Заочное собрание собственников многоквартирного дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заочное собрание собственников многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.
Алгоритм проведения собрания
Чтобы соблюсти законность интересов собственников жилья, при проведении собрания следует придерживаться определенных пунктов.
- Собрание организуется по инициативе. Ежегодные проводятся во 2 квартале года после отчетного. Внеочередное может состояться по инициативе управляющей организации, правления ТСЖ (если оно выбрано), любого из собственников.
- Подготовка и оповещение. Сначала необходимо определиться с перечнем вопросов, выносящихся на повестку дня, определить председателя, секретаря собрания, а также счетную комиссию. Затем оформить ряд документов:
- информационное сообщение,
- реестр всех собственников помещений в многоквартирном доме,
- формы, где будут отражены вопросы для голосования и решение,
- бланки протокола.
Абсолютно все владельцы помещений должны быть извещены заранее о предстоящем собрании в срок не менее 10 дней. Способ оповещения может быть любым: объявлением на видном месте, вручением под роспись, заказным письмом. В нем должно быть изложено, где и когда планируется проведение, вопросы повестки дня и материалы, подготовленные для жильцов. Если выбрана форма заочная, то обязательно указывается дата окончания приема голосов и адрес.
- Проведение мероприятия. При очной форме происходит регистрация присутствующих. Если кворум имеется, приступают к обсуждению оговоренных ранее вопросов, изменять повестку дня нельзя. При заочной форме сдаются заполненные бланки.
- Оформление результатов в виде протокола.
- Оповещение собственников о принятом решении.
Зачем нужно голосование через интернет
В условиях пандемии многие граждане оценили удобство онлайн-сервисов, такие продукты стали востребованы собственниками жилья в МКД.
До сих пор собрания жильцов часто проводятся в очно-заочной форме с бумажными бюллетенями для голосования, которые раздаются жильцам лично или через почтовые ящики. Собрать жителей вместе особенно сложно в многоэтажных многоподъездных домах с большим числом собственников. Часто отсутствие кворума мешает решить ту или иную проблему жителей дома.
Голосование через интернет-платформы позволяет сократить сроки проведения собрания и принятие решений до нескольких дней, увеличит вероятность достижения кворума, сделать процесс голосования удобным и доступным даже жильцам, находящимся в отпуске или командировке. Доступ по персональному коду исключает возможности фальсификации, что нередко случается при голосовании в бумажной форме.
С 1 января 2023 г. собственники наделяются правом бесплатно получать информацию о том, кто зарегистрирован в их жилом помещении — причем, получать согласие зарегистрированных граждан не потребуется (Закон от 14 июля 2022 г. № 304-ФЗ).
В рамках такого информирования будут предоставляться персональные данные жильцов: Ф.И.О., дата и место рождения, дата постановки на регистрационный учет, а по иностранным гражданам — также дополнительно сообщат их гражданство и срок регистрации.
Эти поправки понадобились в связи с тем, что органы МВД (которые ведут сейчас регистрационный учет граждан по месту жительства и пребывания) отказывались предоставлять собственникам жилых помещений информацию о зарегистрированных жильцах без их согласия (как того требует Закон о защите персональных данных №152-ФЗ).
А как собственник мог получить такое согласие, не зная, кто вообще числится на регистрационном учете, МВД не разъясняло.
Недостатки самоуправления многоквартирным домом
- При такой форме управления жильцы должны понимать, что все действия, связанные с улучшением жизни — исключительно добровольные. Так, если жители всего дома решат установить видеодомофоны, но несколько человек будут против сдавать деньги, принудить их нельзя. Это значит, что придется оперировать суммой, которую сдают согласные жители.
- Еще один существенный камень — представитель «власти» среди жильцов. Необходимо выбрать того, кто возьмет все труды по составлению документации и прочим аспектам. Эта должность не оплачивается при непосредственном управлении, в то время как обязанности на этой должности большие. Обычно трудно найти такого альтруиста, который будет готов сутками заниматься проблемами многоквартирного дома.
- В каждом подъезде живет, самое минимальное, 15 семей. Каждая из этих семей должна перезаключить несколько договоров и платить по ним за коммунальные услуги. Кому-то придется постоянно ходить по квартирам и осуществлять контроль за тем, чтобы жильцы заключали эти договора и регулярно оплачивали по счетам.
- Наиболее частая проблема: качество услуг, поставляемых компаниями. Закон не определяет при непосредственном управлении того, кто станет отвечать за это. Подразумевается, что выбрать подходящие компании должны сами жильцы. Но вот как выбирать, какие критерии требовать? По закону, например, фирма обязана подать горячую воду к определенному числу. Закон не нарушен: горячая вода подана по срокам. Только на последние этажи она почему-то не поднимается, а на предпоследних едва теплая. Только вот водоснабжающие организации за это не отвечают. Тогда кто ответит и принудит улучшить ситуацию?
- Усугубляются и взаимоотношения с государственной поддержкой. Дом, который перешел на непосредственное управление считается почти списанным с баланса муниципалитета, ведь жители добровольно приняли на себя все грядущие и текущие траты. Поэтому исключается возможность получения муниципальной или федеральной помощи на выполнение соцпрограмм. То есть, необходим пандус или детская площадка, жители будут это внедрять в жизнь своими сбережениями и силами. При этом если при сооружении конструкции будет нарушена какая-то норма, отвечать за последствия будут все.
- Теперь еще момент: ведение документов и отчетность. Допустим, собрание постановило, что инициативный жилец будет предоставлять отчет 5-го числа месяца. Но если жилец не предоставит материальный отчет или окажется недостаточно чистоплотным в финансовых вопросах, кто отвечает здесь?
- Также дом не может претендовать на средства, выделяемые городом, на текущие и капитальные ремонты. Это ограничено законом, где прописано, что самоуправление лишено такого права. Эти затраты также станут проблемой только жильцов, которые добровольно согласятся на такие работы.
Минстроем России разъяснен вопрос о представлении подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений многоквартирного дома в орган жилищного надзора
Сообщается, что Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Жилищный кодекс Российской Федерации внесен ряд изменений.
В частности, в статье 46 ЖК РФ установлена обязанность управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения от лица, по инициативе которого было созвано общее собрание, направить подлинники (а не копии) решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.
В соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» граждане, юридические лица вправе обращаться в государственные органы, на которые возложено осуществление публично значимых функций.
Исходя из системного толкования приведенных законоположений собственники помещений в многоквартирном доме, в котором принято запрашиваемое решение общего собрания, и управляющая организация, которая таким многоквартирным домом управляет, вправе обратиться в орган государственного жилищного надзора с заявлением о предоставлении заверенных копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом подобное предоставление информации не будет считаться, по мнению Минстроя России, распространением персональных данных, поскольку предоставление запрашиваемой информации не будет осуществляться неопределенному кругу лиц. Кроме того, информация будет предоставляться собственникам помещений в многоквартирном доме, которые вправе знать информацию о собственниках помещений, принявших участие в общем собрании, или управляющей организации, которая и передала данную информацию на хранение в орган государственного жилищного надзора.
Комментарии к ст. 46 ЖК РФ
1. Собственник помещения в многоквартирном доме сам, своей волей и в своем интересе реализует власть над имуществом — принимает решение о совершении действия и совершает действие. При множественности состава собственников в отношении их общего имущества реализация ими возможностей владения, пользования, распоряжения усложняется. В отношениях с участием множества лиц при формировании единого решения возникает «психическое множество отдельных воль, которое становится единством через множество волевых операций» .
———————————
Суворов Н.С. О юридических лицах по римскому праву. М., 2000. С. 128.
Такая особенность волевой организации в отношениях, усложненных множественностью лиц, владеющих имуществом на праве общей собственности, когда эти отношения могут возникнуть только на основании актов согласования их воль, предполагает необходимость упорядочения их действий по согласованию их воль, т.е. в силу множественности субъектов права собственности необходимо определение порядка принятия ими общих решений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Иначе говоря, порядок принятия общих решений необходим для выработки «общей воли» таких субъектов как воли, сформированной через согласование их воль . При этом акты согласования воль могут представлять собой не соглашения участников общей собственности, а общие решения, принимаемые ими большинством голосов, если принятие таких решений допускается законом либо соглашением между сособственниками.
———————————
Понятия «общая воля субъектов права общей собственности» и «формирование воли субъектов права общей собственности» условны, поскольку воля как таковая отсутствует в связи с отсутствием единого субъекта права. По существу посредством данных понятий характеризуется отношение по реализации отдельных индивидуальных воль субъектов — участников общей собственности.
2. В п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Таким образом, несогласие хотя бы одного из сособственников парализует возможность совершения указанных действий, т.е. принцип приоритета воли большинства при решении данных вопросов не действует.
Применение норм п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ возможно при небольшом количестве участников общей собственности.
В многоквартирных домах, как правило, количество собственников помещений, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве таких участников практически невозможно достичь единогласного решения вопроса об определении порядка владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом.
Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие в общем собрании всех собственников, особенно если вопросы в повестке дня общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, привело бы к парализации всей деятельности по управлению многоквартирным домом. Названные статьи ГК РФ не учитывают такую специфику права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе многочисленность субъектного состава этой собственности. Поэтому наличие отношений общей долевой собственности в многоквартирном доме обусловило необходимость создания такого правового механизма управления общим имуществом в этом доме, который позволил бы достичь разумного компромисса между интересами большинства и меньшинства сособственников. Приемлемой оказалась конструкция, в соответствии с которой владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме должны осуществляться сособственниками по решениям, принимаемым большинством голосов .
———————————
К.П. Змирлов в своей статье «О недостатках наших гражданских законов», опубликованной еще в 1883 г. в журнале «Журнал гражданского и уголовного права», отмечал: «Закон наш не указывает определенного пути при разрешении несогласия между совладельцами относительно способа и порядка эксплуатации общего имущества; по этому вопросу надлежит указать, что постановления большинства обязательны для меньшинства, судебная власть может указать порядок распоряжения только по жалобе этого последнего или при отсутствии наличности большинства» (Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн. вторая. М.: Статут, 2004. С. 270). В эпоху римского частного права каждый из сособственников общей вещи мог управлять данной вещью в целом, даже эффективно отчуждать ее и вносить в нее изменения, будучи ограничен правом воспрещения со стороны других сособственников, причем большинство не имело преимущества над меньшинством и запрещение одного могло пресечь любое нововведение, задуманное остальными (D.8.5.11) (Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997. С. 313). Подобный порядок взаимоотношений сособственников при владении, пользовании и распоряжении общей вещью приводил к определенным трудностям в имущественном обороте. Поэтому многие объединения собственников, основанные на совместной собственности, распадались. В силу потребности объединения имущества для достижения экономического эффекта Юстиниан принял jus prohibendi и ввел принцип большинства, когда большинство совладельцев составляли те из них, которые располагали более 50% доли собственности на вещь. Однако участники общей собственности, оставшиеся в меньшинстве, чьи интересы были ущемлены решением о так сформулированном множестве, могли потребовать выдела или раздела имущества (см.: Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право: Базовый учебник / Под ред. проф. В.А. Томсинова. М., 1999. С. 220, 221). В первом советском Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. (СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904) было установлено, что владение, пользование и распоряжение общей собственностью должны производиться по общему согласию всех ее участников. Однако законодатель допустил и исключение (ст. 62), поскольку при недостижении согласия реализация таких правомочий могла осуществляться по большинству голосов (такое исключение по существу было взято из положения ст. 818 проекта Гражданского уложения Российской империи (Ред. ком. 1905 г.): «Управление и пользование общим имуществом должны быть по общему согласию всех соучастников, а в случае разногласия — по большинству голосов, исчисляемому соответственно размеру долей» (Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. С. 269).
Возможность использования принципа «большинства голосов» следует из того, что в данном случае принадлежащие сособственнику правомочия имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях реализации права общей долевой собственности, во-первых, в силу вышеуказанной специфики назначения объекта, а во-вторых, из-за большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что само по себе предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав.
Данная позиция прослеживается и в отдельных решениях Конституционного Суда РФ. В частности, в Постановлении от 17 декабря 1996 г. N 20-П КС РФ указал на то, что право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии с Конституцией РФ не подлежат ограничению ни при каких условиях, следовательно, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ оно может быть ограничено федеральным законом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. В другом решении КС РФ отметил возможность отхода от принципа равенства лиц одной категории при наличии различных правовых и фактических обстоятельств .
———————————
Постановление Конституционного Суда РФ от 17 декабря 1996 г. N 20-П «По делу о проверке конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона Российской Федерации от 24 июня 1993 г. «О федеральных органах налоговой полиции» // Вестник КС РФ. 1996. N 5.
Что делать, если на общем собрании нет кворума?
В соответствии с ГК, статьей 181.5, отсутствие кворума является поводом для признания собрания несостоявшимся, а принятых на нем решений — ничтожными. Если нужное число участников не набралось, тогда необходимо перенести собрание на другую дату. Но в этом случае надо позаботиться о том, чтобы в следующий раз кворум состоялся. А для этого необходимо провести подготовительные мероприятия, чтобы в назначенный день и час пришли все.
Бывает, что явилось на собрание недостаточное количество человек. В подобном случае можно провести его в заочной форме. Приниматься во внимание будут мнения заочного и очного туров. Каждый вправе участвовать в одном из них, отдавая свой голос за или против варианта решения вопроса, выставленного на повестку дня.
Если нет кворума, то начинать проводить собрание не имеет смысла. Если окажется, что большинство неявившихся участников будет против принятого решения, то они впоследствии могут обратиться в прокуратуру или суд с целью отстоять свои права, защитить интересы. В результате по закону решение будет признано юридически недействительным из-за отсутствия кворума, а организатор собрания, председатель может быть лишен полномочий.
Таким образом, если нет кворума, тогда требуется перенести общее собрание на другой день или провести его в очно-заочной (заочной) форме. Принять участие в рассмотрении важных вопросов должно минимальное по закону РФ количество человек. Иначе принятое на собрании решение будет считаться недействительным и может быть оспорено в суде. Это влечет за собой ряд серьезных проблем.
Оповестите собственников о проведении общего собрания
Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен общим собранием, можно поместить соответствующую информацию в общедоступных местах, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
При использовании для проведения общего собрания собственников информационной системы сообщение о проведении собрания размещается администратором в данной информационной системе (п. п. 4.12, 4.14 Правил).
Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию об инициаторе проведения общего собрания, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании.
В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений собственников, место или адрес, куда должны передаваться такие решения (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Как провести собрание собственников многоквартирного дома?
Тот, кто инициировал собрание, также определяет способ его проведения, время и место. На собрании должен быть председатель, секретарь и счетная комиссия.
На собрании не обязательно должны присутствовать сами собственники — они могут отправить вместо себя представителей, главное — сделать нотариально заверенную доверенность. Несовершеннолетних собственников представляют их родители или опекуны.
Если собрание проводится очно, то всех пришедших нужно отметить в листе регистрации. После этого владельцам раздадут балки для голосования, в которых обязательно нужно расписаться. Без подписи голос не засчитывается.
Нужно отметить, что любое собрание должно набрать кворум — больше 50% от общего количества собственников дома. Если кворум не набирается, любые решения, принятые на собрании, будут признаны недействительными. Причем кворум — это не количество людей, пришедших на собрание, а размер доли в праве собственности на общее имущество МКД. То есть, кворум набирается, если на собрание придут жильцы, общая доля которых в имуществе — больше 50%.
Также, для решения некоторых вопросов 50% недостаточно. Так, чтобы определить действия по капитальному ремонту, понадобится не меньше ⅔ голосов.
Новая управляющая компания: начало срока управления МКД
Копию акта приема-передачи новая УК направляет в региональную жилищную инспекцию.
После этого ГЖИ проводит проверку легитимности голосования, правильного оформления протокола общего собрания жильцов, наличие уведомлений.
Если нарушений не будет обнаружено, то МКД вносится в лицензию компании. С этого момента отчитывается начало срока управления.
Если будут найдены нарушения, то внесение дома в лицензию приостанавливается на 1 месяц для дополнительных проверок.
Во всех регионах России функционируют общественные организации, которые занимаются контролем в сфере ЖКХ. Они же оказывают консультативную помощь и при смене компании, помогут правильно оформить необходимые документы, защищают ваши интересы в суде.
Поэтому не старайтесь сделать все в одиночку и обращайтесь в случае затруднений за помощью к опытным юристам.
Порядок следующий:
- сначала инициатор (инициаторы) определяют вид собрания — очередное (проводимое по итогам каждого года) или внеочередное;
- далее определяется способ организации его проведения – силами управляющей компании или ТСЖ (в случае, если инициатор (-ы) – это собственник или группа собственников с 10 или свыше % голосов от их совокупного количества – ч. 6 стат. 45 ЖК) или силами самого инициатора (-ов) – в иных случаях;
- затем выбирается форма голосования – при этом очную форму можно выбрать всегда, а вот заочную – только в случае, если ранее проведенное очно собрание не имело кворума, то есть на него пришло такое кол-во собственников, которое обладает менее 50 % голосов от их совокупного числа.
Приведем пример дальнейших действий при организации собрания одним собственником-инициатором в случае выбора очной формы голосования:
- за 10 дней или ранее до предполагаемой даты сборов инициатор рассылает уведомления всем жильцам о дате, месте, времени (ч. 4 стат. 45 ЖК) – заказными письмами, личным вручением или размещением на доске объявления каждого подъезда МКД;
Необходимость проведения, ОСС как волеизъявления жильцов МКД
ОСС, т. е. собрание владельцев квартир в МКД, осуществляется с единственной целью – решение возникающих или плановых вопросов по имуществу. Смысл заседаний заключается в том, что лица совместно регулируются возникающие задачи.
Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ЖК РФ могут проводиться каждый год. Однако при возникновении срочных вопросов, владельцы квартир вправе созывать экстренный сбор.
На заметку: для нового МКД в первую очередь нужно инициировать заседание, на котором произойдет избрание Совета дома во главе с председателем, а также решены основные задачи.
Органом управления любого многоквартирного дома является общее собрание собственников жилья
Порядок проведения такого собрания строго регламентирован законом. (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Инициатором проведения собрания может стать как любой собственник, так и управляющая организация, но, как показывает практика, лучше всего, если в доме появится инициативная группа собственников, состоящая из числа жильцов многоквартирного дома, которая впоследствии и будет координировать всю совместную работу по дому.
Таким образом, — в доме сначала следует собрать команду единомышленников — инициативную группу. Входить в нее имеют право только собственники жилых помещений и состав ее может исчисляться количеством не менее пяти человек. Стоит включить в такую группу людей, имеющих юридическое, экономическое образование и управленческий опыт работы, так как деятельность эта сопряжена с подготовкой документов, ведением официальных дел, связанных с деятельностью всего домового хозяйства и обслуживающих его организаций, а также — общением с разного рода представителями административных органов управления на разных уровнях.
Стандартная форма проведения очного собрания собственников помещений в многоквартирном доме такова:
Если есть кворум, то есть, если, после всех вышеописанных процедур, осуществленных инициативной группой собственников, на собрание пришли остальные владельцы своих квартир или их законные представители и участников собрания оказалось не меньше, чем 51 процент от всего количества проживающих в доме собственников, — собрание может быть начато. А для того, чтобы узнать, присутствует ли на очном собрании кворум — обычно используется так называемый явочный лист.
То есть, каждый собственник, пришедший на собрание, должен предъявить организаторам свой документ, удостоверяющий его личность, а также документ, подтверждающий право собственности на занимаемую им жилплощадь. Если в проведении собрания участвует представитель собственника — он также должен иметь официальный документ, подтверждающий это право. Обычно это заверенная нотариусом официальная доверенность.
В такой доверенности на голосование должны содержаться сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Документ этот должен быть оформлен в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверен нотариально (ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).
Все эти данные вносятся в явочный лист, где каждый пришедший собственник должен расписаться.
Признаки ничтожности решений общего собрания прописаны в ст. 181.5 ГК РФ
Суд первой инстанции указал, что орган Госжилнадзора рассматривает заявление УО на внесение изменений в реестр лицензий и проверяет представленные документы на соответствие требованиям п. 5 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр, в том числе пп.
«е» – на отсутствие признаков ничтожности решения общего собрания собственников. Если ведомство найдёт несоответствия, то, согласно п.
9 № 938/пр, откажет УО в изменении реестра.
- в силу признания его таковым судом – оспоримое решение;
- или независимо от такого признания – ничтожное решение.
- по вопросу, не включённому в повестку дня;
- по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
- при отсутствии необходимого кворума.
В рассматриваемом деле орган ГЖН провёл анализ решений ОСС и реестра собственников помещений в МКД и установил, что по части квартир в реестре не было корректной информации о документах, подтверждающих право собственности на помещение. Это нарушение пп.
«а» п. 20 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр с требованиями к оформлению протокола ОСС и приложений к нему.