Межевание территории многоквартирного дома: плюсы и минусы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание территории многоквартирного дома: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление в собственность прилегающего к многоквартирному дому участка дает собственникам квартир много преимуществ. Но у данного мероприятия есть и некоторые отрицательные стороны. Плюсы и минусы процедуры представлены в таблице.
Межевание многоквартирных домов: Плюсы и минусы
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Где получить план придомовой территории многоквартирного дома
Если формирование участка под многоэтажным ОКС было осуществлено законно и надел поставлен на Кадастр, значит сведения о нем внесены в ЕГРН. Следовательно ознакомиться с характеристиками строения, в том числе изучить картографические материалы, может каждый собственник помещения при наличии правоустанавливающих документов. Получить план ЗУ можно, подав запрос в местную администрацию, которая выдавала разрешение на строительство. Также вы можете запросить в Росреестре выписку ЕГРН. Эта справка является альтернативой кадастровому паспорту.
Информация о зарегистрированном недвижимом имуществе отображается на публичной кадастровой карте. Получить план участка, на котором расположено строение, можно через онлайн-сервис ПКК. Для этого вы должны ввести в строку поиска адрес или кадастровый номер надела.
Плюсы и минусы межевания
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Межевание – это определение границ участка в ходе инженерных изысканий, проводимых квалифицированными специалистами. Оно позволяет точно узнать и зафиксировать границы территории и ее площадь. А после передать эти сведения в единый реестр. Итогом процедуры становится межевой план — документ, удостоверяющий всю эту информацию.
Обыватели зачастую полагают, что подобный процесс касается исключительно земельных участков под ИЖС или ЛПХ, где-то за чертой города или в особых зонах в стиле СНТ. Но закон имеет другую точку зрения на ситуацию.
Каждый собственник жилого помещения в доме автоматически и бесплатно становится владельцем и придомовой территории. Причем она не делится в равных долях, нельзя сказать, что одному жильцу принадлежат «пять метров от того до этого окна». Нет, это общая собственность, поэтому все вопросы ее распоряжения жильцы решают сообща.
Данное право закреплено в Жилищном Кодексе РФ, установленным 16-ФЗ. В соответствии с буквой закона, участок переходит в собственность проживающих с момента формирования и постановки на кадастровый учет. Но только межевание земли под многоквартирным домом позволит четко определить его границы. А без этого реализовать свои права владения и распоряжения в теории можно, но на практике это не получается.
Сроки и стоимость выполненных работ
Как и во всех подобных процедурах, точные сроки и стоимость предварительно назвать невозможно, поскольку для каждого участка существуют свои нюансы и особенности. Учитывая, что необходимо осуществлять фактические замеры, а потом объявлять публичные слушания по вопросу установления границ участка, процедура будет занимать в среднем от полутора до четырех месяцев. В случае, если собственники прилегающих участков не согласятся с предложенными границами межевания, дело может осложниться и дойти до суда. А судебные тяжбы могут длиться годами. Поэтому предсказать точные сроки окончания процедуры –все равно, что гадать на кофейной гуще.
Что касается стоимости работ, здесь тоже могут быть варианты. Проведением замеров может заниматься любая сертифицированная геодезическая организация. И эти организации могут быть как частные, так и муниципальные. Независимо от формы собственности, ценовая политика у каждой конторы будет своя. Она зависит от множества факторов – скорости и качества работы, опыта сотрудников, величины расходов на поддержку деятельности организации, да и просто от аппетитов ее руководителя. Небольшой мониторинг стоимости услуг в сети показывает ценник от 10 000 до 50 000 рублей, в зависимости от величины и формы участка. Если участок простой прямоугольной формы — это будет стоить дешевле, чем участок-многогранник неправильной формы.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Межевание земельного участка под многоквартирным домом — применимое законодательство
По каким законам проводится межевание придомовой территории многоквартирного дома?
Право всех жильцов многоэтажного дома на находящийся под ним и около него участок земли прописано в ЖК РФ (ст. 36).
Однако это устанавливается в теории. А на практике фактически распоряжаться таким имуществом могут далеко не все жильцы многоэтажек.
Все будет зависеть от того, удалось ли жильцам сформировать данный участок до 2004 года (введения в действие ЖК РФ). Если да, то он совершенно бесплатно становится их собственностью.
Если нет, то им предстоит пройти процедуру формирования и оформления в свою собственность этой земли.
Ее начальным этапом и послужит межевание. Правовые нормы, регулирующие порядок определения пределов (границ) участка, установлены также земельным и градостроительным кодексами, специальными нормативными актами.
Для чего делается межевание участка под МКД?
Под межеванием понимается комплекс процедур, направленных на установление и фиксирование границ определенных земельных участков.
Только после этого участок фактически отделяется от всей остальной территории. Представляет собой отдельный объект. Результат проведенных работ фиксируется в специальном документе – проекте межевания.
Данный проект является основанием для осуществления кадастрового учета в отношении сформированного участка. А это, в свою очередь, необходимо для регистрации прав сособственников многоквартирных домов на него.
Только после процедуры регистрации жильцы МКД получают законные полномочия для распоряжения землей под домом и возле него. И при возникновении спорных ситуаций по застройке этой земли, размещении на ней любых объектов, их мнение уже должно будет учитываться.
Если жители дома не хотят появления возле него очередной стоянки или магазина, то они будут вправе возражать против этого.
С другой стороны, при оформлении своих прав они получают возможность благоустраивать участок согласно собственным желаниям. Они могут решать вопросы об установке детских площадок, сдаче части участков в аренду.
Основные работы межевания для застроенных территорий
При межевании специалистами выполняется целый комплекс землеустроительных работ. Их основная суть заключается в определении на местности границ территории под многоэтажным домом, документальном оформлении полученных результатов. Поэтапно работы выглядят следующим образом:
- подготовительный этап – определение подлежащей формированию территории, сбор сведений о ней и расположенных на ней объектах, осмотр на месте;
- определение границ и разработка проектов межевания;
- необходимые согласования и утверждения проектов межевания. Согласование проводится с собственниками, владельцами и арендаторами смежных с формируемым участков. Утверждение проекта осуществляется заказчиком межевых работ.
- далее осуществляется регистрация сформированного участка в кадастре.
Кто осуществляет определение границ?
Законы РФ гласят о том, что осуществлять межевание участков должны органы районного самоуправления поселений. Однако финансируют эту статью по остаточному принципу, что позволяет уполномоченным органам ссылаться на недостаток финансов, оставляя вопрос нерешенным. Однако заказ и оформление межевания могут быть осуществлены самими собственниками квартир МКД. По этой причине нет смысла ждать решения вопроса от властей, лучше приступить к его решению самостоятельно.
По статье 305 ГК собственники квартир многоэтажки могут защищать свои права, относительно придомового участка, если у них имеются правоустанавливающие бумаги.
Особенности определения
Приделы придомовой земли должны быть отражены в межевом плане придомового участка МКД еще при разрешении на постройку. Если рассматриваемый проект отсутствует, границы территории будут определены по факту использования. Размеры и форму участка утверждает городская администрация.
Величину площади рассчитывают по формуле, утвержденной законом. Согласно этой формуле, к территории относят: землю под зданием, детские площади, места отдыха и парковки.
Границы земли определяют относительно норм Градостроительного кодекса и ЗК. В статье 36 ЗК содержатся правила, по которым вычисляют территорию с учетом красных линий границ с соседствующими участками, а также природных границ.
По статье 221 ФЗ следует согласовать пределы с владельцами и арендаторами соседствующих участков, при осуществлении межевания участка у МКД.
Корректировкой зон межевания занимаются органы архитектуры и градостроительства. После межевания, жильцы сами могут решать, как использовать территорию.
Почему возникают земельные споры?
Часто случается, что посторонними людьми на участке у МКД еще до его межевания были расположены другие строения. В представленной ситуации нужно уладить проблемы их сноса. Обычно возводят такие строения при отсутствии правильного оформления, но их хозяева могут заключить контракт по аренде участка с муниципалитетами. В представленной ситуации жителям МКД требуется оспорить право администрации брать плату за аренду с находящегося на их местности участка.
На заметку: Межевание дает возможность требовать снос незаконно построенного здания.
Можно прибегнуть также к аннулированию контракта аренды с администрацией, а затем заключить новый с собственником дома. Финансы, полученные после этих манипуляций, следует использовать на нужды дома.
Есть и более сложные ситуации, когда часть участка у МКД уже оформлена на постороннюю организацию или лицо, и имеются все разрешительные бумагами. Без строительной экспертизы в представленной ситуации не обойтись. На ее основании можно обратиться в суд. Если решение приняли не в пользу жителей МКД, есть возможность установки на участок сервитута, который будет базироваться на необходимость обслуживать дом или организовывать движение ТС. В приведенной ситуации владельцы квартир должны будут платить за аренду.
Нормативное регулирование
Говоря о том, в каких границах расположена та или иная придомовая территория, необходимо отметить, что регулируется этот показатель Градостроительным Кодексом (в части нормирования его), Земельным (в той части, в которой происходит определение фактических границ выделенного для конкретного дома земельного участка), а также Федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в отношении процедуры оформления земельного участка в долевую собственность жильцов рассматриваемого дома).
Часть 1 статьи 36 Градостроительного Кодекса Российской Федерации устанавливает обязательность наличия градостроительного регламента в каждом конкретном регионе, а также во всех муниципальных образованиях, в которых осуществляется работа по возведению различных зданий, принадлежащих к жилому и нежилому фонду. Именно этим регламентом в каждом городе устанавливаются те нормативы, в соответствии с которыми формируется придомовый участок конкретного дома.
Что необходимо знать о придомовой территории?
Как узнать границы придомовой территории многоквартирного дома?
Очень часто придомовую территорию называют двором, однако это неправильно, так как двор далеко не всегда охватывает инженерно-коммуникационные сети, используемые для обслуживания конкретного здания (например, территория вокруг дома не включает в себя электроподстанцию, которая обеспечивает конкретный дом электричеством).
То есть, в соответствии с п.4 ч.1 ст.36 Жилищного Кодекса придомовой территорией надо считать тот участок земли, который занят не только самим домом, но и его парковкой, пожарными проездами, детскими площадками, а также инженерными коммуникациями, обеспечивающими полноценное функционирование конкретного дома.
Этот надел имеет свои границы, которые должны быть установлены и оформлены надлежащим образом.
Знать эти границы необходимо с той целью, чтобы исключить возможность уменьшения выделенного участка или неправомерность эксплуатации его, что может негативным образом сказаться на жильцах рассматриваемого дома.
Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка. У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку. Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.
Как определить границы
Согласно действующим нормам права обязанность по проведению межевания относительно территории, расположенной под многоквартирным жильем, возложена на органы муниципалитета.
На самом же деле при составлении бюджета рассматриваемое направление берется в расчет в последнюю очередь, поэтому органы власти говорят о том, что финансов недостаточно и вопрос, относительно проведения межевания остается в подвешенном состоянии.
Стоит отметить, что у собственников жилых построений имеется возможность взять инициативу в свои руки и заказать межевые работы самостоятельно.
По этой причине стоит сказать, что ждать действий от властных структур не стоит, если можно решить проблему самим. Согласно гражданскому законодательству лица, владеющие помещениями, имеют возможность осуществлять защиту прав по отношению к придомовой территории. Условием в таком случае выступает наличие документации правоустанавливающего значения.
Относительно формирования границ во время межевых работ на земле, располагающейся под многоквартирным помещением, действуют правила:
- на участке, который формируется, должно располагаться одно здание, к которому прилегают элементы по благоустройству;
- в границах не могут отражаться проезды, элементы жилых территорий, которые связаны дорожной и уличной сетью;
- должно соблюдаться зонирование, которое учитывает землепользование по факту (определяется оно органами муниципалитета);
- границы отведенного надела не должны пересекаться с элементами благоустройства.