Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение

• Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
• Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
• Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
• Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
• Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Опасность для покупателей

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.

Что будет, если не выделить доли детям

Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.

Возможны несколько вариантов развития событий:

1. Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
2. Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.

Какие документы потребуются для продажи квартиры?

Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.

• Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.

• Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.

• Техпаспорт на квартиру.

• Документ купли-продажи.

• Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.

• Выписка из ЕГРН.

• Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.

• Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.

• Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.

• Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

Требования к новому жилью

Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.

• Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.

• Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.

• Новая квартира стоит не меньше предыдущей.

• Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.

Информация об использовании маткапитала

В зависимости от выбранного способа будет различаться наличие/отсутствие сведений об использовании меры поддержки в документах на жилье:

• при покупке– сведения о включении средств с сертификата в оплату прямо указываются в договоре купли-продажи;
• при использовании в качестве первоначального взноса– информация указывается в кредитном договоре;
• при погашении основного долга– сведения в документах не отражаются;
• при вложении средств в строительство или реконструкцию– информация об использовании маткапитала не отражается в правоустанавливающих документах.

Таким образом, при покупке квартиры или дома, покупатель не может получить достоверной информации о том, был ли использован материнский капитал. Закон не предусматривает необходимость отражения данных сведений в выписке из ЕГРН или правоустанавливающих документах.

Можно ли после продажи квартиры купить новую

Если в результате купли-продажи условия проживания несовершеннолетних детей ухудшаются, то органы опеки не дадут разрешения на сделку. Поэтому еще при ее подготовке необходимо оценить этот фактор. Размер долей также не должен изменяться в худшую для детей сторону.

Поэтому сделки продажи старой и покупки новой недвижимости заключаются одновременно, оформляются договора на оба объекта. При этом детей желательно указывать в качестве новых собственников прямо в договоре.

При привлечении заемного банковского капитала оформление производится только на родителей, но при этом у нотариуса составляется документ, наделяющий несовершеннолетних детей правами собственников сразу по погашении кредита. После этого составляется заявление о разрешении в проведении сделки и весь комплект документов направляется в органы опеки.

Как выделить доли детям по материнскому капиталу?

В жилье, которое было куплено или построено с использованием средств материнского капитала, необходимо выделить доли всем членам семьи. Собственность распределяется по договоренности между супругами, то есть доли детей могут быть меньше, чем у родителей. Иногда оформить право собственности невозможно сразу после распоряжения маткапиталом, в таких случаях Пенсионный фонд требует предоставить нотариальное обязательство о выделении долей.

Наделить долями супруга и детей можно одним из следующих способов:

Недвижимость, приобретенную за материнский (семейный) капитал (МСК), в которой не выделены доли всем членам семьи, в дальнейшем нельзя будет продать или обменять. Такие действия будут считаться направленными на необоснованное обогащение, а с гражданина взыщут ущерб за причиненный государству вред.

Возможна ли продажа жилья, приобретенного за материнский сертификат

В федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от №256-ФЗ от 29.12.2006 не содержится прямых запретов на отчуждение приобретенной участниками государственной программы квартиры.

Однако следует учитывать, что жилплощадь, купленная на полученные от государства средства, является собственностью не только родителей, оплативших этими средствами сделку, но и детей. Следовательно, для распоряжения такой квартирой требуется получить согласие детей, которые наделены частичной дееспособностью (с 10-летнего возраста).

Поскольку в данной ситуации квартира считается общедолевой собственностью, совладельцами которой являются несовершеннолетние, для подтверждения права на ее отчуждение требуется наличие соответствующего разрешения от органов опеки и попечительства. Для них потребуется подготовить документы, свидетельствующие, что жилищные права детей не будут нарушены.

Условия продажи квартиры

Сделку по реализации недвижимости, купленной за государственный маткапитал, регулируют законы Российской Федерации. Это главный закон “О дополнительных мерах господдержки семей”, а также Гражданский кодекс РФ в виде статей 28,36, 37 и некоторых других.

Приобретая недвижимый объект за государственные деньги, родители или опекуны, которые их заменяют, обеспечивают подопечным владение частью имущества. Важно соблюдать права малолетних, что выливается в ряд важных условий:

• объект принадлежит всей семье;
• если был использован кредит и жилплощадь оформлена на одного члена семьи, перед продажей она делится на части для всех членов семейства;
• добыть согласие органов попечительства, но если дети стали совершеннолетними — достаточно их воли;
• новое имущество, приобретаемое взамен проданного, дает те же доли или больше;
• кроме опеки добиться одобрения от ПФР, а также банка, если бралась ипотека;
• заранее подыскивают условия не хуже прежних, обеспечивают регистрацию в Росреестре;
• можно приобрести меньшую площадь, но за счет уменьшения родительского надела, либо если сэкономленные деньги применяются для лечения.

Без выделения долей продать помещение, добытое с участием государства — нельзя, малолетние обязательно должны владеть своей частью. По каждому случаю собирается опекунский совет, поэтому для него готовится пакет документов, доказывающий отсутствие ущерба.

Риски при продаже квартиры, купленной за маткапитал

Риски несет как продавец, так и покупатель, причем сторона, желающая купить в большей опасности. Несмотря на необходимость в подтверждении правоотношений нотариусом, порядок может быть нарушен. Жилье будет продано без выделения кусков в новом объекте, поэтому правоотношения аннулируются судом.

В большинстве случаев договор расторгается: объект возвращается продавцу, деньги — покупателю. Но учитывая вариант, когда средства будут потрачены, получить средства даже по решению суда будет сложно. Продавец же, реализуя имущество, купленное за маткапитал, рискует не добыть разрешения от одной из структур.

Поэтому торги нужно проводить только при наличии согласия от ПФР, опеки и банка. В противном случае соглашение не только аннулируют, но и привлекут продавцов к административной ответственности. Наиболее безопасным вариантом будет решение купить другую в ипотеку, как правило, банк пристально следит за соблюдением закона.

Возможности продажи при разводе и покупке другого жилья

Прежде всего следует отталкиваться от фактов, что приобретенная на средства материнского капитала квартира является совместной собственностью обеих родителей и их детей, а жилищные права детей не подлежат изменению в худшую для них сторону.

Возможны следующие ситуации:

• при разводе бывшие супруги заключили разрешенное законом соглашение относительно жилья, приобретенного за материнский капитал;
• никакого соглашения достигнуто не было.

Соглашение должно в первую очередь учитывать интересы детей. В реальных ситуациях в большинстве случаев в тексте соглашения засвидетельствовано, что дети после развода супругов остаются на воспитании жены, муж переоформляет в пользу кого-либо из детей свою долю жилплощади, а в его собственности остается какое-либо другое определенное соглашением имущество (например, гараж). Получается, что квартира полностью переходит во владение матери и детей.

В таких ситуациях мать может распоряжаться жильем по своему усмотрению, если это не нарушает законных прав детей.

Если соглашение при разводе не было заключено, то квартира по правилам, предусмотренным Семейным кодексом, делится в равных долях между бывшими супругами и детьми. Разводящимся необходимо определить:

• собираются ли они после оформления развода проживать вместе в данной квартире;
• будут ли они продавать это жилье и приобретать квартиры каждый для себя в отдельности;
• готов ли один из бывших супругов компенсировать другому стоимость его доли.

Похожие записи:

• Обжалование штрафа ГИБДД: как оспорить наказание
• Установление факта смерти в судебном порядке
• Действителен ли товарный чек без кассового чека?