Обзор категорий земель и видов разрешенного использования 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор категорий земель и видов разрешенного использования 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?

2. Как узнать характеристики земельных участков для каждого ВРИ

3. Особенности продажи земли сельхозназначения

4. Основные виды использования земель

5. Для дачного строительства

6. Как оспорить в суде отнесение Вашего земельного участка к определенной зоне СХ?

7. Что изменилось в малоэтажном жилищном строительстве с введением Классификатора ВРИ?

8. Чем нельзя заниматься

9. Проблема изъятия земли

10. Субъекты использования земель сельскохозяйственного назначения

11. Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

12. Понятие рационального землепользования

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?

Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.

С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.

Категории земель по целевому назначению	Виды разрешенного использования
Садоводство	Огородничество	Ведение личного подсобного хозяйства	ИЖС
1.5, 13.2	13.1	1.16	2.1
Земли сельскохозяйственного назначения	Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено.	Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя.	На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено. Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки.	—
Земли населенных пунктов	Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”. В этом случае прописаться можно.	Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться.	Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад.

Как узнать характеристики земельных участков для каждого ВРИ

В соответствии с пунктом 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (далее — Порядок), сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.
Согласно пункту 52 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (далее — Требования), вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. В таких случаях вид разрешенного использования образуемого (образуемых) земельного участка в реквизите «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента в произвольной форме декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка (декларация или копия акта, в соответствии с которым сведения о виде разрешенного использования земельного участка внесены в межевой план, включаются в состав Приложения к межевому плану).
Пунктами 6 — 7 статьи 11.9 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

На основании изложенных выше норм можно сделать вывод, что при установлении вида разрешенного использования образуемого земельного участка, необходимо учитывать цель его образования, рациональность использования, а также наличие законодательных актов, устанавливающих исключения из положений пункта 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, основные требования к образованию земельных участков закреплены в Земельном кодексе РФ, основные требования к установлению тех или иных ВРИ на территории содержатся в ПЗЗ вашего региона. К примеру, характеристики земельных участков под ЛПХ закрепляются в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в вашем региональном законе об обороте сельхоз земель.

Особенности продажи земли сельхозназначения

Если земля, на котором располагается дача или загородный жилой дом, где собственник и его семья официально зарегистрированы (постоянная прописка), можно продать по обычной схеме, то с землями сельхозназначения процедура усложняется. Основное отличие сводится к тому, что представители муниципального органа власти имеют так называемое преимущественное право покупки. Поэтому у продавца появляется обязанность получить согласие на продажу от них (или же продать им), после чего совершить соответствующую операцию.

Порядок действий регулируется на федеральном уровне, поэтому вне зависимости от расположения процедура выглядит так:

Сначала собственник извещает муниципальный орган власти (или Администрацию субъекта РФ). Для этого подается письменное обращение, в котором содержатся такие сведения:

собственно намерение продать участок;
цена, по которой он продается;
размер;
кадастровый номер;
точный адрес;
предельный срок, до которого должен быть осуществлен взаиморасчет (не более 90 календарных дней).

Органу власти дается 30 календарных дней на рассмотрение этого уведомления. По истечении срока представитель власти должен принять решение, будет ли Администрация покупать землю сельхозназначения или же она откажется от своего права преимущественной покупки.
Если в пределах 30 дней Администрация отреагирует и откажется от покупки или же после срока не придет никакого ответа, собственник вправе продать землю частному или юридическому лицу, при этом у него есть ровно год, а цена продажи должна быть не ниже той, что была указана в уведомлении.

При этом важно понимать, что в любом случае исключается возможность продажи земли сельхозназначения таким лицам:

Любому иностранному лицу – как частному гражданину, так и компании, в том числе юридическому лицу, занимающемуся некоммерческой деятельностью (например, благотворительность, религиозное объединение, общественная организация и т.п.).
Любым лицам, при условии, что после продажи будет сразу изменена категория земли с сельхозназначения на другую.
Наконец, в каждом субъекте федерации действуют собственные ограничения на владения количеством земли в процентах от общего количества фонда – как правило, в пределах от 10% и вплоть до 100% (т.е. без ограничений). Соответственно, продажа землевладельцу с нарушением (максимальным превышением) его доли не допускается. Конкретные нормативы по предельно допустимому размеру владений следует уточнять в местной Администрации.

Основные виды использования земель

Основные виды использования земельного участка – это базовый правовой регламент, или основания, на которые ориентируется деятельность собственника или арендатора при освоении земельного участка.

Они задают главные тенденции, допускающие, исходя из категории земель:

возведение капитального строения;
организацию дачного участка;
организацию личного подсобного хозяйства;
коммерческую сельскохозяйственную деятельность;
строительный бизнес;
иные работы, соответственно полученному разрешению на использование земель.

Выбор основного вида происходит по усмотрению собственника, на основании п.2 ст. 7 ЗК РФ. Если речь идёт о землях населённых пунктов, дополнительно вступают в силу нормы Градостроительного кодекса:

п. 1 статьи 9 ГрК РФ;
ч.2 и ч.6 статьи 30 ГрК РФ;
п. 1, ч.3 статьи 37 ГрК РФ;
ч. 4 статьи 37 ГрК РФ.

Основной вид полностью ориентируется на правила освоения территории зонирования, принятые местным муниципалитетом в лице земельного департамента. Если речь идёт о застройке в пределах городской черты – отдела по архитектуре и строительству.

Принимая за норматив использования участка основной вид, его владелец принимает установленные указанными инстанциями локальные распоряжения по освоению принадлежащих ему земель.

Основные показатели – это выраженные в числовом выражении нормы, предусмотренные для использования участка. Они входят в классификатор, утверждённый Приказом Минэкономразвития № 540 от 1.09.14 г.

Земельные участки, которые входят в категорию, предназначены для использования в сельском хозяйстве. Они располагаются, в основном, за пределами населенных пунктов. Состав и использование земель регулируется Земельным Кодексом. Статья 77 ЗК РФ определяет перечень территорий и объектов категории:

Это возделываемые сельскохозяйственные угодья.
Участки земли с растительностью, которая защищает грунт от ветров.
Земля, по которой проходят внутренние дороги.
Включает категория и территории, на которых располагаются строения, здания для переработки, хранения сельхозпродукции, для производства в сельхоз отрасли.
Относятся к категории водные объекты, в которых специально разводится рыба в промышленных масштабах.
Также сюда нужно включить коммуникационное оборудование на территории земельных участков сельхоз предназначения.

Перечень большой, из него становится понятно, что в данной категории находится огромная часть всей площади государства. По данным статистики это 386, 5 миллионов гектар, почти 22% земель Российской Федерации. Это площади для посадки однолетних и много летних сельскохозяйственных культур, для посадки плодовых деревьев и кустарников.

Также следует отнести сюда и землю пастбищ, предназначенных для выпаса скота и выращивания травы для выпаса.

На участках, отведенных под ведение личного подсобного хозяйства, запрещено вести строительные работы.
На дачном участке можно просто отдыхать или выращивать плодовые деревья, цветы, овощи. Здесь можно построить и жилой дом, но в нем нельзя будет зарегистрироваться. Чтобы прописка была возможна, следует добиться перевода дачи в жилой фонд.
Землями, отведенными под фермерское хозяйство, может заниматься как один собственник, таки и несколько, если земля оформлена на правах долевого владения.
На землях под животноводство можно выпасать скот, заготавливать для него корм. Также здесь разрешается строить помещения для размещения животных.

Перед покупкой участка следует тщательно проверить, для каких видов деятельности он предназначен, чем запрещено на нем заниматься. Земли категории сельхоз назначения отличаются своими видами разрешенного использования, не всегда участок из этой категории может использоваться для выращивания зерновых или для строительства элеватора.

В законодательстве, принимаемом на региональном уровне, устанавливается минимальная и максимальная величина, относящаяся к размеру образуемых участков. Закрепляется в качестве максимальной величины угодий, имеющих с/х назначение, расположенных на территории одного муниципалитета – 1/10 от общего размера всех наделов, расположенных на этой местности. Данные правила касаются граждан и юридических лиц.

Не допускается создание участков, относящихся к составу с/х угодий, орошаемых искусственным методом либо земель осушаемых. Это относится к ситуациям, когда их территория меньше участка, входящего в эту территорию.

Что касается минимального размера наделов, то они не распространяются на ситуации выделения долей в виде участков. Это относится к случаям, когда земля, из которой осуществляется выдел, относится к общей собственности.

Также данное правило распространяется на ситуации, когда участок имеет предназначением ведение подсобного хозяйства в личных целях, либо крестьянского хозяйства, в котором главная деятельность представлена в виде производства продукции, носящей сельскохозяйственное назначение.

Кроме того правила не применяются в отношении случаев создания наделов для нужд муниципального и государственного значения. Также когда назначение подлежит корректировке в целях соответствия с документацией по территориальному планированию, а также бумагами по землеустройству.

Для дачного строительства

Лучшим вариантом для строительства дома жилого назначения является покупка участка, расположенного в дачном или садоводческом товариществе. Прежде чем начать строительные работы на территории, имеющей с/х назначение, требуется учесть тонкости состава ДНТ или СНТ.

Из законодательных актов следует, что допускается строительство дома, который не имеет предназначение проживание в течение круглого года. Однако минусом такого дома является то, что в нем нельзя зарегистрироваться. Также ограничивается количество построек, которое может быть возведено на участке. К примеру, на земле должен располагаться один сарай, баня или гараж.

Из сказанного следует, что земли, имеющие своим назначением сельское хозяйство, могут использоваться по прямому их назначению, для ведения соответствующих работ.

Как оспорить в суде отнесение Вашего земельного участка к определенной зоне СХ?

Отнесение к определенной территориальной зоне СХ может осуществляться органами власти самостоятельно. Обычно процедура проводится с публичными слушаниями, но есть ситуации, когда этот этап не требуется. Поэтому участок могут отнести к определенной зоне СХ без ведома собственника, либо это произошло до покупки надела.

Если землю приписали, например, к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), построить на ней объекты недвижимости вы не сможете. А значит, придется оспаривать такое решение муниципалитета в суде (особенно, когда недвижимость уже построена). Перед подачей искового заявления важно проработать основания для его удовлетворения. Оспорить отнесение участка к определенной территориальной зоне получится, если доказать:

что из-за этого снижается эффективность использования надела;
такая мера нарушает права собственника территории;
что это уменьшает стоимость объектов недвижимости;
законный владелец не может реализовывать собственные права.

Когда собственнику причиняется вред из-за того, что его землю отнесли к определенной зоне СХ, это также послужит основанием для оспаривания такого решения. Причины обжалования надо полностью раскрыть в исковом заявлении. Здесь же приводятся отсылки на законы и документы, доказывающие наличие оснований.

В какой суд подается иск, зависит от правовой формы заявителя и места нахождения участка. Физические лица обычно обращаются в районное отделение.
В исковых требованиях надо попросить признать решение муниципалитета или иного органа власти об изменении ПЗЗ в части конкретной территориальной зоны незаконным.
Ответчиком по иску будет местная администрация, либо другое ведомство, ответственное за назначение зоны СХ вашему участку.

Что изменилось в малоэтажном жилищном строительстве с введением Классификатора ВРИ?

Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.

Ранее не существовало ВРИ, который позволял бы строить таун-хаусы. Теперь есть отдельная формулировка – «блокированная жилая застройка», под которой понимают жилые дома высотой до 3 этажей, которые не делятся на квартиры. Каждый дом предназначен только для 1 семьи, но может иметь общие (смежные) стены с другими домами. Общее же количество таких объединенных домов не может превышать 10. Если код ВРИ данного участка не позволяет строительство таун-хаусов, то зарегистрировать на такую постройку право собственности также не получится.

Чем нельзя заниматься

Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.

Например, если вы построите на участке жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой штраф.

Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:

физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.

Проблема изъятия земли

Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.

— В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?

— Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:

участок используется не по целевому назначению;
его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.

— Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?

— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.

Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.

Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.

Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.

Земельные участки для сельскохозяйственного использования – это надел, предоставленный физическому или юридическому лицу для ведения личного подсобного хозяйства или сельскохозяйственной деятельности. Располагается за пределом населённого пункта и отличается плодородием почв или иными характеристиками, допускающими извлечение пользы посредством возделывания плодородных почв или иным образом, соответствующим целевому назначению земель.

Если у вас есть вопросы по выписке из похозяйственной книги — читайте нашу статью.

Субъекты использования земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.

Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:

граждане, ведущие личное подсобное хозяйство;
физлица, практикующие садоводство, огородничество, животноводство;
крестьянские (фермерские) хозяйства, действующие на основании профильного Федерального закона РФ № 74-ФЗ, могущие не обладать статусом юридического лица;
коммерческие структуры;
унитарные муниципальные и госпредприятия,
потребительские кооперативы;
религиозные организации;
казачьи общества;
опытные и производственные отделения научных и образовательных учреждений;
общины коренных малочисленных народов.

Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.

Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Понятие рационального землепользования

Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:

земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.

В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.

Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.

Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.