Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, перепланировка квартиры в хрущевке затрагивает самые неудобные помещения – кухню, ванную, санузел и коридор. Все эти помещения обычно настолько малы, что довольно часто возникает потребность объединить их друг с другом.
Варианты перепланировки хрущевки
Наша организация много лет успешно занимается проектированием и согласованием перепланировок в Москве и области. Мы работаем с квартирами в сталинках, брежневках, новостройках. Также среди наших объектов есть много хрущевок.
Далее вы можете посмотреть примеры перепланировок квартир в жилых домах, построенных в хрущевскую эпоху.
Все эти перепланировки в разное время были успешно согласованы с жилищной инспекцией города Москвы.
Проекты в каждом случае разработала наша организация. Часть проектов согласовывалась также нашими сотрудниками по доверенности от собственников. Но есть среди них и проекты, разрешение на которые владельцы квартир получали в жилищной инспекции самостоятельно.
Возможно, планировка вашей квартиры совпадает с каким-нибудь из предложенных примеров. Это может помочь вам составить мнение о том, как именно допускается переделывать интерьер квартиры в хрущевке, и определиться с окончательным вариантом именно вашей перепланировки.
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Согласование перепланировки
Первая часть сделана, и она оказалась самой легкой. Теперь владельцу предстоит вторая часть — общение с чиновниками. Приготовьтесь, уважаемый читатель, к нудному перечислению правил. Но без них весь наш распрекрасный, дорогой ремонт может быть оспорен. Придется платить штраф, а в некоторых случаях весь ремонт придется «откатывать к исходному состоянию»: снова возводить межкомнатные перегородки, убирать раздвижные панели и восстанавливать старую разводку электропроводки.
Разумеется, можно сначала согласовать перепланировку, и только потом приступить к непосредственному ремонту, и ниже мы рассмотрим преимущества такого подхода.
Если перепланировка подразумевает демонтаж перегородок внутри квартиры, то есть в план БТИ вносятся изменения, то закон требует согласовывать этих изменения. Жилищный кодекс определяет, как должен действовать домовладелец.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Как правило хрущевка имеет раздельный санузел. Перепланировка санузла – стандартное решение при ремонте в таких домах. Это может быть объединение ванной и туалета, так и их расширение. В туалет при его увеличении поместится угловая раковина. Важно знать, что увеличение пространства санузла в хрущевке допускается только за счет коридора или прихожей. Исключение составляет только первый этаж или второй, если внизу расположены коммерческие помещения. В совмещенный санузел может быть установлена дополнительная сантехника, стиральная и сушильная машины. Если же объединять санузел не планируется, то возможно его расширить, что, например, позволит поставить в уборной угловую раковину, а в ванной стиральную машину.
При перепланировке санузла важно предусмотреть гидроизоляцию пола с заводом на стены. Это удержит воду от разлива в случае протечки. Кроме того, обязательно наличие порожка, высотой не менее 2-х сантиметров. Допускается вместо порожка занизить уровень пола на 2 см. Работы по устройству гидроизоляции имеет право делать только та строительная организация, у которой есть допуски СРО на проведение подобных работ. Они предоставят акты скрытых работ, которые потребуются для приемки объекта после ремонта Мосжилинспекцией. Кроме того, они могут попросить фото выполненной гидроизоляции. Поэтому рекомендуем делать фотофиксацию каждого этапа ремонта.
Перепланировка двухкомнатной хрущевки: стандартные варианты и их возможности
Какими бы несовременными нам ни казались «хрущевские» квартиры сегодня, не стоит забывать, что в свое время они стали отличным решением для семей, ютившихся в коммуналках. Такие дома возводились по всему миру, а линии для их производства были закуплены во Франции. Другое дело, что эти помещения в большинстве стран были только временным решением, а у нас остались надолго. И сегодня наиболее распространены следующие планировки двухкомнатных хрущевок с различной степенью комфорта:
1. «Книжка» – пожалуй, самое неудачное расположение комнат, где жилые помещения проходящие, а площадь кухни варьирует в пределах 5-6 м2. Общий же размер помещения – 40-42 м2. Главный недостаток – раздельные комнаты можно получить только за счет существенного уменьшения гостиной, удлинив коридор. Конечно, можно объединить комнату с кухней, заодно увеличив площадь последней, но стоит ли оно того?
Как из «двушки» сделать «трешку»
Перепланировка двухкомнатной квартиры в трехкомнатную возможна только в том случае, если перестроенные помещения будут иметь площадь не меньше 8 м2 и не останутся без естественного освещения. А так как в типовых хрущевских квартирах для каждой комнате предусмотрено только одно окно, получить полноценную «трешку» не выйдет.
Но есть варианты: 1. Одну из разделенных комнат указать на плане как нежилое помещение (например, назвав гардеробной), продумать в ней хорошее многоуровневое освещение и спокойно обустроить по своему вкусу. Такой вариант подойдет, к примеру, для небольшой спальни или рабочего кабинета.
2. Установить между комнатами не стену, а гипсокартонный стеллаж, раздвижную или мобильную перегородку, которую можно задвигать или складывать днем, чтобы солнечный свет проникал в комнату. Такую перепланировку можно не отражать на плане и разрешение на нее не нужно – ведь целостность комнаты нарушена не будет.
Советы при перепланировке 2-комнатной хрущевки
Проекты перепланировки хрущевки (2 комнаты) сами по себе подсказывают, как высвободить резервное пространство, но мы дадим несколько общих советов, касающихся технических моментов и оформления интерьера.
1. Убедитесь, что в сносимых стенах нет коммуникаций. Затеяв капитальный ремонт со сносом стен, проверьте, не проходят ли в них трубы отопления.
2. Не экономьте на внутренних коммуникациях – замените всю старую проводку. Она может не выдержать напряжения современных электроприборов. Случится короткое замыкание, и проводка сгорит. Лучше сразу заменить электросети.
3. Отдайте предпочтение одноуровневому потолку – многоуровневый «съест» метры, и без того низкий потолок станет еще ниже.
4. Используйте зеркала и глянцевые поверхности – отраженный свет оптически расширит пространство.
5. Для зонирования лучше отдать предпочтение мебели вместо глухих перегородок. Такой вариант оптимален в семье без детей, поскольку, опять же, экономит пространство.
Как и любое другое действие, перепланировка имеет положительные и отрицательные стороны:
| Преимущества |
|
| Недостатки |
|
Варианты перепланировки кухни
Небольшая по площади кухня в семье с двумя детьми — настоящая беда для хозяйки. Полноценный обеденный стол с четырьмя стульями загромоздит все пространство, которого и так не хватает. Наиболее частый совет от дизайнеров интерьеров — расширение кухни и совмещение ее с соседней, большой комнатой. Результатом сноса перегородки становится просторная кухня-гостиная — американская классика. Суммарная площадь этого помещения составит 18-20 кв.м. Уже намного больше пространства для дизайнерской фантазии!
Существенно сэкономить место на кухне можно засчет обеденного стола. Есть два отличных варианта:
- Стол, являющийся продолжением подоконника. Этот предмет интерьера изготавливается на заказ, при этом есть возможность выбора любого материала и конфигурации столешницы.
- Стол-барная стойка. Такой вариант можно заказать вместе с кухонным гарнитуром, и он прекрасно подойдет для четырех человек. Кроме того, позволит осуществить зонирование кухонного пространства — отделить обеденную и рабочую зоны кухни от гостиной.
Приступая к дизайнерской работе в хрущевке, всегда хочется предложить заказчикам перепланировку. Узкие длинные коридоры, минимальные по нормам санузлы, на кухне не вся желаемая техника помещается, а в спальне просто не встает двухспальная кровать…
Хрущевки строились в те времена, когда возможности и требования к жизненным условиям у населения были гараздо меньшими, чем в наше время. Эту проблему можно исправить с помощью переноса стен, увеличить или уменьшить помещения, объединить санузлы.
На моих объектах я всегда получаю профессиональную поддержку от согласователей перепланировок, ведь почти в каждом «нельзя» есть свои «но…»
С заказчиком определяем количество необходимой мебели, ее габариты, и крутим на плане разные варианты. Из понравившегося варианта расстановки мы понимаем какие стены и на сколько нам необходимо двигать.
В моей практике были варианты двушки, из которой мы сделали трешку и наоборот из трешки двушку. Все зависит от пожеланий заказчика.
Почти все хрущевки имеют газовое оборудование. Газовый стояк прятать нельзя, трубы проходят по всей стене, где будет красивый фартук новой кухни, бывает колонка висит над ванной и душем невозможно пользоваться. Все эти проблемы решаемы. По каждому конкретному случаю переносов мы с газовой службой предлагаем заказчику законные варианты. Таким образом, на кухнях и в ванных у моих заказчиков на видных местах нет труб и шлангов.
Каждая квартира имеет свои особенности. Каждый заказчик имеет свои пожелания. Моя задача реализовать проект так, чтоб это было удобно и комфортно для заказчика и законно с точки зрения государства.
Обращайтесь за бесплатной консультацией.
Перепланировка санузла
Ванные комнаты и туалеты в хрущевках имеют довольно маленькие площади, где мало что разместится помимо самых необходимых сантехнических проборов. Согласно действующему законодательству, расширять их в сторону кухни или жилой комнаты запрещается. Демонтаж стены, разделяющей ванную и туалет, – частый прием, с помощью которого можно создать просторный санузел. Дополнительным плюсом станет наличие территории вдоль стены, где ранее находилась вторая входная дверь.
Есть и более сложный вариант, который потребует предварительных просчетов, составления плана и его утверждения в соответствующих органах, – расширение санузла в сторону коридора или с задействованием кладовой. На фото мы видим удачное решение, когда владельцы сделали санузел более габаритным, задействовав проход из коридора в кухню. Проходную территорию можно не полностью задействовать, а просто сузить, отдавая часть ванной комнате. Чаще всего такие варианты комбинируются с демонтажем внутренней перегородки, в результате чего получается довольно большая ванная.
Перепланировка однокомнатной хрущевки
Первый вариант
Устройство студии в однокомнатной хрущевке – один из самых распространенных видов перепланировки. Визуальное и фактическое пространство жилой зоны становится больше, что позволяет не ютиться большим компаниям друзей на крохотной кухне.
В случае перепланировки мы:
— Демонтируем перегородки между комнатой и кухней
— Сносим перегородку между комнатой и прихожей
Газовую плиту необходимо поменять на электрическую или установить подвижную перегородку на кухню.
Второй вариант
Кладовки в типовой постройке славятся своим неудобством, а обычные шкафы для вещей – громоздкие и забирают значительное пространство в жилых комнатах. Функциональность же прихожей ограничена дверьми в комнату, санузел и кухню.
В таком случае мы можем:
— Переместить вход в комнату из коридора в кухню
— Объединить коридор и кухню
— Демонтировать встроенные кладовки
Стена между комнатой и коридором становится отличным местом для установки шкафа-купе для хранения вещей, а жилая комната освобождается от габаритной мебели для размещения, например, рабочего стола или плазмы.
Третий вариант
В функционал стандартного хрущевского санузла совсем не заложена идея комфорта. Есть два решения этой проблемы в зависимости от планировки.
Если санузел раздельный:
— Демонтируем перегородку
— Отказываемся от ванны в пользу душевой кабины
В случае если санузел единый, а отказываться от ванны нет желания:
— Двигаем стену от ванны в коридор
Мы объединяем санузел и увеличиваем его площадь за счет нежилой площади коридора. В новый санузел поместится большая ванна и стиральная машина.
Перепланировка трехкомнатной хрущевки
Здесь встречаются те же проблемы, что и в квартирах с меньшим количеством комнат: тесный раздельный санузел, часть пространства больших комнат не используется по назначению, непрактичная кладовка, крохотная кухня.
Для решения этих проблем можно сделать следующее:
— Переместить вход на кухню из коридора в комнату
— Объединить санузел и увеличить за счет коридора
— Возвести перегородку во второй жилой комнате для гардеробной
Что важно знать:
— если стена на кухню несущая, то проем укрепляется металлическими укреплениями
— на новой площади санузла нужно провести гидроизоляцию
— газовая плита заменяется на электрическую
В итоге мы получили:
— Вместительную кухню-гостиную
— Просторный санузел, где поместится ванная, стиральная машина и шкафчики
— Гардероб в спальне для хранения одежды, обуви и т.п.
Панельная и кирпичная застройка 50-60х годов совсем не отвечает современным требованиям комфорта. К счастью, особенности строения этих домов позволяют провести перепланировку в хрущевке.
Такие перепланировки как:
— объединение санузла
— расширение за счет коридора
— перемещение стен
— устройство нового входа или проема
позволяют сделать дом просторнее и практичнее.
Необходимые документы для проведения ремонта
Чтобы приступить к видоизменению плана хрущевки, необходимо:
- Разработать проектную документацию;
- Получить от автора дома техническое заключение о разрешении совершать перепланировку;
- Сдать документы в Государственную Жилищную Инспекцию;
- Получить документ-разрешение внедрить желаемый проект.
Что входит в проектную документацию:
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Достаточно нотариально заверенной копии.
- Технический паспорт на жилье.
- Заявление, в котором описаны детали перепланировки.
- Проект-план перепланировки.
- Письменное согласие зарегистрированных в квартире жильцов на проведение перепланировки.
После сдачи документов на руки заявителю должна быть выдана расписка о приеме документов. В расписке обязательно указывается дата приема документов.