердить совершение сделки, его обязательно нужно зарегистрировать в специальных органах.

В сделке должны участвовать все три стороны: владелец земли, бывший и новый арендатор.

Но есть и некоторые исключения:

• если соглашение об аренде было заключено на срок от пяти лет, то арендатору не обязательно привлекать к делу владельца участка – он может просто сообщить его об этом;
• если же аренда была оформлена на короткий срок (до 5 лет), без разрешения арендодателя сделка становится невозможной.

Вопросы налогообложения

Необходимо учитывать, что если новый наниматель погашает долги предыдущего арендатора, и данная сумма не будет зафиксирована в документе, то и в дальнейшем при расчетах она фигурировать не будет. Декларировать эти траты нельзя, при начислении налога такие данные во внимание не принимаются.

Однако, если сумма выплаченной задолженности будет отражена в тексте соглашения, то она будет включена в арендную плату. И расходы нового нанимателя будут полностью учтены при начислении налогового сбора.

По ст. 146 НК РФ переход прав пользования имуществом при проведении сделки подлежит обложению НДС.

При этом неважно, кто выступает от имени арендодателя. Сумма, полученная арендатором за переуступку прав и зафиксированная в документе, будет учитываться при расчете налогов.

Дата установления налоговой базы совпадает с моментом изменения арендатора участка земли. При этом сумма, которая была получена при переуступке права пользования, считается доходом и облагается налогом на основании ст. 208 НК РФ.

Если соглашение заключается в пользу физических лиц, то подать сведения в налоговую службу – обязанность нанимателя. Если арендные права получает организация, то оно обязано провести вычисление и оплатить НДФЛ как налоговый агент.

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны, так как переход права по данному документу санкционирован не будет.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.

Похожие записи:

• Инвентаризационная опись: что это, как правильно заполнить, примеры и образцы
• Иностранец выполняет работу по ГПД, находясь за границей
• Универсальное пособие на детей с 2023 года: что меняется