Верховный суд разъяснил правила согласования границ при земельных спорах

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд разъяснил правила согласования границ при земельных спорах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.

В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.

Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:

1. Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

• копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
• кадастровой выписки об объекте недвижимости;
• кадастрового паспорта объекта недвижимости;
• кадастрового плана территории;
• в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.

1. Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:

• в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
• имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
• в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).

При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.

Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.

Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.

В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.

1. Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:

• признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
• установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
• обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).

1. Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.

Постановка земельного участка на кадастровый учет.

После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.

В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.

Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.

Как происходит межевание земельного участка с соседями поэтапно

Процедура межевания земельного участка с соседями проводится поэтапно и имеет свой алгоритм проведения работ. Указанный порядок необходимо строго соблюсти. От этого будет зависеть законность проводимых действий. Поэтапность состоит в следующих работах:

• обратиться к инженеру кадастра для заключения договора на оказание услуг по межеванию. Специалистом будет оформлен акт, на основании которого осуществится регистрация участка;
• осуществить извещение заинтересованных лиц. Для этого необходимо выбрать письменный способ уведомления. Такие действия помогут в дальнейшем при возникновении от соседей претензий;
• если на процедуре будут отсутствовать заинтересованные лица, уведомленные заранее, то отказываться от ее проведения не стоит;
• при отсутствии хозяина участка, который не высказал письменных возражений по поводу межевания, необходимо сделать в акте согласования отметку. Межевой план при этом должен быть дополнен документацией, которая подтвердит факт надлежащего и своевременного уведомления;
• неизвестного хозяина земли извещают через размещение объявления о межевании в СМИ. Если по истечении месяца ответ не поступил, то согласование произведено по умолчанию.

Что делать, если сосед не согласен

Если сосед смежного участка не подписывает акт согласования границ земельного участка, то самым лучшим вариантом станет обращение в суд. Наиболее остро такой вопрос встанет в ситуации самовольного захвата соседом части не принадлежащих ему земель и отказа от устранения нарушения. Что делать, когда сосед залез на мой участок станет сразу же понятно – обращаться в суд.

В таком случае судом будут восстановлены законные границы участков и внесены соответствующие корректировки в документацию.

Осуществить межевание без получения на это согласия владельцев смежных участков возможно в некоторых случаях:

• Игнорирование соседом уведомлений о планирующемся межевании, которое было трижды направлено ему заказным письмом;
• Уведомление проведено надлежащим образом и имеются соответствующие подтверждения, но при этом соседом не высказаны претензии;
• Отсутствие соседа длительное время при неизвестности его местонахождения или наличии информации о его выезде из страны;
• Наличие разрешения соседа, полученного посредством электронной подписи. Такой вариант может быть использован, если сосед длительное время находится в другом регионе и не имеет реальной возможности приехать на процедуру.

Взгляд другой стороны: что делать, если межевание проведено без вашего согласия

Если сосед провёл выставление границ без вашего согласия – то есть, вы не знали о предстоящем событии, уведомлений по почте не получали, он не подходил к вам с согласованием даты проведения замеров (другими словами вы не уклонялись от подписания актадокументов) и вы не согласны с зафиксированными результатами обмеров, нужно обращаться в суд и в исковом заявлении указать о ненадлежащем проведении межевания без вашего мнения.

Однако, если на руках у соседа есть уведомления о вручении вам письма с информацией по предстоящему межеванию, а вы просто уклонились от присутствия и не предоставили в течение 30 дней никаких аргументированных возражений письменно, то суд даже в одностороннем порядке может одобрить границы. Поэтому очень важно грамотно составить все возражения и выслать их почтой с уведомлением о вручении.

Конечно, может встретиться еще и ситуация, когда сосед просто подделал вашу подпись. Такие споры также разрешаются через суд.

Сегодня отсутствие межевания не может служить причиной для отказа в оформлении права собственности на землю.

Поэтому часть участков без определения границ поставлено на кадастровый учет условно (или декларативно).

Именно упрощенная процедура оформления прав приводит к ежедневным спорным ситуациям, от которых никто не гарантирован.

При возникновении спорных ситуаций, которые не удается разрешить мирным путем, стороны обращаются в суд.

В этом случае необходимо провести межевание до суда. Тогда при обращении в суд заявитель имеет уже на руках часть готовых документов. Это особенно важно для наследователей, когда многие вопросы будут иметь значение.

После определения всех смежных землепользователей, с кем подлежит согласование границ участка, кратко выясним дальнейший порядок действий:

1. Подготовка акта согласования границ. Кадастровый инженер готовит акт согласования границ в составе межевого плана с указанием списка всех смежных землепользователей.

Более подробно в главе «Акт согласования границ»

1. Выбор способа согласования границ. К способам согласования границ относится:

• Индивидуальный порядок
• Проведение собрания

Могут применятся оба способа согласования. Все зависит от особенностей, того или иного смежного землепользователя.

Более подробно в главе «Способы согласования границ».

1. Извещение смежных землепользователей. В целях соблюдения прав смежных землепользователей необходимо обязательное их извещение.

Как оповестить соседей

Закон обязывает проводить геодезические замеры в присутствии заинтересованных участников. Для этого необходимо выбрать день, общий для всех владельцев примыкающих территорий и оповестить их заблаговременно за 30 дней.

Сделать это можно двумя способами:

1. Письмом (обязательно заказным и с уведомлением). Это необходимо для ситуаций, когда сосед по даче не подписывает межевание. Письмо желательно отправить три раза, либо вручить под роспись уведомление лично. Возможна отправка средствами электронной связи, с подтверждением о прочтении.
2. Через средства массовой информации (объявление в газете). Это важно для тех случаев, когда невозможно установить место нахождения собственника участка. Публикация подтверждает, что инициатор межевания сделал все возможное для оповещения соседей.

Если акт согласования подписан не всеми землепользователями, орган, регистрирующий собственность, вправе отказать в регистрации участка.

Когда межевание может быть признано незаконным

Нередко ошибки выявляет кадастровый инженер, когда готовит межевое дело. В этом случае он должен составить свое заключение и отразить те исправления, которые нужно внести в кадастр. После этого он извещает Росреестр. Уведомить службу кадастра об ошибке может и владелец земли.

Чтобы доказать ошибочность межевания, потребуется обратиться в суд. Дело в том, что межевой план может быть признанным незаконным только по решению суда. Это одна из причин, по которой в случае судебного спора больше шансов у того собственника, чей ЗУ был отмежеван раньше.

Основания для признания межевания незаконным:

• Соседи не были уведомлены. Уведомить заинтересованных лиц можно любым удобным способом. Сложности начинаются, если они не подписали акт. У вас должны быть доказательства того, что вы их предупреждали о межевании.
• Поддельные подписи в акте. Иногда подпись ставит человек, который не имеет на это права. И она тоже будет недействительной, а межевание можно признать незаконным.
• Умышленное введение заинтересованных лиц в заблуждение. Когда подписывают акт согласования, кадастровый инженер разъясняет информацию о замерах, расчетах, определении координат. У людей, которые подписывают акт, не должно остаться непонимания. Они должны быть уверены в том, что все проведено правильно. Если на этом этапе они были введены в заблуждение, суд признает межевое дело незаконным.

Когда все заинтересованные стороны были уведомлены по закону, но проигнорировали эту информацию, в акте указывают, что возражений нет. Дело в то, что по закону в случае игнорирования соседями процедуры межевания, можно считать, что они согласны.

Как провести межевание земельного участка без согласования с соседями?

В идеале, согласно нормам законодательства, после оформления заявки на межевание, соседям по участку требуется передать письменное уведомление о дате, назначенной для геодезических работ, проводимых на местности. Эта дата официально определяется как день собрания соседей. По регламенту, такое уведомление передаётся за один месяц до планируемых работ. Кроме этого, передают его под роспись соседствующего собственника или иного титульного владельца рядом расположенного надела.

В назначенный для межевых работ день, все оповещённые заинтересованные лица проверяют как проводятся работы и получают квалифицированные пояснения, которые не должны оставлять сомнений в правильности проведения и оформления межевых границ.

Заявление на межевание ЗУ.

Уведомление соседей о межевании ЗУ.

Как оспорить акт согласования границ земельного участка?

Так как оспорить акт согласования границ земельного участка? Акт согласования границ земельного участка можно оспорить только в судебном порядке путем подачи искового заявления. Такая позиция также подтверждается и существующей судебной практикой, в том числе, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Верховного Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав», в котором указано, что споры об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество.

При рассмотрении в суде иска об установлении границ земельного участка суд будет разрешать возникший спор, руководствуясь нормами Земельного Кодекса РФ, а также нормами Градостроительного Кодекса РФ, нормами действующей судебной практики.

В случае вынесения судом положительного решения по поданному иску об установлении границ земельного участка, данное решение будет являться основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Ошибки при согласовании границ

Недочёты бывают технические и кадастровые. В первом случае, ошибки допускаются при внесении сведений в реестр. Например, перепутаны данные участков. Чтобы исправить положение, достаточно переписать, заполнив правильные сведения.

Ошибки в кадастре связаны с искажение конфигурации надела, изменением его фактической площади, проведением границы через соседние участки. Чтобы исправить их, приходится проводить весь комплекс мероприятий заново. Подробно о кадастровых ошибках мы писали в статье:»Что такое кадастровая ошибка и как ее исправить.» Чтобы новый план территории имел юридическую силу, составить его должен специалист – профессиональный кадастровый инженер. Обращение в официальную организацию – залог законности: не придётся делать работу дважды и предъявлять претензии в зале суда.

Что нового в законе 221

Согласование границ земельного участка с соседями по новому закону 221 (с изменениями от 02.08.2019 года) обязательно для всех территорий, где по различным причинам неясна линия разделения. Основные недочёты, из-за которых возникает необходимость уточнения:

• владельцы договаривались устно, не оформляя официальных документов;
• владелец спорной территории долго отсутствовал и часть его земли используют соседи;
• при предыдущем межевании допущены неточности технического порядка;
• земля переходит новому владельцу, он должен знать фактический план и границы;
• два участка объединяются или один нужно разделить на несколько.

Во всех этих случаях необходимо провести согласование границ по новому закону.

Какие документы нужны для межевания земли

Для получения плана по определению границ необходимо обратиться в геодезическую компанию и заключить договор об оказании услуг, в котором будут обозначено, как проходит межевание земли.

На следующем этапе требуется предоставить сотрудникам организации пакет необходимых бумаг:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок, бывают нескольких видов – дарственная, договор купли и продажи, завещание, и т. д.;
• Гражданский паспорт заявителя;
• В случае, когда инициатор землемерия не является собственником, а действует от лица владельца площади – понадобится доверенности и паспорт владельца.

Это базовый пакет, но могут понадобиться и иные бумаги, в числе которых:

• Справка об отсутствии электрических кабелей под землёй на территории предстоящего землемерия. Для её получения требуется обратиться в административные органы района с просьбой о предоставлении справки. Если её не существует, нужно привлечь технического специалиста, который изучит площадь на наличие кабелей и выдаст соответствующую справку.
• Справка, доказывающая отсутствие на земле общественных сооружений и инфраструктуры. В случае, если таковые имеются – разрешение от всех, кого это затрагивает (соседи по пространству).

Всю информацию относительно стоимости определения границ и смежных услуг должны предоставить организаторы геодезии.

Согласие соседей на межевание земли

Первое, что потребуется человеку, начинающему межевать свой участок, это акт по согласованию – согласие соседей на межевание земельного участка, ниже дается его образец. Еще бланк этого акта можно найти на официальном сайте.

В заголовке и шапке акта указывается следующая информация:

• акт по согласованию границ участка;
• номер по кадастру или его цифровое обозначение;
• непосредственно сама площадь ограждаемого надела;
• можно уточнить согласие лиц, которые будут указываться в акте, на работу с их личными данными. Это бывает необходимо, так как впоследствии их личная информация будет передаваться далее по инстанциям, и следует заручиться изначально их согласием.

Акт включает в себя три табличные части.

В таблице указываются согласованные границы по их местоположению:

В этой графе нужно указать конкретные точки или обозначения границ	Указывается кадастровый номер для соседнего с ним участка	Фамилия с указанием инициалов самого держателя участка или его поверенного, а также необходимые реквизиты документов для удостоверения личности	Реквизиты выданной доверенности	Подпись и дата	Когда было получено извеще- ние, а также способ
Наличие возражений касательно нахождения границ земельного участка:
Конкретные точки или обозначения границ	Номер по кадастру для соседнего с ним участка	Содержательная часть о возражениях по поводу границ
Сведения об устранении всех возражений касательно нахождения границ земельного участка:
Конкретные точки или обозначения границ	Номер по кадастру для соседнего с ним участка	Фамилия с указанием инициалов самого держателя участка или его поверенного, а также необходимые реквизиты документов для удостоверения личности	Каким образом были исчерпаны все возраже- ния, то есть с обраще- нием в суд или путем перего- воров, устранения несоотве- тствий

Похожие записи:

• Пособия матерям одиночкам в 2023 году
• Изъятие неиспользуемых земельных участков
• Путешествия с несовершеннолетними