Гарантийный срок на строительные работы по закону о защите прав

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантийный срок на строительные работы по закону о защите прав». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Гарантийные обязательства по договору подряда представляют собой обязанность подрядчика обеспечить качество результата выполненных работ на протяжении всего гарантийного срока. Он может быть определен законом, другим правовым актом, договором или установившимися в деловом обороте обычаями (согласно п. 1 ст. 722 Гражданского кодекса РФ).

На что гарантия не распространяется

Гарантия никогда не распространяется на недостатки, вызванные действиями заказчика. Например:

1. Если при перепланировке квартиры была повреждена несущая стена и появилась трещина, ответственность лежит на третьей стороне, которая выполняла работы, а не на строительной компании. Если перепланировка не была согласована, то ответственность может лечь и на самого собственника.
2. Также возможно возникновение ситуации, когда подрядчик незначительно отклоняется от проектной документации. Однако если установлено, что такие отклонения не могли привести к возникновению дефектов, ответственность за них несет заказчик.
3. В некоторых случаях заказчик или подрядчик наносят ущерб объекту недвижимости. Намеренное повреждение или уничтожение имущества, такое как снос стен, поджог или затопление, могут привести к серьезным последствиям.

Качество и ответственность

Чтобы рассуждать о гарантиях и обязательности устранения недостатков, необходимо разобраться в понятии качества работы.

Требования об устранении дефектов возможно предъявлять лишь в том случае, когда договором предусмотрено определённое качество сдаваемого заказа.

Нельзя требовать устранения скрипа в полу, если вы заказали покрытие его линолеумом, которое не предусматривает разбор и перекладку деревянных половиц.

Все значимые для сторон моменты необходимо указать в договоре. Если определённые стандарты качества не отмечены отдельными пунктами, придётся руководствоваться основными положениями и обычаями.

Внимательное составление договорного текста позволит прийти к удовлетворяющему обе стороны результату. Подробный договор поможет подрядчику осознать в полной мере не только требования и ожидания заказчика, но и свою ответственность за выполнение заказа.

Гарантия на строительство в зависимости от вида работ

Выше было рассмотрено юридическое понятие строительной гарантии, и её сроков.

На практике чаще всего заказчики сталкиваются с ситуациями, когда подрядчики предлагают им несколько видов гарантий в рамках одного строительного соглашения:

• гарантийные обязательства на весь сооруженный строительный объект (обязательный срок эксплуатации здания, дома, при котором он будет отвечать всем техническим и нормативным требованиям);
• гарантийные обязательства на отдельные элементы и конструкции, из которых состоит объект (обязательный срок эксплуатации, позволяющий зданию, дому, сооружению выполнять свои конструктивные особенности);
• гарантийные обязательства на проведенные работы (срок, на протяжении которого поверхностные и внутренние отделки будут отвечать всем строительным и иным требованиям).

При этом нужно понимать, что на каждый вид работ устанавливается отдельный промежуток времени, и срок сообщения о выявленных дефектах.

Какой период дается на исправление

Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.

Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.

Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.

ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.

Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.

За что отвечает застройщик

Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.

Что входит в возможные поломки оборудования:

• сбой в работе или лопнувшие батареи
• лопнувшие водопроводные или канализационные трубы
• перепады напряжения в сети
• засоры (труб, мусоропроводов)
• поломки лифта

Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:

• грибок и плесень
• трещины фасадов, стен, потолков
• нестыковка швов
• дефекты, влияющие на функциональность стеклопакетов
• нарушенная геометрия пространства квартиры

На что не распространяется гарантия

Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.

В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.

Презумпция вины застройщика в недостатках, выявленных в гарантийный срок

Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик, если иное не установлено договором долевого участия в строительстве (ДДУ), по своему выбору вправе потребовать от застройщика (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

УК (ТСЖ) в интересах собственников могут заявить первый и третий иски. О соразмерном уменьшении цены ДДУ – не могут. Дело в том, что владение, пользование и распоряжение общедомовым имуществом осуществляется по соглашению участников общедолевой собственности (ст. 246, 247 ГК РФ), поэтому при обнаружении недостатков общедомового имущества отдельные дольщики не вправе требовать уменьшения покупной цены квартир или иного индивидуального имущества (Постановление АС Московского округа от 26.02.2021 по делу № А40 – 9127/20).

В чем суть гарантийного срока? В пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика во всех строительных недостатках. Но эта презумпция – опровержимая. Застройщик может доказать суду, что те или иные дефекты произошли вследствие (ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):
— нормального износа;
— нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации помещения;
— ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами;
— нарушения инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.

Застройщик не будет отвечать за недостатки, если докажет свою непричастность к их появлению.

Существенные строительные недостатки, выявленные по истечении 5‑летней гарантии, но в пределах 10 лет эксплуатации МКД

Если гражданин заключил ДДУ исключительно для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то к отношениям из этого договора применяется не только Закон № 214-ФЗ, но и (субсидиарно) Закон о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Закон о защите прав потребителей (п. 6 ст. 19, п. 6 ст. 29) позволяет УК (ТСЖ) предъявить застройщику требование о безвозмездном устранении существенных строительных недостатков (а если недостатки своевременно не устранены – о возмещении своих расходов на устранение таких недостатков) в течение срока службы дома (а если это срок не установлен – в течение 10 лет) при условии, что эти недостатки возникли до момента приемки-передачи первого помещения МКД или по причинам, возникшим до этого момента.

По сути, УК (ТСЖ) придется не просто заактировать строительные недостатки, но и собрать доказательства того, что эти недостатки носят существенный характер и возникли до передачи первого помещения в МКД.

Понятие существенных недостатков раскрывается в абз. 9 преамбулы к Закону о защите прав потребителей: это неустранимые недостатки или требующие на устранение несоразмерных расходов или затрат времени, выявляющиеся неоднократно, или проявляющиеся вновь после устранения.

Существенность тех или иных недостатков – категория оценочная, экспертная. Поэтому в этом вопросе суды, как правило, опираются на заключение судебной экспертизы. Можно лишь отметить, что существенные недостатки МКД влияют на прочность, устойчивость, несущую способность конструкций жилого дома и, соответственно, его эксплуатационную пригодность. К примеру, трещины в фундаментах и плитах перекрытия, сквозные трещины в теле кирпичной кладки – это существенные недостатки. А трещины в штукатурном слое стен эксперты скорее всего отнесут к эксплуатационным повреждениям, которые не являются существенными недостатками строительства дома.

Чтобы собрать доказательства наличия строительных недостатков, их причин и существенности УК (ТСЖ) необходимо сделать следующее:
— уведомить (заказными письмами с уведомлениями о вручении) застройщика (обязательно), заказчика и генподрядчика (желательно) о выявленных недостатках и вызвать для натурного обследования и составления акта;
— организовать комиссионное обследование строительных недостатков (состав комиссии: представители УК (ТСЖ), застройщика, заказчика, генподрядчика, независимого эксперта по строительно-техническим вопросам);
— тщательно задокументировать выявленные недостатки с приложением фотографий, замеров, детальным описанием дефектов;
— договориться с экспертом по строительно-техническим вопросам скомпилировать все полученные данные в заключении (техническом отчете) с выводами о причинах недостатков, их существенности (важно попросить эксперта внести в заключение соответствующие формулировки о том, что недостатки возникли в период строительства, являются существенными, влияют на прочность, устойчивость, несущую способность и пр.) и ориентировочной рыночной стоимости их устранения.

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия. Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО. Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Мы завершаем цикл статей, который посвящен порядку заключения договора долевого участия в строительстве, материалом о таких важных элементах данного вида соглашения как гарантийный срок на объект строительства и способы обеспечения обязательств по договору.

Гарантийный срок

Обязательным условием заключения договора долевого участия в строительстве является четкое обозначение в нем гарантийного срока на объект. На это прямо указывает подпункт 4 пункта 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Обратите внимание: на практике довольно распространена ситуация, когда застройщик включает в договор долевого участия в строительстве положения об освобождении себя от ответственности за недостатки передаваемого объекта. Однако данные нормы подобного договора будут ничтожны согласно все тому же Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. А именно – его пункту 4 статьи 7. По этому вопросу также существует любопытная арбитражная практика – смотрите, например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 29 августа 2011 г. № Ф03-3703/2011 по делу № А59-3191/2010.

Договор может содержать несколько гарантийных сроков. Например, на сам объект долевого строительства гарантия дается, как правило, не на один десяток лет с момента передачи (если речь идет о многоквартирном доме). Одновременно гарантия на инженерные узлы, технику (в т.ч. сантехнику) и другие подобные вещи, которые также могу входить в комплекс построенного объекта, редко превышает несколько лет.

На что даёт гарантию застройщик?

Передаваемый дольщику объект недвижимости должен соответствовать условиям заключённого договора, заранее разработанному проекту, общим техническим нормам и принятым градостроительным регламентам.

На застройщике лежит полная ответственность за качество жилья и безопасность покупателя.

Гарантия на квартиру в новостройке регламентируется ФЗ № 214, а при заключении ДДУ стороны вправе увеличить продолжительность гарантийных обязательств.

С помощью акта сдачи готового объекта дольщику передаётся всё оборудование и условленные элементы обустройства квартиры. Это значит, что, к примеру, на окна, а также на иные элементы квартиры, будет распространяться общая гарантия – не менее 3 лет.

Обратите внимание! Данное правило не «работает», если после приёма готового объекта владельцы самостоятельно заменили отдельные узлы благоустройства и какие-либо элементы.

Гарантия на кровлю от застройщика составляет по закону не менее 10 лет; более длительный срок гарантии фиксируется в условиях акта передачи.

Кроме того, гарантийный срок может быть обозначен в технической документации, которую застройщик передаёт управляющей компании сразу после ввода новостройки в эксплуатацию.

При эксплуатации дома могут выявляться недочёты и недоделки, например, плесень, протекающая кровля, трещины и подтёки, явные строительные ляпы и пр. Всё это служит поводом для предъявления претензий застройщику.

Можно ли отказаться от гарантии на строительной работы?

Подрядчики обязаны осуществлять свою работу в связи с информацией, которая приведена в технической документации. И сроки, указанные в первоначальном соглашении, должны соблюдаться неукоснительно.

Со стороны исполнителя должна быть дана гарантия по поводу качественного выполнения заказа, а так же возможности безопасной эксплуатации объекта, вне зависимости от его назначения и других особенностей.

Исполнители обязаны исправлять изъяны за свой счёт, если они были обнаружены уже после завершения всех работ, но до истечения максимального срока. Главное – чтобы заказчик сам доказал и показал, по каким причинам возникли те или иные проблемы. И кто стал виноватым в том, что недостатки вообще появились. Требование установлено п 4, 5 статьи 724 ГК РФ, а так же статьёй 756 ГК РФ.

Возможно лишь несколько ситуаций, в которых подрядчиков вообще освобождают от обязанностей.

В этих случаях они не восстанавливают ущерб за свой счёт:

• Когда закончился гарантийный период, установленный договором. Или максимальный пятилетний срок, указанный действующим законодательством.
• Если дефекты связаны с износом зданий в нормальном режиме. Или с тем, что данному воздействию подверглись определённые части объекта.
• При неправильной эксплуатации здания, несоблюдении стандартных правил.
• Если некачественно выполнен ремонт или другие работы, осуществлявшиеся силами самого заказчика.

Как установить гарантию на товар

Вся продукция, приобретаемая и поставляемая заказчику, должна соответствовать условиям, установленным контрактом. Товары должны удовлетворять таким условиям на протяжении конкретного временного периода (ст. 470 ГК РФ). Этот период времени и определяет гарантию на товар.

Если выбираете поставщика новых машин и оборудования, то предусматривайте в документации требования к гарантии качества товара по 44-ФЗ от производителя или поставщика и к ее сроку действия. Документы передаются и заполняются вместе с товаром. Обязательства должны распространяться как на сам товар, так и на все его комплектующие.

Инструкция, как прописать гарантийный срок в договоре поставки:

1. Установите необходимый срок.
2. Укажите, что срок действия начинается с момента поставки товара госзаказчику.

Учитывайте, что срок действия прерывается на период, когда заказчик по той или иной причине не имеет возможности пользоваться товаром, что необходимо доказать. Ответственность поставщика наступит в том случае, если дефекты возникли до принятия товара госзаказчиком либо по причинам, наступившим до даты приемки (п. 5 ст. 477 ГК РФ).

Как прописать порядок и сроки обеспечения

Когда определяете порядок и срок предоставления обеспечения исполнения гарантийных обязательств по 44-ФЗ, учтите, что по ч. 7.1 ст. 94 44-ФЗ подписать акт приемки можно, когда поставщик обеспечил обязательства по гарантии.

В ч. 3 ст. 96 44-ФЗ закреплено, что для этого поставщик передает банковскую гарантию на гарантийные обязательства по контракту 44-ФЗ или отправляет деньги на счет заказчика.

Что касается срока, то к периоду обслуживания прибавляют один месяц, тогда получится минимальный период «заморозки» денег у заказчика или действия поручительства банка.

Например, если в госзакупках строительных работ объекта капстроительства госзаказчик прописывает гарантийный срок на выполненные работы по 44-ФЗ на 5 лет по ст. 756 Гражданского кодекса, то подрядчику придется получить поручительство банка на 5 лет + 1 мес. или «заморозить» деньги на этот срок на лицевом счете заказчика.

Заказчик требует обеспечения обязательств по контракту, даже если выполнение контракта не обеспечивается. Например, в электронном запросе котировок на поставку компьютерного оборудования. При таком способе определения поставщика установить обеспечение контракта — право заказчика, а не обязанность.

Обеспечивают гарантию и казенные учреждения, и субъекты малого предпринимательства (СМП), если не смогут предоставить как минимум 3 контракта, выполненных без нареканий, суммарно составляющих НМЦК. Это закреплено в частях 8 и 8.1. ст. 96 Закона о контрактной системе.

Гарантийное обеспечение и его возврат

Гарантийное обеспечение (гарантийное удержание) по договору подряда – это сумма, которую клиент удерживает на своём счету (они не могут быть потрачены куда бы то ни было, кроме оплаты договора) до момента принятия результата производства. Такой вид гарантии необходим для того, чтобы потребитель, в случае выявления существенных недостатков в работе исполнителя, мог за счёт этих средств устранить возникнувшие проблемы.

Сумма, удержанная заказчиком, передаётся исполнителю, если:

1. Выполнены все условия в срок, а результат производства прошёл проверку качества.
2. Истёк гарантийный срок на ремонтные работы.
3. После расторжения обязательства по инициативе клиента без существенных причин (по решению суда и при наличии подобной оговорки в соглашении).

Похожие записи:

• Какие выплаты положены при рождении третьего ребенка в 2023 в Чувашии
• Налог на имущество в 2023 году
• Питание на молочной кухне в России в 2023 году