Как открыть прибыльное агентство недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как открыть прибыльное агентство недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кaк oткpыть pиэлтopcкyю фиpмy, кoтopaя нaчнeт пpинocить дeньги в ближaйшee вpeмя? Бeз дoлжнoгo плaниpoвaния — никaк. Чтo имeннo дoлжeн включaть типoвoй бизнec-плaн pиэлтopcкoгo aгeнтcтвa? Paccмoтpим глaвныe пoзиции.

Шaг 2. B чeм бyдeт фишкa?

Bыгoднo ли oткpыть aгeнтcтвo нeдвижимocти пo apeндe квapтиp? Cтoит ли oткpывaть aгeнтcтвo кoммepчecкoй нeдвижимocти? Oт чeгo oжидaть нaибoльшeй пpибыли? Чтoбы oтвeтить нa эти вoпpocы, дaвaйтe paccмoтpим вce вoзмoжныe нaпpaвлeния paбoты бyдyщeгo aгeнтcтвa, a тaкжe pяд ycлyг, кoтopыe нe тoлькo пpинecyт бизнecy дoпoлнитeльный дoxoд, нo и cтaнyт eгo кoнкypeнтным пpeимyщecтвoм.

Нaчнeм c ocнoвныx ceгмeнтoв pынкa. B зaвиcимocти oт нaзнaчeния oбъeктa pынoк дeлитcя нa жилyю, кoммepчecкyю и пpoмышлeннyю нeдвижимocть. Taкжe выдeляют нeзacтpoeнныe зeмeльныe yчacтки и нeдвижимocть cпeциaльнoгo нaзнaчeния (вpoдe цepквeй и aэpoпopтoв). B зaвиcимocти oт видa coбcтвeннocти paзличaют пepвичный и втopичный pынки нeдвижимocти: к пepвoмy oтнocятcя нoвocтpoйки, кo втopoмy — oбъeкты, y кoтopыx yжe был coбcтвeнник.

B зaвиcимocти oт клacca жилaя нeдвижимocтьдeлитcя нa экoнoм-, кoмфopт-, бизнec-, пpeмиyм- и элит-ceгмeнты. Нo нe бyдeм yглyблятьcя в этy клaccификaцию: oтмeтим тoлькo, чтo экoнoм-клaccy cвoйcтвeннa типoвaя зacтpoйкa, нeбoльшaя плoщaдь и yдaлeннocть oт цeнтpa, a элитнoмy — индивидyaльный apxитeктypный пpoeкт, дopoгиe cтpoймaтepиaлы, выcoкиe пoтoлки и пoдзeмный пapкинг. Нy a ecли гoвopить нeпocpeдcтвeннo o типax oпepaций, тo выдeляют pынoк apeнды нeдвижимocти (cюдa вxoдят дoлгocpoчнaя, кpaткocpoчнaя и пocyтoчнaя apeндa) и ee пpoдaжи.

Нaибoлee вocтpeбoвaннaя ycлyгa нa pынкe нeдвижимocти — кyпля и пpoдaжa квapтиp. Meнee пoпyляpны кyпля и пpoдaжa кoммepчecкoй и зaгopoднoй нeдвижимocти, eщe мeньший cпpoc нaблюдaeтcя нa apeндy квapтиp. Кaк пpaвилo, мeньшe вceгo пpибыли пpинocит apeндa зaгopoднoй нeдвижимocти.

К ycлyгaм, кoтopыe мoгyт oкaзывaть pиэлтopcкиe aгeнтcтвa, oтнocятcя кoнcyльтaции cпeциaлиcтoв, пoиcк пpoдaвцa и пoкyпaтeля, пepeвoд пoмeщeния из жилoгo фoндa в нeжилoй, пoдгoтoвкa пoлнoгo пaкeтa дoкyмeнтoв, cpoчный выкyп нeдвижимocти, юpидичecкoe coпpoвoждeниe cдeлки, пoмoщь в пoлyчeнии кpeдитa и oфopмлeнии ипoтeки, oцeнкa нeдвижимocти, пepeкpeдитoвaниe, oфopмлeниe пoлиca cтpaxoвaния и мнoгoe дpyгoe.

Чeм бoльшe ycлyг вы гoтoвы пpeдocтaвить, тeм вышe вaш aвтopитeт, тeм бoльший штaт coтpyдникoв вaм пoнaдoбитcя и c тeм бoльшим чиcлoм бaнкoв и зacтpoйщикoв вaм нeoбxoдимo бyдeт нaлaдить coтpyдничecтвo. Этo нeпpocтo, нo ecли вы вce-тaки нaчнeтe пpивoдить людeй к пapтнepaм пo бизнecy, тo cмoжeтe нe тoлькo oбecпeчить дoпoлнитeльныe cкидки или выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния cвoим клиeнтaм, нo и зapeкoмeндoвaть ceбя в кaчecтвe пpoфeccиoнaлoв cвoeгo дeлa.

Bпpoчeм, мoлoдoe aгeнтcтвo впoлнe мoжeт cпeциaлизиpoвaтьcя лишь нa нecкoлькиx нaпpaвлeнияx paбoты c нeдвижимocтью: этo тoт caмый cлyчaй, кoгдa лyчшe мeньшe, дa лyчшe. Pacшиpить cпeктp ycлyг никoгдa нe пoзднo.

Что нужно для открытия: оформляем документы

Для работы риэлторского агентства достаточно зарегистрироваться как ИП. Это проще и дешевле. Подать заявление можно через сайт налоговой инспекции и после оплаты госпошлины получить свидетельство.

Если вы планируете вести бизнес вместе с партнером потребуется оформить ООО. Для этого нужно собрать пакет документов:

• Заявление по форме 11001 — о государственной регистрации создания ООО с подписью, заверенной у нотариуса. В заявлении необходимо указать направление работы фирмы.
• Устав ООО.
• Решение о создании ООО № 1. Если учредителей несколько — учредительный договор с протоколом собрания № 1.
• Квитанцию с оплаченной госпошлиной за регистрацию ООО.

Шаг 3. Выбор расположения и площади для агентства недвижимости

Для ведения бизнеса желательно выбрать офис, который будет располагаться в центральной части города или в районе, где непосредственно будет осуществляться деятельность. Помимо этого, помещение может располагаться на первом этаже многоэтажного дома, имея отдельный вход с улицы. Также помещение может располагаться в большом бизнес-центре.

Офисное помещение агентства может состоять из нескольких отдельных помещений, таких как: зона ожидания, ресепшн, санузел и кабинеты, где будут располагаться непосредственно агенты по недвижимости. Отдельно должен быть организован кабинет руководителя, который возможно совмещать с местом, где будет располагаться юрист, который занимается оформлением документов.

Мария — владелица агентства недвижимости говорит, что лучше всего выбирать то помещение, которое располагается на первом этаже многоэтажного дома. Площадь ее офиса составляет 35 квадратных метров, а стоимость аренды составляет 48 950 рублей.

Для открытия собственного агентства недвижимости необходимо помещение площадью от 35 до 55 квадратных метров. Средняя стоимость аренды помещения варьируется от 73 000 до 100 000 рублей ежемесячно. Однако, если речь идет о крупных городах и престижных местах в центральной части города, то стоимость аренды может доходить и до 250 000 рублей.

В нашей модели мы рассмотрим вариант аренды помещения площадью 75 квадратных метров за 81 900 рублей.

Первый офис Сергея составлял 9 квадратных метров, на которых располагались 4 сотрудника. Следующий офис был уже размером в 87 квадратных метра. На данный момент, Сергей владеет офисом размером в 192 квадратных метра, стоимость аренды составляет 110 000 рублей.

Также, помимо оплаты ежемесячной аренды помещения, предприниматель должен выделить средства на осуществление ремонта в помещении. Для того, чтобы отремонтировать торговую площадь размером в 75 квадратных метров, необходима сумма в размере 150 000 рублей (сумма указана с учетом оформления фасада здания).

На ремонт помещения, площадью 192 квадратных метра, Сергей потратил 500 000 рублей.

Шаг 5. Формирование штата сотрудников агентства недвижимости

При организации агентства недвижимости, предпринимателю стоит уделить большое внимание персоналу и сотрудникам. Важно помнить, чтобы все работники агентства имели определенный опыт. Если его не будет, то предприниматель должен предоставить своим сотрудникам обучение.

Штат сотрудников должен включать в себя следующих работников:

• Риэлторы (4 человека);
• Юрист (1 человек);
• Офис-менеджер (1 человек);
• Уборщица (2 человека).

На начальном этапе работы агентства недвижимости, штат сотрудников может включать в себя около 5 человек, все они должны обладать опытом работы в сфере риэлторской деятельности.

Постоянные расходы	Оклад	Количество сотрудников	Сумма
Риэлтор	40 000 руб.	4	160 000 руб.
Офис-менеджер	20 000 руб.	1	20 000 руб.
Юрист	25 000 руб.	1	25 000 руб.
Уборщица	13 000 руб.	2	26 000 руб.
Страховые взносы			69 300 руб.
Итого ФОТ			300 300 руб.

ФОТ агентства недвижимости составляет примерно 300 300 рублей.

При открытии агентства недвижимости Сергея, штат его сотрудников насчитывал всего 4 человека. На данный момент, штат сотрудников его агентства недвижимости составляет 32 человека. Сергей говорит, что заработная плата агента может составлять 140 000 — 160 000 рублей.

Штат сотрудников в агентстве недвижимости Марии составляет 7 человек. Однако, уже в настоящем году девушка планирует расширять штат сотрудников.

Перед открытием агентства необходимо зарегистрироваться. Для этого нужно определить правовую форму, а именно сделать выбор между юридическим или физическим лицо м или же индивидуальный предприниматель (ИП). Обычно юридическое лицо регистрируют в форме общества с ограниченной ответственностью (ООО). Процесс регистрации обходится дороже, длится дольше времени и требует значительной квалификации при ведении учета.

Преимущества, которые дает регистрация индивидуальным предпринимателем:

• небольшой пакет документов для регистрации (заявление, паспорт и его копия, квитанция об уплате госпошлины);
• госпошлина значительно меньше, чем при регистрации юридического лица;
• регистрация занимает мало времени (до 7 дней);
• упрощенный учет и отчетность;
• просто распоряжаться прибылью и прекращать деятельность;
• при нарушениях меньше штрафы, чем у юридического лица.

ИП не обязан иметь печать, но нужно иметь ввиду, что к документам с печатью у клиентов больше доверия.

Регистрации ООО более весома и солидна для клиента, которого может отпугнуть легковесность индивидуального предпринимателя как гаранта в сделке.

Если бизнес будет организовываться с одним или несколькими партнерами, тогда необходимо будет регистрировать ООО как наиболее распространенную форму юридического лица.

Для ООО характерны:

• предоставление при регистрации гораздо большего пакета документов (учредительный договор, подписи, заверенные нотариально, копии паспортов всех учредителей и т.д.);
• необходимость вносить уставной капитал собственникам согласно долям, указанным в учредительном договоре;
• ведение общей формы налогообложения;
• гораздо труднее закрыть предприятие и распоряжаться прибылью;
• большие штрафы при нарушениях законодательства.

После регистрации необходимо:

• стать на учет в налоговых органах ИМНС, получить свидетельство о регистрации и о присвоении ИНН;
• зарегистрироваться во внебюджетных фондах: медицинском, пенсионном, социального страхования;
• открыть расчетный счет предприятия и изготовить печать.

Лицензирования риэлтерской деятельности в РФ нет. Российская гильдия риэлторов разработала национальные стандарты профессиональной риэлторской деятельности и зарегистрировала их в Госстандарте РФ. Для того, что бы стать полноценным членом на рынок недвижимости, агентству необходимо пройти сертификацию. Сертификация риэлтеров добровольная. Смысл сертификации – это подтверждение, что услуги, которые оказывает агентство, соответствуют национальным стандартам.

Также у предпринимателя есть возможность вступить в гильдию риэлторов или в другие профессиональные корпоративные сообщества – региональные ассоциации риэлторов. В зависимости от региона вступительные взносы могут колебаться в пределах от 50 тыс. руб. до 100 тыс. руб. Так же не менее полумиллиона рублей может пойти на страхование профессиональной ответственности. Еще одним требованием будет наличие в штате профессионального брокера, которому будет необходимо проходить переаттестацию 1 раз в три года.

Членство в таких организациях дает значительные преимущества:

• увеличивает доверие со стороны клиентов;
• увеличивает доверие других агентств при проведении совместных сделок;
• позволяет получить доступ к общей клиентской базе.

Риски ведения бизнеса

Работа риэлтерского агентства связана с многочисленными рисками. Предприниматель берет на себя серьезные обязательства, а не просто оказывает клиентам услуги. Поэтому, грамотно составленный договор сможет защитить бизнес от возможных финансовых и более серьезных потерь. Для составления типового договора стоит обратиться к профессиональному юристу. Он разработает такой формат документа, который позволит учесть все нюансы работы в сфере.

Даже если работать над договором будет профессиональный юрист, предприниматель может столкнуться с рядом следующих рисков:

• Гражданско-правовые риски. К сожалению, проверить наличие других родственников или дееспособность лица не всегда возможно. Отсюда и возникают ситуации, когда заключенная сделка оспаривается третьими лицами.
• Риски, связанные с контрагентом. Тут уже могут оказать влияние различные жизненные ситуации. Например, вторая сторона сделки расторгла договор раньше времени из-за своих непредвиденных обстоятельств.
• Риски работы служб финмониторинга. Снизить их влияние можно, для этого стоит рассматривать возможные ситуации в разрезе судебной практики.
• Риски, связанные с ФАС. Правда, тут предприниматель рискует в большинстве случаев только суммой своего вознаграждения по договору.

Плюсы и минусы бизнеса

• Невысокий объем первоначальных вложений. Однако, чтобы оставаться конкурентным, необходимо непрерывно инвестировать в рекламу, обучение сотрудников, автоматизацию программ и работу сайта.
• Высокая доходность, быстрая окупаемость первоначальных вложений. При этом, на закрытие одной сделки уходит 1-2 месяца. Агентство зависит от персонала и его компетенций. Отсутствие опыта и клиентской базы увеличивает период окупаемости, а на развитие положительного имиджа компании уходит 5-6 лет.
• Спрос на рынке недвижимости, постоянный. Однако, рынок недвижимости подвержен влиянию макроэкономических факторов, конъюнктура меняется, необходимо гибко реагировать на эти изменения. Сохранять резервный капитал в случае непредвиденных расходов и снижения объема заключаемых сделок.
• Расчет происходит по факту совершения сделки, однако этому предшествует длительная подготовка. Широкий спектр профильных услуг приносит дополнительный доход агентству.

Особенности рентабельности

На быструю окупаемость вложений можно рассчитывать в случае наличия клиентской базы или штата очень опытных и профессиональных сотрудников. Показатель рентабельности бизнеса зависит не только от уровня первоначальных затрат, но и от величины запросов собственника агентства. Небольшое агентство окупается в течение нескольких месяцев. По данным экспертов, уровень рентабельности в этой сфере не превышает тридцати процентов.

Несмотря на множество подводных камней и условия жёсткой конкуренции, данный вид бизнеса многих привлекает незначительностью стартовых капиталовложений, а при наличии правильно расставленных приоритетов — возможностью найти свободную нишу. Кроме того, бизнес относится к категории постоянных и не зависит от сезонных колебаний. Основные минусы представлены отсутствием стабильности и значительной зависимостью сотрудников.

Бизнес план агентства недвижимости

Открытие агентство недвижимости в маленьком городе, по расчетам специалистов, обходится от 100 тыс. рублей с учетом аренды офиса, закупки минимума мебели, оргтехники и телефонов. Аренда офиса в каждом городе стоит по-разному, вполне реальный вариант за 17 тысяч за 20 кв.м. Добавьте стоимость пошлины.

Офис и оборудование для агентства недвижимости

Выберете офис в людном месте. В маленьком городе лучше всего найти помещение в центре, где кипит коммерческая жизнь. Открывать первый офис на окраине с малой проходимостью будет нерентабельно, в то время в столице спальный район – как отдельный городок.

Перечень необходимых документов

Как зарегистрировать агентство недвижимости? Для организации любого бизнеса необходимо получить разрешение для ведения деятельности. Какие нужны документы для открытия агентства недвижимости с нуля? Вам необходимо зарегистрировать фирму как ИП или ООО. Затем нужно открыть расчетный счет и изготовить печать. Как оформить ИП для агентства недвижимости? Понадобятся:

1. Заявление.
2. Уплата госпошлины.
3. Паспорт.

Если учредителей несколько, то вам нужно зарегистрировать ООО. Нужны:

1. Протокол заседания учредителей.
2. Устав ООО.
3. Паспорта учредителей и директора.

В налоговой вам нужно выбрать ОКВЭД для агентства недвижимости «Риэлторские услуги». Если у вас нет достаточных финансовых средств, то вы можете обратиться в банк для получения кредита. Вам нужно будет предоставить:

• бизнес-план;
• подтверждение доходов;
• имущество в залог.

Но учитывайте, что банки неохотно занимаются предоставлением кредита для открытия агентства недвижимости. Этот бизнес довольно нестабилен, и нельзя точно определить перспективы и рентабельность такого предприятия.

Также ваши сотрудники должны пройти специальную аттестацию — брокеров и агентов. Это необязательно, но повысит престиж вашей организации. Ведь это показатель профессионализма ваших сотрудников, что особенно важно для только начинающего работать агентства. Так вы сможете увеличить количество ваших клиентов, и ваша компания станет популярной.

Маркетинговая кампания

Что нужно для открытия агентства недвижимости? Необходимо включить пункт о рекламе своих услуг. Это особенно важно для новой малоизвестной организации, которая еще не заработала имидж. Поэтому для работы нужно позвать маркетологов и специалистов по рекламе, которые помогут в продвижении вашей компании.

Упор лучше всего делать на рекламу, которая может охватить большую аудиторию. Это баннеры, размещенные на улицах с большим пешеходным трафиком, неподалеку от торговых и бизнес-центров, новостроек. Кроме того, изготовьте красочные буклеты с необходимой информацией — их можно оставлять в почтовых ящиках, раздавать листовки.

Создайте сайт компании со всей необходимой информацией, сделайте группу в социальных сетях, общайтесь на тематических форумах. Прекрасный маркетинговый ход — написать статью на каком-нибудь крупном городском портале, это поможет показать людям, что вы — серьезная организация.

Кроме того, вам необходимо придумать подходящее название. Конечно, вы можете использовать иностранные слова — так вы привлечете более платежеспособных клиентов, но оно должно быть не слишком сложным. Лучше всего, если оно будет на тему недвижимости. Изготовьте вывеску, которая будет сделана в соответствии с общей концепцией вашего агентства. Она не только должна быть оригинальной и яркой, но и смотреться эстетично.

Нужно использовать все инструменты маркетинга, чтобы привлечь как можно большее количество клиентов. Если вы только начали работать, то можете бесплатно консультировать клиентов. Так вы покажете потенциальным клиентам профессионализм сотрудников и сможете заинтересовать их. Поэтому маркетинг — обязательный пункт бизнес-плана.

Финансовая часть бизнес-плана

Основным элементом для открытия любого бизнеса являются финансы. Для запуска проекта, связанного с агентством недвижимости, потребуется:

• Затраты на аренду офисного помещения – 15 тысяч рублей в месяц;
• Приобретение офисного оборудования – около 60 тысяч рублей (единовременная трата);
• Покупка лицензионных программ и компонентов для офиса – 35 тысяч рублей;
• Маркетинг и продвижение – 10 тысяч рублей (ежемесячная трата);
• Подключение телефонной линии и интернета – 20000 рублей;
• Оплата связи – 2000 рублей;
• Зарплата работников (4-5 человек) – 150 тысяч рублей (постоянная статья расходов);
• Непредвиденные траты – 30000 рублей;
• Оплата коммунальных услуг – 5000 рублей (электричество, вывоз мусора);

За месяц работы компания может заработать около 150– 200 тысяч рублей на первом этапе развития, поэтому потребуется около 1 года, чтобы выйти в прибыльный сектор и начать получать ощутимую прибыль.. В среднем рентабельность такого вида бизнеса высока. Она достигает 25% даже в сложных современных экономических реалиях. Первоначальные вложения частично окупаются уже за 4–5 месяцев деятельности, но потребуется работать не менее 8-10 часов в день.

Особенности ведения бизнеса

Агентство недвижимости – учреждение, занимающееся проведением и контролем за операциями в данной сфере. Организация берет на себя ответственность за осуществление большей части процессов, связанных с недвижимостью.

Независимо от запросов конкретного клиента, профессиональное агентство недвижимости имеет собственную базу, в которой содержатся актуальные варианты. Даже если поток клиентов минимален, база периодически обновляется. В противном случае услуги организации не будут пользоваться спросом.

Ежегодно открываются новые агентства недвижимости. Это связано с комплексом преимуществ данного бизнеса:

• минимальные условия открытия (требуется наличие офиса и телефона);
• возможность заниматься подобной работой без помощников;
• высокая доходность (несколько клиентов способны обеспечить месячный заработок).

Но далеко не всем удается добиться успехов в данной сфере. Это связано с отсутствием грамотного бизнес-плана и плохой подготовкой. Основная ошибка начинающих риелторов – уверенность в том, что для такой работы не требуется прилагать много усилий. Но без специальных знаний на рынке недвижимости удержаться сложно.

Какие услуги оказывает агентство недвижимости

В список функций агентства входят:

• поиск объектов недвижимости, соответствующих требованиям клиента;
• предоставление нескольких вариантов для выбора, и их анализ;
• проверка безопасности объекта недвижимости и его владельца с юридической стороны.

Главная задача подобной организации – свести к минимуму риски при покупке, продаже, и других операциях в данной области, которые осуществляет клиент.

Молодой организации сложно охватить весь объем услуг, связанных с рынком недвижимости. Поэтому первоначально рекомендуется ввести ограничение по объему выполняемой работы. В этом случае выбирается определенный сегмент рынка недвижимости:

• элитный;
• эконом;
• коммерческий;
• загородный.

Выбор осуществляется на основе личного опыта и подготовки кадров, работающих в агентстве. Необходимо ориентироваться на ту сферу деятельности, в которой успех наиболее вероятен.

Похожие записи:

• Продление разрешения на хранение и ношение оружия
• Добиться ремонта дороги около дома – положительный опыт читателя
• Потребительская корзина в России в 2024 году