Что такое вид разрешенного использования и как изменить ври земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое вид разрешенного использования и как изменить ври земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
- Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
- Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
- Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
- Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
- Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
- Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
- Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
- Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
- Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
- Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
- Водные объекты (гидротехнические сооружения);
- Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
- Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Виды разрешенного использования – какими они бывают
Под разрешенным использованием земельного участка понимается конкретная характеристика, на основе которой можно получить представление о следующем:
- как можно использовать участок;
- что можно построить на земельном участке.
Даже если на участок оформлена собственность, его можно использовать исключительно исходя из того, к какой категории он относится, и с учетом наличия соответствующего разрешения.
В муниципальных образованиях вся земля делится на территориальные зоны.
Территориальная зона – область с границами, в отношении которой действуют конкретные регламенты из сферы градостроительства. Для каждой территориальной зоны на уровне региональных властей фиксируются:
- виды пользования;
- перечень объектов, которые можно возводить;
- требования к высоте и другим характеристикам объектов.
После принятия решения необходимо внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого необходимо подать заявление (лично или через представителя) в территориальное отделение Росреестра или же воспользоваться аналогичной электронной услугой.
Если вы подаёте заявление в электронной форме, вам будет необходимо подготовить межевой план участка в формате XML, подписанный электронной цифровой подписью (ЭЦП) кадастрового инженера. Учтите, что заявление также необходимо подписать ЭЦП заявителя.
При подаче заявления в традиционной бумажной форме (лично или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении) в орган кадастрового учёта по месту нахождения земельного участка необходимо представить следующие документы:
- заявление;
- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
- свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- решение главы местной администрации об изменении вида разрешённого использования земельного участка;
- межевой план.
Срок рассмотрения документов составляет 20 рабочих дней.
Как ВРИ влияет на земельный налог
От вида разрешенного использования участка зависит сумма земельного налога. На базе ВРИ определяется кадастровая стоимость земли, поэтому в тех регионах, в которых земельный налог платят по кадастру, к изменению ВРИ надо подходить осторожно – есть риск переплатить.
Это связано с тем, что сумму налога пытаются привязать к возможной прибыли от участка – чем больше денег можно заработать, тем больше налога придется заплатить. Поэтому на земли, предназначенные для коммерческого использования, налоги выше. К примеру, у участка для размещения объектов торговли, кадастровая стоимость и налог будут существенно выше, чем у участка для размещения объектов благоустройства.
Просто добавить дополнительный ВРИ тоже не всегда удачный вариант. Как правило, специалисты госучреждений, проводящие кадастровую оценку, выбирают из списка ВРИ тот, по которому налог будет выше.
Кто устанавливает дозволение данного типа? Устанавливается процедура использования уполномоченными органами государственной власти. Полномочия между ними распределяются в зависимости от статуса правообладателя:
- Росимущество, ОМСУ городских поселений для земель, находящихся в федеральной собственности.
- Органы исполнительной власти Субъекта РФ, Органы МСУ сельских и городских поселений для земель во владении субъектов РФ.
- Органы местного самоуправления муниципалитета для муниципальной собственности.
- Органы МСУ муниципального образования для участков, находящихся в частной собственности.
- ОМСУ муниципалитетов, ОМС городских и сельских поселений для неразграниченных государственных земель.
- Росимущество, ОМСУ для земель лесного фонда.
Нецелевое использование земель и санкции
Использование земли не по назначению может быть выявлено контролирующими органами и приведет к административной ответственности согласно статьи 8.8. КОАП РФ.
Нецелевое назначение – использование земельного участка не предусмотренное его категорией, невыполнение обязательств по его сохранению и рекультивации.
Влечет наложение штрафа на физическое лицо от 20-50 тыс. рублей, на должностное лицо от 100-200 тыс. рублей, на юридическое лицо от 200-400 тыс. рублей.
Применяются и другие виды наказаний:
- штраф в размере 1% от кадастровой стоимости участка для физлиц, 1,5% для должностных лиц, 2% для юридических.
- владельца могут лишить земельного участка по решению суда;
- с арендатором могут расторгнуть договор раньше срока.
Устранение препятствий
Если на территорию претендуют другие лица или создаются иные препятствия для ее использования, то они могут быть устранены собственником, имеющим документы на участок.
Если нарушения не устраняются в добровольном порядке, то подается иск в суд на удаление этих препятствий. Наиболее популярными нарушениями являются: установка ограждений, возведение незаконного строения, располагающегося на чужой территории, запрет без оснований от местной администрации на применение участка, а также самовольный захват земли другими гражданами.
Таким образом, земельный участок может применяться в соответствии с его видом разрешенного использования. Для этого надо пользоваться специальным классификатором. Допускается изменить данный вид, для чего надо обращаться в администрацию. При необходимости можно даже объединить несколько объектов в одну территорию, но для этого должны соблюдаться определенные условия.
Земля распределена на отдельные участки, имеющие кроме установленных законом категорий, еще и конкретный ВРИ (вид разрешенного использования).
Подобное понятие широко применяется в ряде законодательных актов, действующих в РФ. Основная часть упоминаний содержится в Земельном (ст. 7) и Градостроительном кодексах РФ. В зависимости от ВРИ можно узнать, какая деятельность является разрешенной на таких участках.
К примеру, невозможно произвольно выбрать в пределах города или за его чертой территорию и начать там возводить строения (будущего торгового центра или магазина, или же сажать сельхоз. культуры).
Следует выяснить, есть ли возможность ведения выбранной деятельности на участке, и какой вид строительства разрешен согласно городскому (территориальному) планированию.
Как узнать вид разрешенного использования земельного участка?
Начиная с 2014 года, виды функционального использования земельных участков вносятся в правоустанавливающую документацию, получаемую правообладателем после приобретения участка на торгах. До участия в торгах, заинтересованное лицо вправе получить данные сведения в администрации.
Если участок оформлен в собственность путём приватизации или не был приватизирован – ему присвоен основной вид разрешённого использования, на общих основаниях. Чтобы получить условное разрешение на использование земельного участка, потребуется дополнительное оформление такового в местной администрации.
При приобретении надела, данные сведения можно уточнить соответственно этому же принципу у собственника, отчуждающего земельную собственность. При необходимости – обратиться в земельный департамент (отдел) администрации.
Как показывает практика, и оглашают нормы земельного и градостроительного законодательства, нарушение установленного вида целевого назначения и перечня разрешенного использования земельных участков приводит к юридической ответственности правообладателя.
Виды разрешенного использования земельных участков
Земельным кодексом закреплено, что все земли разделены на категории в соответствии с назначением. Перечислим категории, это земли:
- населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
- сельхозназначения с ограничением по использованию;
- отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
- заповедные и охраняемые территории;
- лесничеств, охраняемых зон вблизи водоемов;
- участки запасного назначения.
Порядок установления вида разрешенного использования земельного участка
Процесс перевода земли в другую категорию прописан в принятом законе (№ 172). Но основные правила больше определяет градостроительный регламент (ст.1, 6 Гр.К).
Выбор надела, без затрат времени на согласования, гарантирован сразу после разделения земли. В зоны включены наделы и сооружения капитального строительства.
Исключение составляет определенный круг земель, включающий запас, лесной фонд, природоохранные и водные участки. Список дополняют угодья, предназначенные для сельхозназначения и наделы в особых свободных зонах.
Так кто устанавливает вид разрешенного пользования земельного участка. Можно сразу дать четкий ответ. Главные полномочия были возложены на местные власти, которые могли довольно долгое время произвольно определять назначение для наделов.
С появлением классификатора удалось несколько изменить положение и придерживаться правового поля.
Сегодня работают три вида использования:
- Основные устанавливаются для своего надела собственником без проведения процедуры согласований с местной администрацией. К примеру, в дачном и садовом товариществе разрешено построить дом, где можно впоследствии прописаться.
- Условно разрешенные применяют после проведенной публичной процедуры и получения разрешения. Чтобы открыть магазин на площади до 500 квадратов придется подать заявку и согласовать вопрос.
- Вспомогательные используют как дополнение к первым двум. Это позволит выстроить стоянку или гараж.
Разница между использованием надела по разрешённому виду и целевому назначению
Под целевым назначением земельной территории подразумевается её использование в общем контексте земельного массива. В перечне же насчитывается 13 пунктов с указанием вида разрешённых работ, которые в свою очередь разделены на подпункты, насчитывающие до 18 наименований видов.
Пользование территорией по её целевому назначению – это общее, глобальное определение проводимой на ней деятельности. А в классификации видов акцент делается на детальное уточнение всех сторон её использования, реконструкции, извлечения выгоды и преимущества. Это даёт больше достоверности при учёте и контроле земляных ресурсов.
Важно! Числовым кодом обозначается только вид разрешённых действий на территории.
Такая необходимость обусловлена многочисленностью видов и возможностью создания эффективной структуры землепользования в соответствии с градостроительными регламентами и местными нормативными актами. Кодовые обозначения позволяют безошибочно составлять и применять документацию на землепользование.
Никакие другие критерии категории земли не предусматривают использование числовых обозначений. Это обусловлено:
- отсутствием правовой основы;
- отсутствием в них необходимости;
- отсутствием требований расположения категорий земли в определённой последовательности;
- целесообразностью их использования в виде наименований.
Земля распределена на отдельные участки, имеющие кроме установленных законом категорий, еще и конкретный ВРИ (вид разрешенного использования).
Подобное понятие широко применяется в ряде законодательных актов, действующих в РФ. Основная часть упоминаний содержится в Земельном (ст. 7) и Градостроительном кодексах РФ. В зависимости от ВРИ можно узнать, какая деятельность является разрешенной на таких участках.
К примеру, невозможно произвольно выбрать в пределах города или за его чертой территорию и начать там возводить строения (будущего торгового центра или магазина, или же сажать сельхоз. культуры).
Следует выяснить, есть ли возможность ведения выбранной деятельности на участке, и какой вид строительства разрешен согласно городскому (территориальному) планированию.
Каждый из видов разрешенного использования земельных участков (далее – ВРИ ЗУ) в соответствии с установленным классификатором обозначен документом градостроительного зонирования «Правилами землепользования и застройки» (далее – ПЗЗ).
Здесь же обозначены параметры конкретного участка и размещенной на нем недвижимости, установленные ограничения использования и показатели для расчетов.
В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ все виды земельных участков делятся на три ВРИ:
- первый – основной,
- второй – условный,
- и третий – вспомогательный.
Строительство на землях сельскохозяйственного назначения.
Начиная с 2014 г., ВРИ постоянно обновляются. Ранее используемые дополняют новыми. Также возникает необходимость урегулирования отдельных практических вопросов.
К примеру, в ряде городов обозначение производственных зон на картах зонирования отдельное, учитывается уровень опасности деятельности (вредные выбросы, вероятность взрывов и т. д.), а классификатор распределят все земли согласно производственной деятельности, формируя единый список.
Подобные и множество других практических нестыковок приведут к изменениям, поскольку согласно уже обозначенному Закону №171 (пункт 12 статья 34) до начала 2019 г. документация градостроительного зонирования подлежит приведению в соответствие с действующим классификатором.
С начала 2019 г. будет введен в действие Закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений…», в нем будет урегулирован ряд проблемных вопросов, и даны необходимые законодательные уточнения.
И это только начало изменений, как будет дальше продвигаться «модернизация» земельного законодательства, увидим из практики.
Какие ВРИ присвоены земельным участкам (сейчас, не учитывая изменения согласно классификатору), можно найти в доступной для граждан кадастровой карте.