Налоговики разъяснили нюансы получения вычета при долевой покупке жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговики разъяснили нюансы получения вычета при долевой покупке жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Кaк вepнyть НДФЛ c пpoцeнтoв пo ипoтeкe чepeз paбoтoдaтeля

2. Как оформить налоговый вычет супругам

3. Долевая собственность на квартиру

4. Вычет с квартиры, купленной по ипотеке

5. Необходимые документы

6. Вычет — теперь каждому

7. Налоговый вычет при совместной общей собственности

8. Распределение вычета при оформлении квартиры на одного супруга

9. Старый порядок расчета

10. Вычет при приобретении жилья в общую совместную собственность

11. Вычет при приобретении жилья в единоличную собственность

Еще один вариант получения налогового вычета по уплаченным процентам — оформить заявление на получение вычета у работодателя, по которому он не будет удерживать НДФЛ, пока не исчерпается сумма положенного вам налогового вычета.

Кaк вepнyть НДФЛ c пpoцeнтoв пo ипoтeкe чepeз paбoтoдaтeля

Оформление вычета через работодателя возможно в любой момент. Необязательно ждать окончания текущего года. Порядок действий:

Собрать пакет документов, передать их ФНС и заполнить заявление для получения вычета через работодателя.
Ждать 30 дней проверку ФНС. Если она пройдет успешно, налоговая направит работодателю соответствующее заявление.
Написать в бухгалтерии работодателя заявление о предоставлении налогового вычета.

После этого вы начнете получать зарплату полностью, без вычета НДФЛ. Так будет, пока положенная сумма вычета не будет исчерпана. Далее можно снова подавать документы на получение следующего «транша».

Как оформить налоговый вычет супругам

Существует два варианта возврата налога: через ИФНС и через работодателя. Какой бы способ вы ни выбрали, необходимо написать заявление на распределение вычета между супругами и передать в налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации.

Образец заявления 2023 г. приведен в конце раздела.

Получить вычет через инспекцию можно на следующий год после получения права на льготу. Такое право при покупке квартиры супругами в новостройке подтверждает Акт приема-передачи, при покупке на вторичном рынке по договору купли-продажи — выписка из ЕГРН.

Через ИФНС	Через работодателя
На следующий год после получения права на льготу	В том году, когда получено право на льготу

Долевая собственность на квартиру

При покупке квартиры в долевую собственность в документах указывают размер доли каждого из супругов. Он будет прописан и в договоре купли-продажи и в выписке из госреестра прав на недвижимое имущество. Соответственно они вправе получить вычет исходя из расходов на покупку той доли, которая числиться за мужем или женой. Причем и в этом случае неважно на кого из них оформлены платежные документы.

Более того. Они имеют право распределить вычет в пропорции, которая не связана с размером их доли. Например, по договору купли-продажи доля в размере 40% принадлежит мужу, а 60% жене. В общем случае они вправе заявить вычет в размере:

муж — 40% от расходов на покупку квартиры, но не более 2 млн. руб.;
жена — 60% от расходов на покупку квартиры, но не более 2 млн. руб.;

Но они вправе установить и любой другой порядок распределения. Например, договорится, что муж получает вычет в размере 70%, а жена 30% от расходов на покупку. Для этого также составляю специальное соглашение о распределении вычета (подробности ниже). То есть вычет при покупке квартиры супругами может быть распределен между ними.

Вычет с квартиры, купленной по ипотеке

Финансовое положение многих семей не позволяет сразу приобрести жилье за собственные деньги. Поэтому для многих выходом становится покупка квартиры в кредит.

Эта процедура весьма распространена, но многих интересует вопрос, можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку на двоих супругов.

Приобретая жилье в ипотеку, можно оформить его как в долевую, так и в общую совместную собственность супругов. Когда пара покупает жилье в кредит, один из них в любом случае является заемщиком, а второй – созаемщиком.

В зависимости от того, кто больше зарабатывает, выбирают основное лицо по ипотечному договору.

Согласно законодательству, если заемщик – муж, то супруга может подать заявление о предоставлении ему права налогового вычета.

В соответствии с изменениями, вступившими в силу в 2014 году, льготы предоставляются в отношении не объекта недвижимости, а его собственника.

При этом сначала возвращается вычет по стоимости недвижимости, а потом уже по стоимости процентов. Возврат 13 процентов с покупки квартиру в ипотеку супругами возможен и в первом, и во втором случае.

Необходимые документы

Чтобы вернуть 13% подоходного налога за покупку квартиры, в налоговую инспекцию необходимо предоставить:

декларацию (форма 3-НДФЛ);
паспорт заявителя;
справки обо всех доходах в течение года (форма 2-НДФЛ);
заявление на возврат налога с реквизитами лицевого счета, на который будет осуществлен возврат подоходного налога;
копию документа подтверждающего приобретение жилья (договор купли-продажи или контракт на участие в долевом строительстве);
копии платежек, подтверждающих факт передачи средств продавцу (чеки, расписки);
копию правоустанавливающего документа на долю (свидетельства о государственной регистрации или выписки из ЕГРН);
копию акта приема-передачи (только для договоров долевого строительства);
заявление о распределении долей;
копия св-ва о заключении брака.

Если недвижимость была куплена в ипотеку для получения возврата денег по процентам дополнительно в ИФНС следует предоставить:

копию кредитного договора
справку о размере удержанных за отчетный период процентов.

Если один из собственников ребенок, к бумагам приложите копию его свидетельства о рождении.

Главный вопрос, на который необходимо ответить перед покупкой квартиры, участка или дома: как будет оформлено приобретение – в долевую собственность или совместную?

Предположим, история пишется с чистого листа – ни муж, ни жена ранее не использовали свое право на налоговый вычет. Тогда основная разница между вариантами заключается в следующем. При оформлении недвижимости в общую долевую собственность вычет распределяется строго в соответствии с долями и один совладелец не вправе «передавать» его другому. При совместной собственности, напротив, данную преференцию от государства можно распределить по договоренности. По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%). Однако в заявлении в налоговый орган можно указать любые пропорции – вплоть до 100% и 0%. При этом супруг, отказавшийся от вычета, сохраняет на него право в дальнейшем.

Так как с 2014 года каждый налогоплательщик имеет право на протяжении жизни получить за один раз или в несколько приемов вычет в размере 2 млн руб., то при покупке недвижимости стоимостью 4 млн руб. и более пара совокупно может вернуть из бюджета 520 тыс. руб. выплаченных налогов (по 260 тыс. руб. каждый). Если квартира стоила менее указанной суммы, то и муж, и жена исчерпают свое право на вычет не полностью и смогут использовать оставшийся «хвостик» при дальнейших покупках. К примеру, если за новое жилье было заплачено 3 млн руб., то каждый может получить вычет в 1,5 млн руб. и еще 500 тыс. руб. сохранит на будущее.

Еще один вариант оформления – в единоличную собственность одного из супругов – с точки зрения Семейного кодекса РФ равнозначен совместной собственности (пункт 1 статьи 256 ГК РФ, статьи 33, 34 СК РФ). С одним нюансом: оформивший на себя квартиру человек по умолчанию получает вычет единолично. Но, как недавно сообщил Минфин РФ в своих письмах от 20.04.2015 № 03-04-05/22246, от 18.03.2015 № 03-04-05/14480, от 01.02.2013 № 03-04-05/7-87, при желании имеет право распределить его со вторым супругом в любых долях. Правда, для этого придется написать такое же заявление в налоговый орган, как при совместной собственности.

ВАЖНО

Налоговый вычет распределяется между супругами один раз, и в дальнейшем пропорции сохраняются до конца выплат

С 1 января 2014 года родители (усыновители, приемные родители, опекуны, попечители) при приобретении имущества в собственность своих (подопечных) детей в возрасте до 18 лет могут получить за них имущественные вычеты (пункт 6 статьи 220 НК РФ). Конечно, если не воспользовались этой возможностью ранее, а также если доля ребенка оформлена официально.

По договоренности один или оба супруга могут увеличить размер своего вычета за счет доли ребенка. Манипуляция имеет смысл, когда стоимость доли одного или каждого взрослого не дотягивает до 2 млн руб. В законе и письмах Минфина нет инструкций, каким образом родители могут распределить вычет ребенка. Но, как следует из практики, при подаче документов в налоговую следует приложить заявление о распределении вычета ребенка между супругами.

Интересный нюанс: если родители не состоят в браке, но отец признал своего ребенка и помог его матери решить жилищную проблему, он имеет право получить налоговый вычет за детскую долю. Точно так же после развода покинувший семью отец сохраняет право на получение вычета за долю ребенка, так как квартира в браке приобретается, с точки зрения Семейного кодекса РФ, на совместные средства.

Теперь об отношениях со старшими родственниками. Для пресечения попыток махинаций с возвратом налогов в пункте 2 статьи 105 Налогового кодекса перечисляются взаимозависимые лица, при покупке жилья у которых нельзя получить вычет. Это супруг (супруга), родители (усыновители), дети (усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Но в недавнем письме Минфина РФ от 23.06.15 № 03-04-05/36145 был рассмотрен частный случай. В документе разъясняется, что при приобретении квартиры в общую совместную собственность у родителей мужа жена вправе получить имущественный вычет по НДФЛ. Это правило действует даже в том случае, если жилье приобретено за счет ипотечного кредита, основным заемщиком по которому является муж. Следуя логике, можно заключить, что один из супругов получит вычет в размере половины понесенных расходов, если недвижимость куплена у братьев-сестер второго.

Добавим, что Минфин ранее заявлял: оснований для отказа в предоставлении имущественного вычета нет, если договор купли-продажи заключен между супругой и родителями мужа и недвижимость или ее доля оформлена в собственность жены (письма Минфина России от 09.01.14 № 03-04-05/18 и от 29.06.12 № 03-04-05/5-801). А вот в том случае, если сделка заключена между супругом и его родителями и квартира оформлена в единоличную собственность покупателя, жене вычет не полагается (письмо от 13.04.15 № 03-04-05/20907).

ВАЖНО

Если родители получили вычет, купив жилье на имя ребенка, он не утрачивает право воспользоваться вычетом в дальнейшем

Всех хитросплетений жизненных сценариев в законодательстве не предусмотреть. Потому Минфин, а вслед за ним и мы продолжим писать на тему налогового вычета при покупке жилой недвижимости.

Вычет — теперь каждому

Право на налоговый вычет при приобретении жилого помещения (квартиры, комнаты) или дома с участком, а также долей в них предоставлено в соответствии с пп. 3 п. 1 НК РФ. При приобретении жилья в общую собственность возможность вернуть налог имеет каждый из супругов, если он ранее не использовал это право на приобретение другого жилья.

До 1 января 2014 года применялось правило, по которому супруги должны были распределять между собой вычет в размере 2 миллионов рублей. После внесения изменений в Налоговый кодекс это ограничение больше не применяется. Каждый из супругов может претендовать на максимальный вычет, если позволяет доход и стоимость квартиры. Однако, если кто-либо обращается за возвратом налога в отношении купленной до 2014 года квартиры, необходимо применять старые правила.

Налоговый вычет при совместной общей собственности

Согласно налоговому кодексу, а именно 220 статье НК РФ, при приобретении недвижимости собственникам данного жилья государство возвращает 13% со стоимости недвижимости, но не более 2 000 000 руб. с части основной стоимости жилья, а также 13% со стоимости ипотечных процентов.

Налоговый вычет при совместной стоимости имущества будет делиться в соответствии с поданным в территориальный налоговый орган «Заявлением о распределении долей».

Если один из супругов изъявит желание получить налоговый вычет в одностороннем порядке, укажет это в заявлении и второй супруг подпишет это заявление, то весь налоговый вычет будет оформлен на 1 из супругов.

Начиная с недвижимости, приобретенной в собственность с 2014 года (свидетельство датировано 2014 годом), если один из супругов не успел воспользоваться налоговым вычетом на имущество (отказался от своего права), то в последующих годах при приобретении другой недвижимости он сможет оформить вычет на себя. Т.е. его право на получение налогового имущественного вычета не теряется.

Например: Квартира приобретена в общую совместную собственность. Стоимость квартиры по договору купли-продажи составляет 4 500 000 руб. Следовательно, супруги имеют право вернуть 13% с 2 000 000 руб. Так как собственность общая совместная и размеры долей в процентом соотношении не распределены, то 2 000 000 они могут получить в любом соотношении, распределив эти суммы между собой и указав их в Заявлении о распределении долей. А также один из супругов вправе отказаться от своей доли и предоставить это право своему (ей) супругу (ей).

Распределение вычета при оформлении квартиры на одного супруга

Гражданин Д. Гоцман решил сделать широкий жест и купил новую квартиру за 4 млн. руб., оформив ее целиком на любимую супругу.

Несмотря на этот эффектный маневр, государство все равно считает Гоцмана таким же полноправным хозяином квартиры, как и его жену (титульного собственника). А значит, оба супруга имеют право на имущественный вычет, так же, как и в случае оформления квартиры в общую совместную собственность.

Гоцманы не преминули этим воспользоваться и подали в свою налоговую заявление о распределении налогового вычета между супругами в соотношении 50/50. И несмотря на то, что квартира оформлена единолично на одного человека, они оба получили вычет на максимально возможную сумму:

жена = 4 млн.руб./2 х 13% = 260 000 руб.
муж = 4 млн.руб./2 х 13% = 260 000 руб.

Итого, в семью возвращается = 520 000 руб.

Старый порядок расчета

До 1 января 2014 года имущественный вычет при долевой собственности, величина которого не могла быть больше, чем 2 млн. руб., предоставлялся не каждому совладельцу недвижимости, а в целом на приобретаемый объект. Поэтому, если в качестве владельцев имущества выступали несколько граждан, вычет следовало распределять пропорционально величине доли каждого владельца. Кроме того, порядком не было предусмотрено право покупателя добирать остаток суммы удержания из налогооблагаемого дохода при совершении второй покупки недвижимости.

Если кто-либо из покупателей был нетрудоустроенным и не имел возможности реализовать право на вычет, провести между собой перераспределение суммы, на которую могла быть скорректирована база налогообложения, совладельцы объекта были не в праве.

Вычет при приобретении жилья в общую совместную собственность

Приобретение жилья супругами в общую совместную собственность означает, что жилье, приобретенное в браке, является общим в не зависимости от того, на кого оно оформлено или кто нес расходы на его покупку. Считается, что оба супруга несли расходы.

Если право собственности возникло до 01.01.2014 года:

по умолчанию считается, что правом собственности супруги владеют в одинаковых долях (50/50). При этом, супруги имеют право написать Заявление и распределить, кто и в каком размере будет получать вычет. При этом такое заявления можно подать только один раз и в дальнейшем уже нельзя будет изменить пропорцию.
ограничение на вычет составляет — 2 000 000 рублей на объект. Это означает, что, например, приобретая квартиру за 2 500 000 рублей и в соответствующем заявлении указав пропроцию 50/50 (50 % доля супруга, 50 % доля супруги), каждый из супругов имеет право на получение вычета 2 000 000 / 2 = 1 000 000 рублей. То есть максимальная сумма к возврату из налоговой составит 130 000 рублей каждому из супругов (13 % от 1 000 000).
вычет по процентам также распределяется в соответствии с Заявлением на распределении основного вычета, ограничения размера максимального вычета нет. То есть нельзя написать отдельное заявление на проценты.
Например, согласно договора ипотеки, проценты за весь период кредита составили 7 000 000 рублей, тогда каждый из супругов имеет право на вычет в размере своей доли (в нашем примере, это по 3 500 000 рублей вычета каждому супругу, к возврату 13 % — по 455 000 рублей).

Если право собственности возникло после 01.01.2014 года:

по умолчанию считается, что правом собственности супруги владеют в одинаковых долях (50/50). При этом, супруги имеют право написать Заявление и распределить, кто и в каком размере будет получать вычет. При этом такое заявления можно подать только один раз и в дальнейшем уже нельзя будет изменить пропорцию.
ограничение на вычет составляет — 2 000 000 рублей — каждому из супругов. Это означает, что, например, приобретая квартиру за 4 500 000 рублей, каждый из супругов имеет право на получение вычета по 2 000 000 рублей. То есть максимальная сумма к возврату из налоговой составит 260 000 рублей каждому из супругов (13 % от 2 000 000).
так как все расходы в браке являются общими, вычет на проценты можно получать в любой пропорции, написав при этом соответствующее Заявление на распределение вычета. Заявление можно писать каждый год, меняя, при этом пропорцию.
максимальное ограничение по ипотечным процентам составляет — не более 3 000 000 рублей каждому из супругов.
Например, согласно договора ипотеки, проценты за весь период кредита составили 7 000 000 рублей, тогда каждый из супругов имеет право на вычет в размере своей доли, но не более 3 000 000 рублей (в нашем примере, это по 3 000 000 рублей вычета каждому супругу, к возврату 13 % — по 390 000 рублей).

Вычет при приобретении жилья в единоличную собственность

Приобретение жилья супругами в единоличную собственность означает, что жилье, приобретенное в браке, было оформлено на одного из супругов.