Налоги на недвижимость в 2023 году при продаже и при дарении
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на недвижимость в 2023 году при продаже и при дарении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
С какой суммы уплачивается налог
Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.
При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.
ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.
В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.
Методы оптимизации налогообложения
Вариантов множество, остановлюсь на самых простых и эффективных:
- Выше я отмечал, что налог взимается только с прибыли. Если нет желания платить НДФЛ прямо сейчас, можно отсрочить эту дату, собственными силами организовав убыток нужного размера. Представьте, что при продаже акций вы получаете прибыль и с нее нужно уплатить 10 000 руб. как НДФЛ. Если у вас на руках портфель бумаг, продайте те, которые сейчас торгуются ниже цены покупки, а объем подберите так, чтобы перекрыть профит, полученный за счет реализации других акций. После сделки можно сразу купить их обратно и держать дальше. За счет этого получите законную отсрочку уплаты НДФЛ, а за это время деньги можно пустить в оборот и заработать.
- Вариант с купонными выплатами разбирали выше – по ним можно вообще избежать НДФЛ. Налоги на купонный доход по корпоративным облигациям – отличный способ получать прибыль, большую чем банковские проценты с НДФЛ в 0%.
- Если бумаги покупали после 2014 г. и держали их больше 3 лет, получаете налоговый вычет, рассчитывающийся как K x 3 млн. руб. За каждый год удержания скидка при уплате налога составляет 3 млн. руб. Пример – приобрели акций на 20 млн. в 2015 г., а через 3 года продали их по цене выше на 50%. При продаже получили 10 млн. дохода. Но за счет накопившегося вычета налог платить придется лишь с 1 млн. руб., что составит 130 тыс. руб. Сэкономили 90%.
- Если нет желания платить налог с дивидендов, выбирайте бумаги, по которым они полностью реинвестируются.
- Можно оставить на счету недостаточно денег, чтобы брокер не смог заплатить за вас. Получите почти годовую отсрочку и никаких штрафов.
- Отличную льготу предлагают на бумаги компаний, относящихся к высокотехнологичному сектору. Они должна относиться к этой категории на протяжении всего периода владения ими инвестором, держать их нужно не меньше года. Взамен получаете возможность не платить налог, причем сумма прибыли не ограничивается.
В большинстве случаев брокеры сделают это за вас. Но я бы рекомендовал хотя бы в общих чертах понимать процедуру уплаты налогов, а также знать, как рассчитывается их величина и прочие нюансы. От форс-мажоров никто не застрахован, зная процедуру, сможете сами заплатить НДФЛ.
Если сталкивались с какими-то нюансами, не освещенными выше, обязательно напишите об этом в комментариях. Вместе разберемся с вашей ситуацией.
Налогообложению будет посвящен еще один материал, так что подписывайтесь на обновления блога. Так вы узнаете о выходе новых полезных статей моего блога в числе первых и станете самым финансово грамотным в своём окружении. Я же на этом прощаюсь с вами и желаю не только успехов в инвестировании, но и отсутствия проблем с налоговой.
Налог по сделкам с акциями: льготы
Вероятно, самая значительная льгота для физлиц в части сделок с акциями — та, что предполагает появление у гражданина возможности в принципе не уплачивать налог за доходы, что получены по факту продажи некоторых акций. В частности — тех, что эмитированы российскими предприятиями и куплены физлицом после 01.01.2011 года. Главное условие применения данной льготы — владение соответствующими акциями в течение 5 лет и более (при соблюдении ряда дополнительных условий).
Будет иметь большое значение тот факт, что акции эмитируются фирмой, у которой активы не более, чем на 50% базируются на недвижимом имуществе, зарегистрированном в России. Если это так, то льготы в отношении доходов по данным акциям можно применить, даже в случае, если соответствующие ценные бумаги были куплены до 2011 года.
Если говорить о дополнительных условиях обнуления налога на акции, то к таковым относится торговля данными акциями вне биржевой системы. Исключение установлено, опять же, для фирм, имеющих менее 50% активов в виде российской недвижимости, а также фирм, осуществляющих деятельность в высокотехнологичном сегменте экономики (при этом, у вторых более 50% может приходиться на российскую недвижимость).
Кроме того, нулевой ставкой по налогу на доходы с продажи акций можно воспользоваться, если:
- они эмитированы высокотехнологичными предприятиями;
- физлицо владеет акциями в течение 1 года и 1 дня и более (при условии, что данные ценные бумаги не были проданы до 29.12.2015 года).
- акции высокотехнологичной фирмы обращаются на бирже — как минимум, по состоянию на день продажи.
Поскольку подоходный налог с продажи акций рассчитывается именно с разницы между доходами и расходами, связанными с держанием ценных бумаг, законодатель закрепил в п. 10 ст. 214.1 НК РФ перечень возможных учитываемых затрат. Однако список этот не окончательный. Лицо, которое обоснует не указанные в Кодексе причины, сможет также рассчитывать на законное сокращение базы для отчислений.
В число предусмотренных законом затрат входит:
- расходы, связанные с покупкой и продажей акций, траты на ведение счетов;
- издержки, которые возникают в процессе хранения и погашения приобретенных финдокументов;
- траты относительно использования производных инструментов;
- издержки на выполнение условий договора.
Примером конкретных понесенных затрат, учитываемых ФНС, выступают средства, уплаченные компании-эмитенту, выплаченные премиальные, оплата услуг брокера или клиринговой организации, комиссия биржи, плата за пользование целевым кредитом.
Какие налоги нужно платить при продаже квартиры
В гл. 23 НК РФ сказано, что продавец обязан после продажи квартиры уплатить подоходный налог. Иначе его называют НДФЛ. Логика простая – получил доход с продажи недвижимости, затем необходимо исчислить, задекларировать и уплатить с него часть суммы в бюджет.
Очень важно помнить, что после продажи квартиры исчисление и уплата налога остаются полностью в ведении самого продавца. Автоматически налог не рассчитают, извещение (как при ежегодном налоге на недвижимость) не направят. Ни работодатель, ни налоговая инспекция, ни Росреестр не обязаны отслеживать продажу квартиры и считать НДФЛ для продавцов. Это нужно сделать самостоятельно.
Кроме НДФЛ никаких налогов при продаже квартиры платить не нужно.
Оформление документов
Без документов ни покупатель, ни продавец не получит возврата средств, поэтому необходимо подготовить комплект бумаг, в который входит:
- Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять нужно очень внимательно. Если будут допущены ошибки, весь пакет документов не будет принят на рассмотрение.
- Справка по форме 2-НДФЛ, в которой указана вся сумма налога, которая была уплачена заявителем за прошлый календарный период. Её нужно взять по месту работы. Если оно менялось в течение налогового периода, то точно такой же документ можно взять у прежнего работодателя.
- Документы, которые подтверждают право на проданную и купленную недвижимость. Это не только выписка из ЕГРП, но бумаги, на основании которых право возникло: дарение, наследование, ДДУ или купля-продажа.
- Заявление и паспорт заявителя.
- Реквизиты того счёта, на который нужно будет произвести компенсацию. Счёт может быть открыт в любом банке в РФ.
Как определить налоговую базу
Налоговая база — это стоимость имущества, на которую умножается налог в размере 13%. При вычислении суммы налоговой выплаты необходимо использовать стоимость имущества, которая отражена в документе-основании сделки. Так, если в договоре указано, что квартира продается по цене 1.500.000 рублей, то именно на это значение нужно умножить 13% и получить величину налога в размере 195.000. Но так можно поступить только с недвижимостью, купленной до 2016 года.
Согласно Федеральному закону №382-ФЗ от 29.11.2014, если квартира продается после 2016 года, то база для начисления налога определяется двумя способами: сумма продажи или 70% стоимости квартиры по кадастровому учету. Кадастровая стоимость имущества отражается в выписке ЕГРН.
Величина кадастровой стоимости возникает, когда квартира ставится на учет. Если же квартира была куплена до 2016 года, то достаточно посмотреть в договор-основание, и ставку умножить на сумму сделки.
Правила расчета и уплаты налога
Обязательно уплачивается продавцом налог с продажи квартиры, если отсутствуют разные возможности для его снижения или освобождения от его уплаты. Если человек не может подтвердить свои траты на покупку недвижимости, а также был владельцем данного объекта меньше трех лет, то для расчета налога учитывается следующая последовательность действий:
- для расчета берется стоимость, указанная в договоре, но если она меньше кадастровой цены, то в процессе расчета используется кадастровый показатель;
- первоначально из налоговой базы вычитается 1 млн руб., представленный налоговым вычетом;
- с оставшейся суммы рассчитывается 13 %;
- полученная сумма подлежит уплате в бюджет.
Какие возникают риски?
При использовании взаиморасчета можно встретиться с некоторыми рисками. К ним относится:
- стоимость жилья в новостройке может увеличиться в процессе продажи старой недвижимости, поэтому имеющихся сбережений может не хватить для покупки жилья, что приведет к необходимости уплаты сбора, поскольку не будет возможности воспользоваться взаиморасчетом;
- если возникает необходимость купить жилье в новостройке, то придется покупать объекты, которые уже сданы в эксплуатацию, так как при наличии ДДУ оформить вычет не получится;
- так как человек спешит совершить две сделки в течение одного года, то нередко это приводит к тому, что выбирается не слишком качественная и хорошая квартира, причем часто застройщики специально предлагают таким покупателям помещения, на которые устанавливается низкий спрос.
Когда человек покупает квартиру, он несёт определённые траты. Стоимость квадратного метра довольно высока, поэтому обойтись собственными средствами бывает практически невозможно. Люди обращаются в банки и оформляют кредиты на 20 – 30 лет.
Многие уже знают, что у покупателя есть право на применение имущественного вычета. Он может вернуть часть уплаченного НДФЛ не только от внесённой суммы сделки, но и часть переплаты по кредиту. Эти нюансы регулируются ст.
220 НК РФ.
Но право на вычет возникает не только у покупателя, но и у продавца.
- продавец может вернуть 130 тысяч рублей – 13 % от 1 млн. рублей;
- покупатель – 260 тысяч рублей (13 % от 2 млн. рублей) + 390 тысяч в виде процентов по ипотеке (13 % от 3 млн. рублей).