Договор коммерческого найма жилых помещений
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор коммерческого найма жилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.
Размер платы за жилье коммерческого найма устанавливают органы местного самоуправления. Как правило, она существенно ниже того, что предлагают на рынке аренды жилья.
Перед тем как подать заявление в качестве нуждающегося в муниципальном жилье коммерческого найма, убедитесь, что муниципалитет располагает таким жилищным фондом.
Для этого надо обратиться в местную администрацию.
В разных регионах действуют свои правила предоставления нуждающимся муниципального жилья коммерческого найма.
И соответственно, утвержденный перечень необходимых документов для получения такого жилья.
К примеру, в муниципалитетах Московской области, если заявитель является муниципальным служащим, понадобится ходатайство работодателя о предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма.
Перечень необходимых документов также утверждается органами местного самоуправления.
Среди базовых:
– копии паспортов взрослых членов семьи заявителя;
– копии свидетельств о рождении детей до четырнадцатилетнего возраста;
– документы, подтверждающие семейные отношения заявителя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака);
– справка с места работы взрослых членов семьи.
Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет.
По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить заключить договор повторно либо предупредить нанимателя об отказе в продлении договора.
Для подачи заявления нуждающийся (или его представитель) может обратиться лично в орган местного самоуправления или многофункциональный центр (МФЦ), а также в режиме «онлайн» посредством портала «Госуслуги».
Срок рассмотрения заявления в разных регионах варьируется от 14 до 45 дней.
Результатом оказания услуги станет заключение договора коммерческого найма либо отказ в предоставлении услуги.
Основания для расторжения договора
Это либо завершение срока действия договора, либо расторжение договора в связи с нарушениями условия договора нанимателем.
К примеру, наниматель вовремя не вносил плату за коммунальные услуги и наем, на него часто жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, испортил имущество и т.п.
Напомним, при этом прямой обязанности предоставить другое помещение нанимателю у муниципалитета нет.
Перед расторжением договора наниматель обязан:
– погасить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за наем;
– сняться с регистрационного учета.
Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.
Стоит учесть, что любое изменение оплаты в одностороннем порядке будет нарушением законных оснований сделки.
В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.
Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:
- использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
- обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
- своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.
В какой форме может быть совершено соглашение о найме жилой недвижимости?
Гражданский кодекс для рассматриваемой категории соглашений предусматривает простую письменную форму. Но если пользование помещением предстоит долгосрочное (от одного года и более), то договор должен быть поставлен на учет в Регистрационной палате. Это правило было введено в 2014 году, до этого подобная регистрация не предусматривалась.
Обязательного нотариального удостоверения передача жилья по найму не требует.
Многие сдающие квартиру внаем граждане вообще не заключают договор даже в простой письменной форме. Считается, что так проще уйти от налогов, так как нет никакого документа, подтверждающего сдачу жилья. Однако опытные юристы советуют все же заключать письменный договор, где прописывать все существенные условия пользования помещение, внесения платы, причин расторжения и тому подобного.
Алгоритм действий и список документов
Когда у вас на руках уже имеется письменное разрешение на сдачу муниципальное жилья внаем, можно начинать составление договора. Для этого нужны паспорта двух сторон, участвующих в соглашении, а также решение администрации о возможности предоставлять внаем социальное жилье и социальный договор найма арендатора.
Требование, которое установлено в обязательном порядке — заключение соглашения о поднайме в письменном виде. Следующим шагом будет регистрация соглашения в ЖЕУ. Стоит запомнить, что пользоваться муниципальным жильем на свое усмотрение субарендатор не имеет права. Так же, как и прямой арендатор, он не в праве ее обменять, подарить или продать.
Жилье может использоваться с целью личного проживания субарендатора. В иных целях она не может использоваться.
Даже в случае заключения договора о поднайме, вся ответственность перед муниципалитетом ложится на наймодателя. Если между субарендатором и наймодателем заключается стандартный договор, не сообщая в муниципалитет и не регистрируя соглашение, действия наймодателя вполне могут считать незаконными.
Глава 35 ГК РФ содержит общие нормы о договоре найма жилого помещения. Поскольку статья 672 ГК РФ исходит из того, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, то указанные общие нормы регулируют отношения жилищного найма, базирующиеся на коммерческой основе. В силу этого договоры, опосредующие коммерческие отношения в жилищной сфере, в литературе получили название «договоры коммерческого найма» .
———————————
См., например: Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4. С. 13 — 18.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Особенности договора коммерческого найма
В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны. Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.
Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:
- Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
- Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.
Велик риск таких договоров:
- Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
- Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
- Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.
Есть ли право выкупа квартиры или другого жилого помещения?
Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.
Если право выкупа условиями договора не предусмотрено, то требовать этого от собственника нельзя. Тем не менее, даже в таком случае приобрести помещение можно. Для этого необходимо провести переговоры с владельцем, получить его согласие и заключить соответствующий договор.
Коммерческий наем жилья предполагает заключение договора и оплату за проживание. наниматель не становится собственником. Он может только пользоваться помещением. В последствии можно будет обсуждать с владельцем вопрос о выкупе жилья.
Коммерческий найм с последующим выкупом
Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство. Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство — ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.
Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти. Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация. Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп. Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.
Юридическая база договора коммерческого найма
Мы уже рассматривали выше, какими правовыми актами следует регулироваться для заключения сделки коммерческого найма. Гражданский кодекс регламентирует общий порядок найма и заключения договора, а жилищный освещает основные правила найма.
Прежде всего необходимо выяснить, какое жильё можно сдавать во временное пользование. Согласно ГК РФ (статья №673), жилое помещение должно соответствовать следующим нормам:
- пригодность для постоянного проживания, то есть отвечать санитарно-гигиеническим стандартам, которые предусмотрены жилищным законодательством;
- сдавать можно не только полноценную жилплощадь, но и её часть – комнату;
- быть изолированным и иметь отдельных вход по отношению к другим помещениям квартиры – если это комната, то она не должна быть проходной;
- наниматель имеет право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
Договор коммерческого найма жилья
Договор коммерческого найма жилья подразумевает взимание договорной платы с нанимателя за использование жилой площади собственника жилья.
Заключать договор о найме жилого помещения может как непосредственно собственник жилья, так и его доверенное лицо. Доверенность на осуществление данной процедуры должна быть заверена у нотариуса.
Граждане, имеющие необходимость улучшить свои жилищные условия, могут воспользоваться правом на заключение договора социального найма. Если же такой необходимости нет, они могут заключить договор коммерческого найма жилья.
Договор социального найма является преимущественным для нуждающихся граждан или признанных малоимущими. Также граждане должны быть обязательно внесены в очередь на улучшение своих жилищных условий.
Граждане, желающие заключить договор коммерческого найма жилого помещения, также включены в очередь. Помещения, снятые в наем по такому договору, не могут быть приватизированы, но у нанимателей существует возможность выкупить это жилье у собственников.
Кто имеет право заключать договор коммерческого найма?
Договор коммерческого найма жилья часто заключают муниципальные или государственные органы, частные собственники. Жилые помещения в наем сдают различные организации.
Традиционно гражданином, сдающим жилье по договору коммерческого найма, выступает собственник данного жилого помещения (наймодатель), второй же стороной является другой гражданин (наниматель).
Максимальный срок действия договора коммерческого найма
Максимальный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения составляет пять лет. Вариант, который используется в договорах аренды нежилых помещения — отсутствие указания срока действия договора, либо включение пункта об автоматической пролонгации с договором коммерческого найма не пройдет. Договор без установленной даты окончания найма будет считаться заключенным на пять лет.
Это тоже важно знать:
Договор поставки
Прописанная в договоре пролонгация (на месяц, годы) тоже не сможет выйти за пятилетний рубеж. При завершении срока действия договора найма (либо завершении пятилетнего периода с даты вступления в силу договора), у нанимателя остается преимущественное право на заключение очередного договора найма на то же помещение уже на новый срок. Очень важен момент, что у наймодателя есть серьезная обязанность, предусмотренная законом, но мало известная нанимателям, — не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора коммерческого найма, наймодатель должен (на выбор):
- предложить нанимателю заключить новый договор коммерческого найма на определенных условиях (тех же, что и были, либо новых);
- предупредить нанимателя о своем нежелании продлевать договор, так как он не будет вообще сдавать свое жилое помещение в найм в ближайший год (не менее).
Если наймодатель проигнорировал данную обязательность уведомления нанимателя (причем, необходимо не забывать, что официальные уведомления, имеющие в дальнейшем юридическую силу, требуют соблюдения особого порядка предъявления/направления), а последний не проявил инициативы по отказу от продления договора — договор найма будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.
После того, как договор расторгнут по причине официального отказа наймодатель в его продлении, может выясниться, что в течение года с даты окончания предыдущего договора (с нанимателем, которому отказал в продлении найма) он все-таки сдал помещение другому лицу. В таком случае, предыдущий наниматель, получивший ранее отказ, вправе потребовать признания нового договора коммерческого найма недействительным, а также возмещения ему убытков, полученных вследствие отказа возобновить с ним договорные отношения.
Довольно часто стороны договора коммерческого найма жилого помещения заключают его на срок менее одного года. Делается это с целью ухода от государственной регистрации договора в Росреестре, которая влечет, во-первых, определенные траты на уплату госпошлины за регистрацию, во-вторых, открывает информацию налоговой инспекции о доходах наймодателя. В подобных случаях краткосрочного найма жилого помещения, наниматель серьезно рискует, так как не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (если иное условие стороны не прописали в договоре).
Найм жилья: как обезопасить себя?
- В обязательном порядке все документы на жилье должны быть проверены. При этом оплату нужно предоставлять только под расписку, ведь условные договоренности не могут играть важную роль.
- Договор должен быть заключен с учетом многочисленных аспектов: следует указать паспортные данные каждой из двух сторон, точный адрес жилого объекта, упомянуть документы на владение имуществом, уточнить условия отношений и размер квартплаты на рассматриваемый период, все суммы предварительных оплат и залогов, нюансы ремонта. Только подобный документ приобретает юридическую силу.
- При передаче жилья в аренду нужно оформить передаточный акт с подробным описанием особенностей квартиры или дома, состояния мебели, ковров, бытовой техники. Передаточный акт позволит предотвратить неприятные и рискованные ситуации, избежать нежелательных конфликтов.
- Жилье в каждом случае можно использовать только по определенному назначению, которое заранее определено договором. Все условия проживания, описанные в Жилищном Кодексе РФ, должны быть соблюдены. И, вне всяких сомнений, условия договорных отношений должны быть реализованы на практике.
Вышеперечисленные советы по безопасности должны быть приняты во внимание при любом раскладе.
Прежде чем перейти к основной теме, нужно чётко понимать, чем отличается «найм» от «аренды». Для обыкновенного человека эти слова являются синонимами, но с юридической точки зрения – это абсолютно разные понятия.
При заключении договоров и соглашений необходимо правильно употреблять понятия «найм» и «аренда», поскольку при возникновении спорных ситуаций, когда дело доходит до судебного разбирательства, для юристов и судьи значение будет иметь формулировка, указанная в договоре.
Аренда представляет собой передачу помещения юридическому лицу. Предметом аренды может быть офис, производственные или торговые помещения, склады. Жильё сдают в аренду очень редко и только для проживания сотрудникам компании, но никак не для ведения предпринимательской деятельности.
Надо заметить, что согласно законодательству РФ, между наймом жилой недвижимости и ее арендой существует различие, которое регламентируется различными статьями ГК РФ.
- Положение об аренде отображено в гл. 34 (ст. 606-670) ГК РФ.
- Положение о найме описано в гл. 35 (ст. 672 -688) ГК РФ.
Поэтому, перед оформлением подобных соглашений рекомендуется изучить положения перечисленных статей ГК РФ.
Законодательные нормы о найме предусматривают возможность передачи жилого здания за определенную плату для проживания в нем, однако, если жилое здание передается юр. лицу, то в этом варианте оформляется договор аренды здания, который не предназначен для проживания.
Ст. 673 ГК РФ регламентирует, что:
- Объектом найма жилой недвижимости может стать отдельное здание, в котором можно проживать. Это может быть частный дом, квартира или комната.
- Пригодность недвижимости для обитания регламентируется жилищными законодательными нормами.
- Наниматель жилой недвижимости в многоэтажном здании, вместе с обитанием в жилище вправе пользоваться имуществом, расположенном в нанятой квартире (ст. 290 ГК РФ).
Потребность в гос. регистрации контракта по найму жилого объекта регламентируется ст. 674 ГК РФ, которая гласит, что:
- Контракт по найму жилища должен оформляться письменно.
- Обременение права владения жилым объектом, появляющееся в результате передачи его в наем на период более одного года, требует гос. регистрации.