Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В марте 2022 года дважды менялись правила приобретения недвижимости в России иностранцами. Так, начиная с 02.03.22 требовалось согласие специально созданной правительственной комиссии, если одна из сторон сделки имела гражданство страны, включенной в список недружественных. А уже 17 марта было принято решение о том, что такого разрешения не требуется, если стороны сделки — физические лица и одно из них имеет российское гражданство.

Как осуществить безопасную сделку купли-продажи с иностранцем

Приобретая квартиру у иностранного гражданина необходимо строго следовать определенным правилам:

• Убедиться, что владелец недвижимости находится на территории России законно, и будет легально пребывать в РФ во время совершения сделки. Это подтверждается рядом документов: визой, видом на жительство, разрешением на временное пребывание. Изучая указанные документы, важно проверить даты.
• Запросить выписку на квартиру (правоустанавливающие документы) из единого Государственного Реестра Недвижимости, которая подтвердит, что продавец – собственник, и справку о его регистрации.
• Получить от владельца копию паспорта с нотариально заверенным переводом. Если он женат, требуется согласие на сделку его супруги, оформленное у нотариуса.
• Когда продавец владеет квартирой менее трех лет, нужно заказать справку о переходе прав из ЕГРН, где имеются достоверные сведения о прошлых владельцах.
• Следующий этап – проверка жилья на перепланировку. Если ее выполняли, требуется официальное разрешение.
• Последний серьезный шаг к безопасной сделке – способ оплаты. Когда хозяин недвижимости – нерезидент Российской Федерации, нельзя использовать наличные денежные средства. Надо перечислить ему деньги безналичным переводом. Передача наличных нерезиденту – нарушение валютного законодательства, которое грозит жестким штрафом (75-100% от суммы проводимой сделки).

В данном случае наличие налоговых обязательств не подразумевает под собой автоматическое наделение правами пользования налоговыми льготами. Что это значит? Давайте по порядку.

Граждане РФ и налоговые резиденты РФ могут пользоваться налоговыми льготами (вычетами) при покупке объектов жилой недвижимости. Обязанность оплачивать налоги, связанная с фактом владения недвижимым имуществом, возложена как на налоговых резидентов РФ, так и на нерезидентов.

Подводя итоги, можно сказать, что процедура покупки квартиры для иностранных граждан практически ничем не отличается от аналогичной сделки, в качестве покупателя по которой выступает россиянин. Однако, несмотря на отсутствие сложных юридических манипуляций, такие сделки не несут практически никаких привилегий и преимуществ.

Законопроект ограничивающий права иностранцев

Недавно стало известно о том, что властями планируется выпуск законопроекта смысл которого заключается в ограничении прав иностранцев на приобретение недвижимости на территории Российской Федерации.

Ключевой позицией данного законопроекта является то, что право на покупку недвижимости иностранными гражданами будет носить разрешающий характер. Что это значит? И какие последствия стоит ожидать от принятия данного законопроекта в силу?

Это значит, что разрешение будет выдаваться уполномоченным органом власти сроком на три года о возможности покупки недвижимости на территории России.

Также, следует отметить, что данный законопроект предусматривает распространение его действия не на всей территории Российской Федерации, а выборочно. К примеру на территории Московской области и города Москвы он будет действовать, а в менее инвестиционно привлекательных иностранцами областях и городах законопроект не будет актуальным.

Последовательность действий по оформлению покупки соответствует общей схеме сделки купли-продажи:

1. Выбор объекта из тех, которые официально могут купить подданные иностранных государств с учетом требуемых параметров – региона, площади, иных значимых характеристик.
2. Согласование условий сделки с продавцом и проверка документов продавца и бумаг на недвижимость.
3. Составление предварительного договора, внесение аванса или задатка.
4. Подготовка документов для сделки и назначение даты подписания.
5. Подписание соглашения.
6. Передача бумаг на перерегистрацию собственника на основании заключенного договора.
7. Получение документа, подтверждающего факт перехода права собственника к другому лицу.

---

Конституция в п. 3 ст. 62 уравнивает в правах российских, иностранных граждан и лиц без гражданства. Все они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а также имеют возможность судебной защиты своих прав.

Определенный перечень ограничений для иностранных лиц все же есть. Их не так много, как в других странах, но они необходимы. Это не прихоть законодателя, они стоят на страже государственной целостности и безопасности.

Все запреты связаны с покупкой земли. К примеру, нельзя купить земельный участок в ряде приграничных территорий или закрытых административно-территориальных образованиях. Об этом необходимо помнить, если вы приобретаете таунхаус вместе с землей. Полный перечень закрытых образований можно найти в Постановлении Правительства РФ от 5 июля 2001 года №508.

Таким образом, купить квартиру иностранному гражданину разрешается, равно как и комнату, дом, часть квартиры или дома.

Нюансы покупки предусмотрены ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и касаются требований к документам, удостоверяющим личность при заключении сделки.

Основной документ – паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен на русский язык, а сам перевод нотариально заверен. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то на него надлежит оформить апостиль (как правило, в виде оттиска печати или штампа).

Какие документы нужны

Чтобы подать заявку на получение ипотечного кредита ИГ потребуется собрать пакет документов:

• паспорт и его копия (некоторые банки требуют заверенный нотариусом перевод);
• справки, подтверждающие легальность нахождения в России;
• справка о доходах за 12 месяцев (2-НДФЛ или по форме банка);
• СНИЛС;
• патент на работу (если в нем есть необходимость);
• анкета-заявление;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги, если таковые имеются.

Налоги на квартиру для иностранного гражданина

Российское законодательство предусматривает налоговые льготы (вычеты) за приобретение жилья, но это касается только граждан РФ. Для иностранцев налоговые вычеты за покупку квартиры в России не предусмотрены.

Что касается налога на владение недвижимым имуществом (налог на имущество физических лиц), который уплачивается ежегодно каждым собственником квартиры, то здесь иностранцы платят его так же, как и россияне.

А вот налогообложение при продаже квартиры для иностранцев гораздо жестче – здесь гости из других стран явно проигрывают местным жителям.

Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика производит территориальная инспекция ФНС по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 83-85, НК РФ).

В целом можно сказать, что для иностранца купить квартиру или апартаменты в России не представляет каких-либо сложностей, которые принципиально отличают эту покупку от сделки с местным жителем. И так же, как и местному жителю, иностранному гражданину нужно помнить о рисках при покупке жилья.

Кроме того, если квартира покупается на вторичном рынке, то заключение сделки через нотариуса снизит целый ряд рисков, связанных с правами третьих лиц и с личностью Продавца. А через депозит нотариуса можно провести и безопасные расчеты по сделке.

Для справки: права иностранных граждан на территории РФ регулируются федеральным законом №115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В частности, именно этот закон определяет условия легального положения иностранца на территории России, и документы, которыми он может удостоверить свою личность (в сделках с недвижимостью, например).

Особенности налогообложения

Прорядок налогообложения для граждан иных государств имеет свои особенности. Большое значение имеет тот факт, является ли иностранец налоговым резидентом или нет. Если гражданин другого государства проживает в России более 183 дней в течение налогового периода, который длится с 1 января по 31 декабря, то налоговые обязательства у него будут те же, что и у гражданина России. Но с учетом того, что за исключением некоторой группы лиц, иностранцы могут проживать непрерывно в России не более 3 месяцев, статус налогового резидента получить не представляется возможным. Поэтому чаще всего речь идет о нерезидентах.

Так, для нерезидентов налоговая ставка составляет 30% от полученного дохода, тогда как для россиян её размер – 13%. При этом нерезидентам не доступны имущественные налоговые вычеты, как россиянам. Такая ставка применяется, если иностранец продает или сдает в аренду жилье: 30% дохода он должен отдать государству.

При продаже недвижимости, которая является собственностью более 3 лет (до 2016 года) или 5 лет (с 2016 года), нерезиденты не освобождаются от НДФЛ. А покупка недвижимости для иностранца проходит в обычном формате, независимо от того, является он резидентом или нет.

Как иностранцу купить квартиру в России

Для того, чтобы юридически верно оформить сделку, следует действовать в рамках права, что в первую очередь предусматривает нахождение гражданина иностранного государства в нашей стране на законных основаниях:

• въезд по визе или без неё(если это разрешено);
• миграционная карта, которая предусматривает
• пребывание в России сроком не более 90 дней;
• разрешение на временное пребывание;
• вид на жительство.

Алгоритм действий покупки жилья иностранцами в России выглядит следующим образом:

1. Подбор недвижимости. Это можно осуществить самостоятельно, изучая предложения по продаже, или же обратившись в агентство недвижимости.
2. Отыскав подходящий вариант, между сторонами подписывается предварительный договор купли-продажи. На этом этапе проверяется достоверность сведений о квартире и её продавце.
3. Если юридическая «чистота» документов подтверждена, составляется основной договор.
4. Следующим шагом является госрегистрация перехода права собственности к иностранному гражданину.

Данную процедуру можно пройти не только в Росреестре, но и в территориальном отделении МФЦ, для этого следует подать соответствующий пакет документов:

• Оригинал паспорта, а также его перевод, который в обязательном порядке должен быть заверен нотариусом.

• Договор купли-продажи.
• Заявление о государственной регистрации права собственности.
• При необходимости-согласие супруга на покупку квартиры иностранным гражданином.
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
• Документ, который является законным основанием пребывания иностранца в РФ в период заключения договора.

1. Следующий этап — это проверка поданных сведений, после чего иностранному гражданину выдаётся на руки выписка из реестра, свидетельствующая о том, что он становится новым владельцем недвижимости.
2. После этого происходит окончательный денежный расчёт. Сторонами подписывается передаточный акт.

Что касается вопросов налогообложения, здесь можно сказать однозначно: законодательство нашей страны не предусматривает разницы между налоговым резидентом и нерезидентом.

Повышенная ставка для нерезидентов в размере 30% от стоимости недвижимости устанавливается лишь в случае дарения или наследования собственности.

Во всех остальных случаях, правила налогового расчёта абсолютно равны. Так при приобретении недвижимости покупатель не выплачивает ничего. При продаже, в случае нахождения квартиры в собственности менее 3 лет и её стоимости выше 1 000 000 рублей, выплачивается НДФЛ в установленном размере.

Покупаем квартиру у нерезидента. Есть ли для нас риски?

Добрый вечер, Галина.

По сути Ваших вопросов могу сообщить следующую информацию:

• 1. Бояться совершенно нечего, если все будет грамотно оформлено (поясню ниже). Однако, такая сделка может принести немало проблем, если не будут соблюдены все условия.
• 2. В соответствии со ст. 4 Конституцией Украины должно быть единое гражданство. По правилам, при получении гражданства другой стороны, Украинский паспорт необходимо сдать и уведомить Украинское государство о получении гражданства в другой стране. Однако, это правило часто нарушается, так как ответственность в нашем законодательстве толком не прописана, так как нет прямого запрета.
• 3. Ответ на вопрос «может ли быть загранпаспорт без украинского паспорта», могу пояснить Вам следующее. В Украине нет такого понятия «загранпаспорт», данный документ называется «Паспорт гражданина Украины для выезда за границу». Соответственно, если Ваш продавец больше не является гражданином Украины, тогда его «Паспорт гражданина для выезда за границу» теряет свою правовую силу.

Предлагаю Вам ознакомиться со следующим нормативным актом:

В соответствии с Постановлением Кабинета Министров «Про затвердження зразка бланка, технічного опису та Порядку оформлення, видачі, обміну, пересилання, вилучення, повернення державі, визнання недійсним та знищення паспорта громадянина України для виїзду за кордон»:

84. Особа, стосовно якої громадянство України припинено відповідно до Закону України“Про громадянство України”, або її законний представник зобов’язані у порядку, встановленому законодавством про громадянство України, повернути паспорт для виїзду за кордон територіальному органу/територіальному підрозділу ДМС, що його оформив, а якщо така особа проживає за кордоном, — закордонній дипломатичній установі.

Паспорт для виїзду за кордон, отриманий закордонною дипломатичною установою, надсилається до територіального органу/територіального підрозділу ДМС, що здійснив його оформлення, для знищення в порядку, встановленому у пунктах 92-95 цього Порядку.

• 4. «И может ли он совершать сделки продажи с загранпаспортом?» — мое мнение – не может. В сделке должен фигурировать его действующий паспорт, а именно – паспорт гражданина Канады, так как это единственный документ, который имеет юридическую силу и может участвовать в гражданско-правовых сделках. Как я указала выше в п.2 своего ответа, «загранпаспорт» так же необходимо сдать и он теряет юридическую силу.
• 5. Нерезиденты Украины имеют те же права, что и Граждане Украины, кроме принятия участия в выборах и еще есть там перечень, но он Вашего вопроса не касается. Продавать недвижимость нерезидент Украины может практически на тех же условиях, только разница вот в налогах. В соответсвии с Налоговым Кодексом Украины, процент от продажи недвижимости нерезидентном Украины составляет 18%. Данный налог должен оплачивать продавец. Рекомендую внимательно оформлять сделку и проконтролировать, чтоб чётко была прописана обязанность продавца выплатить этот налог.
• 6. Как грамотно все оформить. О чем я писала в п.1? Во-первых, Вам не следует соглашаться на проведении сделки у нотариуса, который предлагает вам продавец. Это касается любых сделок, которые подлежат нотариальному оформлению. К слову, если Вы заключили предварительный договор, то этот договор должен оформляться в той же форме, что и основной. Если договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному заверению (а он должен), то и предварительный договор к основному следует заключать в той же форме, иначе он является недействительным. Если Вы заключили данный договор в установленной форме, то нотариус уже выбран. Надеюсь, что независимый.

Далее, необходимо проверить правоустанавливающие документы. В правоустанавливающих документах должны быть внесены изменения, что имущество принадлежит гражданину Канады. Если иначе, то могут быть большие проблемы, так как по сути, данное имущество принадлежит непонятному человеку, который вообще не числится в Украине. Изменения относительно информации о собственнике квартиры вносится в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Следующий этап. Нотариус должен идентифицировать человека. Опять вопрос в документах. Документы, которые связаны с Украиной все являются недействительными при получении нового гражданства. Даже учитывая тот факт, что, у нас нет как такой ответственности, если у человека два паспорта, о чем я писала выше, украинский паспорт все равно теряет свою силу и не может участвовать в гражданско-правовых сделках. Так же предлагаю обратить Ваше внимание на норму Закона, которая так же разъяснит Ваш вопрос, относительно того, может ли «Загранпаспорт» участвовать в гражданско-правовой сделке купили-продажи недвижимости.

Налог на имущество нерезидента РФ

Помимо всего этого, нерезидент может потерять собственное право на получение всевозможных льгот, к примеру, стандартные для детишек, и социальные для лечения и так далее. Таким образом, любые имущественные выплаты потребуют налогооблажения в 30 процентном объеме. Нерезидент обычно на протяжении долгого времени будет находиться на территории другой страны, а некоторые другие госорганы в особенности требовать самоличного присутствия для осуществления некоторых действий.

Еще почитать: Нужно ли платить налог с продажи квартиры стоимостью меньше миллиона

Затрудненная судьба у любого нерезидента связуется несколькими обстоятельствами, где НДФЛ для каждого резидента будет составлять примерно 13 процентов, а вот для любых нерезидентов эта сумма будет составлять около 30 процентов. Нерезидент ничем ни лишается прав на выплату налогов. Здесь же учитываются письменные уведомления Минфина. Если же арендодатель решил сдать ее, но при этом получил аванс за оплату коммунальных услуг и на очень большой период времени наперед. К тому же все это время он считался резидентом, а после решил переехать на территорию другой страны, но по собственному состоянию здоровья вдруг становится нерезидентом, тогда ему необходимо будет выплатить НДФЛ по процентной ставке в объеме 30 процентов.

Где можно оформить договор на английском языке

Договор купли-продажи с иностранцем оформляется на общих основаниях на русском языке. Но при необходимости договор составляется и на родном языке покупателя. Например, если договор составляется на английском, то и продавец, и покупатель получают на руки российскую и англоязычную версии.

Перевести договор на английский язык можно в любом переводческом бюро, которое аккредитовано на перевод юридических текстов. При этом подпись переводчика на договоре должна быть заверена нотариально.

Таким образом, специфика сделок купли-продажи квартиры с участием иностранцев состоит в том, что они имеют несколько ограниченные права на покупку недвижимости в России и должны подтвердить факт законности пребывания на территории России и предоставить нотариально заверенные переводы документов. В остальном сделка происходит в штатном режиме.

Дает ли недвижимость право на получение гражданства?

Покупка недвижимости в России не дает права иностранному гражданину на получение российского гражданства и вида на жительство. Неважно, к какой категории относится объект – будь то гараж, коммерческие площади, жилой дом, апартаменты, квартира – никаких преференций не предоставляется. Причем, разницы между гражданами СНГ и лицами из других стран нет – гражданство можно получить по браку, восстановлению с семьей, квоте и по другим причинам, прописанным в законе.

Единственный реальный плюс, который дает квартира при подаче заявления на ВНЖ – у вас будет возможность получить прописку, не обращаясь к знакомым, родственникам или в сторонние конторы. Обладая собственным объектом недвижимости, иностранец легко сделает прописку, которая является обязательным условием для оформления гражданства.

Дополнительные траты… миф или нет?

Официально иностранный покупатель ничем не отличается от отечественного, и дополнительных трат для него не предусмотрено. Однако в реальности на оформление и услуги может потребоваться больше денег – речь идет об услугах переводчика, апостиле и т.д. Кроме того, если иностранец вовсе не владеет русским языком, потребуется осуществлять не только перевод документов, но и переводить всю сопутствующую информацию. Чтобы не тратиться на сопровождение переводчика и на составление двуязычного договора, иностранец может купить жилье по доверенности.

Пожалуй, самый неприятный сюрприз, который ждет иностранца, решившего приобрести квартиру в России, связан с особенностями налогообложения. Если он решит продать жилье в течение первых пяти лет после оформления собственности, ему потребуется выплатить государству 30% с разницы между покупкой и продажей. Для российских граждан налог составляет 13% (и то многие стараются избежать его выплаты – настолько велика порой оказывается сумма). По истечении пяти лет можно продать квартиру без выплаты налога. При этом, если иностранец провел в России более 183 дней за предыдущий налоговый период, он автоматически становится налоговым резидентом РФ, поэтому получает соответствующие льготы и имеет возможность платить 13% с полученного дохода.

Важный нюанс! В некоторых случаях продавец квартиры должен также платить налог с продажи и в своей стране, оформив налоговую декларацию. Если между Россией и страной гражданства собственника заключен договор об избежании двойного налогообложения, налог может быть снижен или отменен вовсе. Поэтому все зависит от того, из какой страны владелец объекта недвижимости. Что касается ежегодного налога на квартиру, то он начисляется по стандартной ставке. То же касается и коммунальных услуг – их величина не зависит от гражданства собственника.

Проведение и оформление сделки

В процессе подготовки к совершению сделки продавец обязан собрать пакет документов для подписания и регистрации договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством.

Для совершения сделки продавец обязан представить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. Это должен быть договор, на основании которого он сам приобрёл данное имущество, например договор купли-продажи, договор мены, дарения, ренты, или договор передачи недвижимости в ходе приватизации. Это, также, может быть и свидетельство о праве на наследство.

Кроме этого, продавец должен представить свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.

Если недвижимостью является квартира, то нужна ещё выписка из домовой книги, подтверждающая, что продавец зарегистрирован в данной квартире. Также, предоставляется экспликация и поэтажный план, выдаваемые БТИ.

Если от имени и по поручению иностранца подготовкой сделки занимается третье лицо, имеющее доверенность, которая составлена за рубежом, то эта доверенность требует обязательной легализации. То-есть, она должна иметь апостиль, о правилах оформления которой мы уже говорили в этой статье.

Если собственник недвижимого имущества приобрёл ее, находясь в браке, то при продаже или ином отчуждении этой недвижимости необходимо получение согласия супруги или супруга на продажу недвижимости.

Кроме перечисленных выше документов, для оформления и регистрации сделки в каждом конкретном случае могут потребоваться и иные официальные бумаги, подтверждающие права сторон сделки или определяющие рамки их обязанностей.

Условия для покупки квартиры в Москве иностранцем

Если рассматривать российское законодательство относительно приобретения недвижимости, то принципиальных различий по покупке жилья российским гражданином и иностранцем нет. В обоих случаях человек должен иметь необходимый набор документов, подписать договор купли-продажи выплатить причитающуюся сумму продавцу, пройти процедуру оформления недвижимости, уплатить государственную пошлину. Тем не менее, есть ряд условий, о которых необходимо помнить:

• гражданин другой страны, желающий приобрести квартиру в Москве, должен находиться в России на законных основаниях – поскольку регистрация происходит через государственные органы, у покупателя обязательно будут проверять основания, на которых он пребывает в стране. В зависимости от гражданства, это может быть виза, вид на жительство, право на безвизовое нахождение (при этом должны соблюдаться условия безвиза, например, продолжительность пребывания). Если человек находится в России нелегально, приобрести квартиру он не сможет, вначале придется легализовать свое пребывание;
• есть ряд территорий, закрытых для приобретения иностранцами – согласно законодательству, иностранные граждане не могут приобретать недвижимость везде, кроме ограниченных зон, к которым, к примеру, относятся военные городки, приграничные территории, режимные объекты и т. д. Потому перед сделкой необходимо уточнять, не относится ли местность, где расположена квартира, к таким территориям;
• документы для приобретения квартиры должны быть переведены на русский язык и легализованы – обязательным условием является перевод основных документов (паспорта, ID-карты или аналогичного удостоверения личности), а также доверенности, если она используется, на русский язык. Кроме того, перевод должен быть заверен нотариально, а также потребуется легализация: если страна гражданства покупателя входит в подписанты Гаагской конвенции, достаточно печати-апостиля, если же нет, придется пройти полную процедуру легализации через МИД.

Кроме вышеупомянутых, дополнительные требования при покупке квартиры иностранцем не выдвигаются, остальные условия полностью соответствуют таковым при приобретении недвижимости гражданами России.

Похожие записи:

• Кадровые документы по-новому: что надо знать о предстоящих изменениях
• Сколько промилле допустимо у водителя: что изменится с 1 марта
• Ответ на письмо жалобу о том что в школе плохо относятся