Требования предъявляемые к жилому помещению

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Требования предъявляемые к жилому помещению». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Жилые и нежилые объекты имеют огромную разницу между собой. Главное отличие одного вида здания или строения от другого — это их различное наименование назначени. Граждане могут использовать жилые объекты только для непосредственного проживания в них, за исключением некоторых предусмотренных законодательством случаев.

Комментарии к ст. 22 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.

Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.

В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.

4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

Права и обязанности собственников нежилых помещений

Гражданин, который использует нежилое помещение с целью ведения бизнеса, является владельцем здания на основании права собственности, то при эксплуатации постройки следует опираться на нормы Гражданского кодекса РФ и региональные законы. Жилищный кодекс не содержит в себе информации о правах и обязанностях собственников.

Например, если проанализировать ст. 210 ГК РФ, то можно определить следующие обязанности, возлагаемые на собственника имущества:

1. При эксплуатации помещения важно обеспечить выполнение требований в отношении санитарно-гигиенической и пожарной безопасности.
2. Коммунальные платежи, начисленные за использование здания, должны оплачиваться согласно установленного графика и в полном объеме.
3. При аварии на инженерных сетях, которые расположены внутри НП, собственник обязуется своевременно устранять поломки.
4. При ухудшении состояния владелец должен проводить ремонтные работы.
5. Объект недвижимого имущества может быть использован только по его прямому назначению. Если в многоквартирном доме открыт продуктовый магазин, то продажа фейерверков на его площади запрещена.
6. На территории постройки важно соблюдать чистоту, что предотвратит риски распространения заболеваний.
7. Собственник должен оплачивать имущественный налог в сроки, установленные налоговым законодательством.

Жилье должно отвечать строгим санитарным и техническим требованиям, изложенным в соответствующих законодательных актах. Нежилая недвижимость имеет коммерческое назначение. Такие помещения используются под склады, производственные цеха, торговые центры, места расположения общественных и муниципальных учреждений.

Владение недвижимостью — это не только привилегия для собственника, но и определенная степень ответственности. Владелец обязан поддерживать в надлежащем техническом состоянии принадлежащее ему имущество, чтобы не нанести ущерб другим людям. Использовать объекты недвижимости следует в строго регламентированных законами РФ рамках. За нецелевое применение могут привлечь к административной ответственности.

Санитарные нормы для частных домовладений

Домовладение — это частный дом, в котором можно жить, с земельным участком, который к нему прилагается. Для безопасного и комфортного проживания при проектировании и строительстве домов также необходимо выполнять требования и правила, определенные в СНиПах. Существуют следующие требования к расположению внутридомовых построек:

• Расстояние от дома до дороги не менее 5 метров, от улицы не менее 3 метров.
• 6 метров и более — расстояние от соседнего жилого дома.
• Установка забора на расстоянии не менее полутора метров от здания.
• Расстояние между выгребной ямой (уличным туалетом) и водяными трубами 12 метров, до колодца с питьевой водой 20 метров, с жилыми помещениями 10 метров.
• Между любыми постройками на участке должно быть соблюдено расстояние в минимум 1 метр.

Планировка включает определенные условия, правила и нормы складирования, размещения товаров, техники, мебели. Состав помещений склада (что должно быть на территории, независимо от области применения):

• Материалы и товарные ценности содержатся либо на стеллажах, либо в штабелях. Они должны быть устойчивыми и не очень плотно примыкать к стеновым поверхностям.
• Наличие распорок в промежутках между стенами и стеллажами. Расстояние — как минимум 70 см. Существуют и другие нормативы по свободному пространству между поверхностями.
• В зонах эвакуации ширина проходов составляет 1,5 м или более.
• Важно, чтобы все полки, ячейки были доступными не только для сотрудников, но и для различной погрузочной техники.
• При размещении грузов учитываются их габариты, частота использования и восполнения.
• Обязательна маркировка с указанием названия, количества, которая располагается с наружной стороны.
• Проходы между стеллажами устанавливаются не менее чем в 3 м.
• Если продукция источает сильные запахи, ее нельзя класть рядом с товарами с хорошей ароматической впитываемостью.
• Если объекты легко воспламеняются или отличаются горючестью, они находятся на отдалении от других видов.
• Источники отопления не должны быть ближе полуметра.
• Если продукты относятся к одной категории, они хранятся по разные стороны прохода.
• Сухие материалы выдерживаются в местах с отличной вентиляцией и отсутствием повышенной влажности.
• Изолируются скоропортящиеся продукты питания (хлебобулочные изделия, овощи, фрукты).
• Недопустимо укладывать рядом необработанное сырье и полуфабрикаты, готовые к употреблению.

Нежилое помещение в многоквартирном доме необходимо отличать от места общего пользования. Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к коммерческой недвижимости. Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.

Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание. Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).

Особенности процедуры

Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:

• Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
• Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
• Техпаспорт и план помещения.
• Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
• Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.

Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.

Санитарно-технические требования к жилым зданиям

Сайт строителя

При проектировании жилых зданий следует обеспечивать 3-часовой инсоляцией все квартиры, окна которых выходят на освещенную часть сектора горизонта от 50 до 310.

При двусторонней ориентации жилых комнат квартир на затененный сектор допускается ориентировать не более одной комнаты двух- и трехкомнатных квартир; двух комнат — четырех- и пятикомнатных квартир.

Естественное освещение должны иметь все жилые комнаты и кухни из расчета отношения площади световых проемов к площади комнат и кухонь в пределах от 1:5 до 1:8. За расчетную площадь светового проема принимается площадь остекленной части окон и балконных дверей.

Окраска или оклейка обоями жилых помещении должна производиться с учетом ориентации помещений: на север — светлыми красками теплых тонов, на юг — холодных тонов.

Общие коридоры длиной более 12 м должны обеспечиваться естественным освещением и проветриванием, а площадь окон должна быть не менее 1 : 16 площади пола коридора. Наибольшая длина коридоров, освещенных с одного торца, должна составлять 20 м, при освещении с двух торцов — 48 м, при большей длине через каждые 20 м необходимо устраивать световые карманы (холлы).

Жилые квартиры должны обеспечиваться сквозным или угловым проветриванием; допускается проветривание односторонне расположенных одно- и двухкомнатных квартир через лестничную клетку — при этом таких квартир должно быть на этаже не более двух.

В жилых домах повышенной этажности должна предусматриваться электрификация кухонного оборудования. Из помещений кухонь и санитарных узлов должна предусматриваться вытяжная вентиляция через каналы с естественным побуждением, при этом допускается объединение каналов одной квартиры (табл. 1.4).

Таблица 1.4. Расчетные температуры и кратности воздухообмена в помещениях жилых зданий.

Вид помещения	Температура внутреннего воздуха tвн,C	Вытяжка м3/ч на 1м2 площади
Жилая комната	18	3
Кухня	15	60
Ванная	25	50
Вестибюль, лестничная клетка	18	—
Машинное помещение лифтов, мусорокамера	5	1
Нежилые первые этажи с учереждениями бытового обслуживания	18	3

Какая деятельность коммерческого направления разрешается в жилых домах

Законодательство дает возможность использовать жилые помещения как для проживания, так и для предпринимательской работы. Коммерческая деятельность законом разрешена при следующих обстоятельствах:

1. Индивидуальную деловую, профессиональную деятельность могут вести люди, законно проживающие в жилом помещении. Они должны быть зарегистрированы как самозанятые, а также в качестве индивидуальных предпринимателей.
2. Должны соблюдаться права прочих жильцов, а также требования, предъявляемые к жилью. Предпринимательская деятельность не должна причинять жильцам дискомфорта. Бизнес-процессы не должны становится причиной нарушения правил безопасности, пренебрежения санитарными нормами. Коммерческие процессы не должны наносить вред конструкции здания, инженерным коммуникациям.
3. Производство имеет небольшие объемы. Такими маломощными предприятиями признаются, к примеру, мыловарение, приготовление тортов, фасовка товаров.

Нежилые помещения: использование в бизнес-целях

Нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах, могут использоваться исключительно в коммерческих целях, проживать в них людям запрещено. Обычно в таких помещениях функционируют аптеки, магазины, медучреждения, детсады и другие подобные объекты. Предпринимательская работа в нежилых помещениях имеет свои запреты.

Она ограничена градостроительными, санитарными, противопожарными нормативами. Коммерческая работа не должна становиться причиной загрязнения площади жилой застройки, воздуха, высокого уровня шума. Запрещается функционирование объектов, работа которых может навредить жильцам, их здоровью и жизни.

К примеру, закон запрещает размещение торговых точек, предлагающих взрывоопасные, москательно-химические товары. Не разрешено открывать магазины, продающие автозапчасти, автомобильные масла, синтетические ковровые покрытия и другие подобные материалы.

>

Попадают под запрет также магазины и учреждения, предлагающие ритуальные товары и услуги, заведения, функционирующие после 23 часов, рыбные магазины. Не разрешается работа складов, саун и бань, химчисток и прачечных, общественных туалетов.

Правила формирования отопительной системы

Помещение может признаваться жилым исключительно при наличии качественной отопительной системы. Без нее невозможно проживать в какой-либо недвижимости. Поэтому в требования СанПиНа к жилым зданиям и помещения включаются основные особенности формирования этой инженерной коммуникации:

• от состояния системы отопления и вентиляции зависит микроклимат в комнатах;
• в течение отопительного сезона система должна работать без перебоев;
• от нее не должно идти неприятного запаха;
• не допускается пользоваться для формирования системы отопления какими-либо опасными веществами, так как это может привести к тому, что при нагреве воды в системе воздух в помещениях будет загрязнен вредными испарениями;
• учитываются требования к уровню шума, возникающему в процессе работы оборудования;
• к системе должен иметься свободный доступ для обслуживания и ремонта;
• теплоноситель не должен нагреваться выше 90 градусов, а само оборудование — больше 75 градусов.

Если нагреваются радиаторы отопления в пределах 70 градусов, то для безопасной эксплуатации жилья требуется устанавливать специальные защитные решетки. Это требование к жилым помещениям так же проверяется специальной комиссией, которая принимает решение о целесообразности сдачи дома в эксплуатацию.

Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок

Учитывая неопределенность понятия функционального назначения нежилого помещения, рассмотрим 2 ситуации:

• Требуется перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот). Основные условия такого перевода и состав необходимой документации регламентированы на федеральном уровне (см. гл. 3 ЖК РФ).
• Требуется оформить смену вида производственной деятельности, указанной в проектной документации на нежилое помещение. Если такое помещение соответствует санитарным, пожарным и прочим требованиям (ГОСТ, СП, т.е. санитарные правила), представляемым к помещениям, в которых может производиться планируемая деятельность (например, для услуг общественного питания, медуслуг, детских садов и т. д.), то получать специальные разрешения именно о ведении такой деятельности в нежилом помещении не нужно (рекомендуем к прочтению нашу статью по этой теме Получаем санитарно-эпидемиологическое заключение). В некоторых случаях может потребоваться перепланировка, которую нужно оформлять в соответствии с законом.

ВАЖНО! В отношении нежилого фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности в конкретном регионе, могут быть установлены дополнительные ограничения.

Что представляет из себя технический план помещения и для чего он нужен

Очевидно, что под смыслом переоборудования помещений, технический персонал ТБТИ понимает, что это изменение типа помещений. Однако, это заблуждение, а к объектам нежилого фонда отношение не имеет, так как изменение функционального назначения здания и/или помещения (для объектов нежилого фонда) связано с допустимым способом использования помещения правообладателем, то есть использованием в соответствии с коммерческим назначением, которое определил собственник здания / помещения. Согласно Гражданскому Кодексу, собственник вправе сам выбирать и изменять цель использования объектов (зданий или помещений) по своему усмотрению при соблюдении положений Градостроительного Кодекса Технических регламентов, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и прочих норм и правил, действующих на территории РФ.

Правовой статус нежилого помещения в многоквартирном доме регламентируется нижеследующими нормативными актами, имеющими свою иерархию:

1. Основной закон – Конституция РФ от 12 декабря 1993 года, закрепляющая право граждан на частную собственность.
2. Гражданский кодекс РФ от 21 октября 1994 года, ч.I гл.18 ст.290, регулирующий вопросы, связанные с общим имуществом жилого дома.
3. Жилищный кодекс от 29 декабря 2004 года. Гл.3 ЖК первого раздела посвящена изменению статуса объекта, предназначенного для проживания, на нежилой; рассмотрена также обратная ситуация.
4. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах” отражает право хозяев нежилых объектов пользоваться коллективными бытовыми резервами здания.

На последней ступени этой своеобразной нормативной лестницы расположены постановления региональных и муниципальных органов управления.

Внимание: правовые акты, распределенные в иерархии ступенью ниже, не могут противоречить вышестоящим.

Похожие записи:

• Можно ли за полгода подать заявление в ЗАГС в 2024 году
• Страховые пенсии проиндексируют на 4,8% с 1 января 2023 года
• Что делать, если нарушают ваши трудовые права