Особенности предоставления земельных участков в аренду в г. Москве
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности предоставления земельных участков в аренду в г. Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заключение, сопровождение сделки, регистрация и расторжение договоров аренды земельного участка – одно из ключевых направлений работы КГ ЭТАЛОН. При обращении к нашим юристам процесс заключения или расторжения арендных отношений будет проведен в соответствии с текущими требованиями законодательства и значительно ускорен.
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
Предоставление участков в аренду владельцам или пользователям строений, расположенных на землях
Передачей участков в аренду владельцам или собственникам строений занимается московский Департамент городского имущества.
Арендовать участок имеют право:
- Граждане, ИП или организации, являющиеся собственниками или владельцами сооружений или помещений, находящихся на землях, принадлежащих городу или государству.
- Организации, которым такие участки принадлежат на праве бессрочного пользования.
- Арендаторы государственных или местных участков, на которых расположены здания, сооружения.
- Арендаторы участков, желающие оформить право на смежные земли в собственности Москвы, если их использование предусматривается для эксплуатации зданий, сооружений.
Для аренды земли надо предоставить в Департамент:
- Заявку по форме. Скачать бланк заявки можно здесь.
- Паспорт или другой личный документ заявителя либо доверенность представителя.
- Документ о праве заявителя на строение и на землю.
Прекращение / расторжение договора аренды земельного участка
Аренда может быть закончена после окончания ее действия, по взаимному соглашению сторон либо по инициативе стороны, настаивающей на наличии нарушений пунктов договора другой стороной.
Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст. 619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ:
- арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.
- земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.
- арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.
- земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Важно! Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий.
Кто может арендовать землю в Москве?
Для того чтобы взять в аренду землю, входящую в территориальную принадлежность города Москвы, на договорных условиях без участия в процедуре выбора арендатора, необходимо обладать правами на здание, объект капитального строительства, находящегося на этом наделе.
В качестве заявителя могут выступить:
- физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности строения, расположенные на участке;
- любые лица или предприятия, имеющие право пользоваться объектом капитального строительства бессрочно;
- организации и частные лица, арендующие земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости;
- арендаторы или владельцы смежных участков, желающие расширить территорию для обслуживания строений.
Если заявитель – юридическое лицо любой организационно-правовой формы, то заявку на аренду подает руководитель предприятия либо доверенный уполномоченный представитель.
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Основания для получения земли в аренду
Получить надел сельскохозяйственного назначения в пользование можно по следующим основаниям:
- ведение садоводства и огородничества;
- выпас скота, сенокошение;
- организация крестьянских, фермерских и прочих хозяйств;
- производства сельхозпродукции.
Если земля принадлежит городу или иному населённому пункту, то её можно использовать для:
- строительства жилья. Это может быть как индивидуальное строительство, так и многоэтажное, многоквартирное;
- ЛПХ;
- возведения объектов с целью удовлетворения общественных и производственных нужд;
- строительства дорог и транспортных узлов;
- возведения коммуникаций, которые будут обеспечивать ресурсами данный населённый пункт.
Права и обязанности сторон по договору
Права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка у администрации полностью согласованы с действующим законодательством, местными нормативами и актами.
Если говорить об арендодателе – о местной администрации, то их права и обязательства укладываются только в несколько фактов:
- администрация должна предоставить только тот участок в аренду, на который подписано соглашение между сторонами;
- участок должен соответствовать надлежащему состоянию, подразумевающему возможность использовать его по назначению – если участок предоставляется для ведения сельскохозяйственной деятельности, значит, почва должна быть плодородной и не заражена и так далее;
- администрация должна соблюдать сроки предоставления участка в пользование на основании указанных дат в подписанном договоре;
- арендодатель имеет право требовать от арендатора своевременной оплаты;
- арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если арендатор не выполняет условия подписанного соглашения.
Гораздо интереснее обстоят дела с правами и обязательствами арендатора. К числу обязательств в данном случае относят:
запрет на возведение построек, если это не предусмотрено договоромадминистрация будет вправе забрать земельный участок по окончании действия соглашения и снести постройкузапрет на формирование субарендыарендатор не может сдать участок в аренду другим лицам без согласия собственника, в данном случае администрацииоплачивать аренду своевременно и в указанных размерахсроки и сумма арендной платы указываются в документе
К правам арендатора относят следующие моменты:
- арендатор может сохранить преимущественное право на продление сроков аренды – у администрации должны быть веские причины для отказа, где можно выделить реформирование земель или изменение статуса;
- по собственному предпочтению может использовать добытые на землях полезные ископаемые и прочие плодородные результаты;
- пользоваться участком в необходимых масштабах, но не отходя от первоначальной структуры назначения.
Какие требуются документы
Прежде чем начинать составление договора аренды земельного участка с администрацией, необходимо подать соответствующее заявление в местный муниципалитет.
В заявлении указывается желание арендовать тот или иной объект, если уже был осуществлен выбор – можно указать просто желание арендовать участок в регионе.
Если заявитель получает положительное решение, он может приступать к сбору необходимых документов.
В базовый пакет документов входят:
- персональные документы участников – в случае с физическим лицом готовят паспорт и заверенную у нотариуса копию, если же в соглашении участвуют юридические лица, предоставляют все учредительные документы и выписку из ЕГРЮЛ;
- кадастровый паспорт на участок – выдается в отделе кадастра по запросу заявителя и предоставленному положительному решению со стороны администрации;
- план земельного участка.
Какие документы нельзя требовать при аренде земли
Действительность такова, что часто муниципальный или государственный орган намерено тянет время и умышленно создают препятствия для потенциального арендатора. Как правило, сотрудники начинают требовать предоставления справок и выписок, которые на деле оказываются не нужны.
Чтобы избежать подобных ситуаций лучше сразу же запросить акт с перечнем необходимых бумаг. Если запрашиваемой бумаги в списке нет, гражданин имеет право оспорить требование или вынесенный отказ. Для этого нужно пожаловаться вышестоящему руководству или обратиться в суд.
Еще одна особенность касается государственной регистрации права в Росреестре. Сотрудники не имеют права требовать заверения копий бумаг у нотариуса, если заявление подается сторонами лично.
Помимо этого, в Росреестре не может запрашиваться акт приема-передачи участка. Обязанность по передаче имущества возникает у арендодателя после государственной регистрации.
Как и где получить документы для оформления аренды участка?
Большинство документов имеют общеустановленную форму, поэтому выдаются в уполномоченных органах. Расскажем, где можно получить некоторые бумаги.
Заявление для регистрации можно получить в отделении Росреестра или МФЦ. Если документы направляются по почте, то допускается обращение за получением бланка заявления в ближайшее отделение.
Для получения кадастровой документации и межевого плана необходимо обращаться в Росреестр с заявлением. К нему прилагается паспорт и квитанция об оплате государственной пошлины. Срок выдачи после проведения технической работы – пять рабочих дней.
При оформлении в аренду участка, принадлежащего администрации, потребуется получить разрешение. Оно выдается в муниципалитете после рассмотрения заявления в течение 14 дней.
Выписку из ЕГРН необходимо заказывать в Росреестре. Она выдается на основании заявления после оплаты государственной пошлины. Размер госпошлины:
- за бумажный документ – 750 рублей для граждан и 2200 рублей для организаций;
- за документ на электронном носителе – 300 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.
Выписку из ЕГРН можно заказать дистанционно. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном сайте Росреестра.
Основания отказа в предоставлении аренды земли без торгов
Фактически в случае если Вы претендуете на земельный участок, на котором у Вас уже имеются зарегистрированные объекты недвижимости, единственным основанием для отказа в предоставлении аренды земли без торгов, может служить предоставление неполного и ненадлежащего комплекта документов. Или же неверно оформленного заявления.
В условиях же, когда, вы намерены приобрести свободный участок в аренду, перечень оснований для отказа увеличивается:
- Со дня публикации извещения о намерении передать земельный участок в аренду, в уполномоченный орган поступили такие же заявления. В данном случае приобретение участка возможно не иначе как посредством проведения торгов
- Вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует целям его предоставления
- В отношении земельного участка, уже ведутся работы по его передачи третьим лицам по ранее поданным заявлениям
Если участок еще не одобрен и его только предстоит сформировать, то заявитель может столкнуться со следующими проблемами:
- В период предварительного согласования границ земельного участка, также поступило заявление лица, намеренного приобрести указанный земельный участок
- Предполагаемый к образованию земельный участок, расположен в зоне, в которой не допускает возведение ИЖС
- На участке расположены не зарегистрированные строения и/или сооружения
Порядок оформления договора аренды государственных и муниципальных земель
Для оформления договора аренды земельного участка гражданину необходимо:
- Найти землю. Сделать это можно на интернет-портале ЕГРН. Ресурс позволяет подать запрос в муниципалитет по месту расположения участка.
- Подать заявление на оформление паспорта на землю.
- Заказать у кадастрового специалиста план расположения имущества.
- Собрать пакет документов и составить заявление на сделку.
Муниципалитет открывает возможность другим лицам подать заявление. Если на одну территорию претендует двое и больше лиц или организаций, устраиваются торги. Для участия в них необходим:
- паспорт (для физических лиц);
- выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (для компаний и индивидуальных предприятий);
- заявление на участие;
- квитанция, подтверждающая факт внесения задатка.