Юридическая суть права бессрочного использования земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юридическая суть права бессрочного использования земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между тем в силу п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.
Судебная практика: признание за гражданином права бессрочного пользования земельным участком
Гражданин N подал в суд иск к ДСК «Незабудка» с требованием признать с 8 июня 1993 года право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 1,6 м2 с присвоенным кадастровым номером. Истец ссылался на то, что участок земли находится на территории ДСК, который, в свою очередь, получил его в бессрочное пользование по приказу, изданному в 1941 году. Участок фактически сформирован, поставлен на кадастровый учет и имеет соответствующий номер. До N собственником дачи на участке была гражданка M – она полностью выплатила за него пай, справку об этом зарегистрировали в БТИ. В результате у M появилось право собственности на дачу, у N – право бессрочного пользования участком. С приобретением права собственности на дачу, находящуюся на участке, к N перешло также и право бессрочного пользования самим участком.
Суд, изучив обстоятельства дела и иск, вынес решение – в полной мере удовлетворить требования N и признать за ней право собственности на земельный участок в ДСК «Незабудка», ссылаясь на ст. 271 ГК РФ.
Процедура оформления ЗУ из постоянного пользования в собственность
Для переоформления надела в собственность необходимо обратиться в администрацию по месту жительства. Физическое лицо должно предоставить единый номер и выписку из ЕГРН. Эти документы можно получить в региональном отделе Федерального управления кадастра и картографии.
Кадастровый специалист выполняет техническую составляющую – оформляет землю на учет, создает схему и паспорт земельного участка.
Рамки территории должны быть согласованы с владельцами смежных территорий. В случае договоренности сторон оформляется специальный документ. В противном случае, придется начать судебный процесс.
Регистрация права обеспечит наличие выписки из ЕГРН и бумаги о бессрочной аренде. Пакет документов предъявляется в муниципалитет, где решается вопрос о предоставлении земли.
Что такое бессрочное постоянное пользование
По своей сути: постоянное бессрочное пользование — это аренда.
Как известно, при СССР частной собственности на землю не было, была только государственная собственность. Поэтому земля, предоставленная на таком виде права находится в собственности государства, а не в собственности гражданина. Значит, это право подразумевает не настоящую собственность, а только лишь пользование. То есть совсем не РАСПОРЯЖЕНИЕ, как разрешается при праве СОБСТВЕННОСТИ.
Правообладатель участка на праве постоянное бессрочное пользование по своей сути — временный арендатор. В любой момент собственник (государство) потребует свое имущество себе.
Например, вы — собственник кофемашины дали во временное пользование её своему другу. То есть дело обстоит так: вы — собственник, а друг — пользователь (арендатор), причем временный. Прошло какое-то время, и просите вернуть вашу кофемашину обратно: из рук друга (пользователя). И он вам её возвращает в первоначальном виде или с компенсацией естественного износа данной кофемашины. Возможно, что за каждый день нахождения кофемашины у вашего друга, вы брали с него арендную плату, ведь он использовал её для извлечения прибыли. Так же обстоят дела и с земельным участком полученным на праве бессрочного постоянного пользования.
Кому и когда были предоставлены участки на праве постоянного (бессрочного) пользования?
Множество земельных участков (так же и лесные участки) были предоставлены гражданам и юридическим лицам очень давно, еще до вступления в действия Земельного Кодекса РФ, еще при советской власти, когда частной собственности на землю не было.
Несмотря на давность предоставления — право это действующее, законное, государство его не прекращает. Такое право сохраняется за землепользователями. Об этом говорится в пункте 1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: «Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется«.
Правовые основания переоформления и вопрос сохранения права
Земельное законодательство, закрепив в Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ (далее — Вводный закон) требование о необходимости переоформления юридическими лицами рассматриваемого права до 1 января 2006 года, не определило последствий невыполнения этого требования. У землепользователей сразу же возникают вопросы в отношении перспектив сохранения данного титула :
Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.
Вопрос нагнетается и опасениями землепользователей, связанными с ситуацией по аналогичному, в некоторой степени, праву хозяйственного ведения в период введения в действие Гражданского кодекса РФ. Передача имущества на праве хозяйственного ведения частным организациям соответствовала действовавшему ранее законодательству (ст. 5 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР»). Однако со вступлением в силу части первой Гражданского кодекса РФ применение права хозяйственного ведения было ограничено. Так, в соответствии со ст. 294 и 299 ГК РФ обладать имуществом на праве хозяйственного ведения могут лишь государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. Пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, а также пунктами 11, 12, 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» было специально разъяснено, что за акционерным обществом не может быть признано право полного хозяйственного ведения. Таким образом, принятие Гражданского кодекса создавало ситуацию, при которой организации как бы автоматически лишались права полного хозяйственного ведения на находящееся у них имущество.
- прекратится ли он автоматически без возможности переоформления на другие титулы в преимущественном порядке;
- сохранится ли без ограничений лишь при наличии на участке надлежащим образом оформленных на праве собственности зданий, строений или сооружений;
- будет ли принудительно переоформлен в аренду;
- будет ли принудительно переоформлен в собственность;
- сохранится ли без ограничений;
- повлечет ли сохранение права (как до 1 января 2006 г., так и после) невыгодные для землепользователя условия.
Ответы на эти вопросы следует выводить из действующего законодательства, а также судебной практики по схожим ситуациям, поскольку непосредственная практика появится лишь после 1 января 2006 года. Согласно п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. С другой стороны, в соответствии со ст. 3 Вводного закона юридические лица (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и местного самоуправления) обязаны переоформить данное право на право аренды или приобрести участки в собственность до 1 января 2006 года . Таким образом, из смысла приведенных норм в их системной взаимосвязи следует вывести положение, закрепляющее возможность гарантированного сохранения права постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам лишь до 1 января 2006 года; физическим же лицам — бессрочно.
ЦЕНА ВЫКУПАЕМОГО УЧАСТКА
Цена земельного участка устанавливается в момент подачи заявления. Наличие заявления и кадастровой карты (плана) земельного участка, которая позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.
Таким образом, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном ЗК РФ .
При этом не имеет правого значения, когда было принято решение о предоставлении участка, или когда был направлен договор купли-продажи (подобные действия могут под различными предлогами совершаться уполномоченными органами месяцами, а то и годами). Неправомерное бездействие уполномоченного органа в вопросе предоставления обществу на праве собственности земельных участков, а также неправомерный отказ в их предоставлении не должны влечь неблагоприятные для заявителя последствия в виде увеличения кадастровой стоимости земельных участков на момент рассмотрения спора.
Цена определяется на момент подачи заявления, даже если на момент заключения договора купли-продажи кадастровая стоимость участка уменьшилась.
В случае выявления завышения выкупной цены, покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части установления выкупной цены и применении последствий недействительности сделки.
Сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Данное право представляет своего рода «право безысходности», невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В зависимости от оснований возникновения и целей установления сервитуты делятся на публичные и частные.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, ее субъектов, нормативным правовым актом органа местного самоуправления без изъятия земельных участков.
Например, согласно ГрК РФ публичные сервитуты могут устанавливаться нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами (ст. 64).
Как переоформить право бессрочного пользования земельным участком?
В России утвержден закон упрощенной регистрации бессрочного пользования описываемого объекта в собственность, что указано в ФЗ за №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», который был принят 25 октября 2001 года.
Упрощенная форма включает три пункта, которые необходимо пройти каждому пользователю земли (указано в уточнениях к п.13 ст.3 Вводного закона):
- Пользователю на первоначальном этапе следует обратиться с заявкой о запросе предоставления земельного объекта в собственность к органам местного самоуправления или соответствующему госучреждению в соответствии с предназначением объекта и его собственниками;
- Далее в процессе рассмотрения запроса принимается решение о разрешении на представленное переоформление;
- Пользователь с разрешения регистрирует новое право собственности в отделе Росреестра (в соответствии с местонахождением оформляемого объекта).
Каждый основной этап включает соответствующие действия. К примеру, перед подачей запроса на переоформление потребуется подготовить необходимые документы. А на этапе рассмотрения заявления последует дополнительное составление и дальнейшее подписание договора о купле-продаже участка.
Регистрация прав собственности на земельный участок
Необходимая документация, требуемая для госрегистрации земельного объекта, описана в статьях 16 и 17 Закона о госрегистрации прав. Здесь включены:
- Заявление о госрегистрации в одном экземпляре;
- Подписанный договор о приобретении надела (купли-продажи);
- Документация с подтверждением возникновения прав. В представленной ситуации к такой документации можно отнести свидетельство о праве бессрочного пользования, договор купли-продажи;
- Квитанция уплаты госпошлины;
- Вся имеющаяся учредительная документация юр. лица (можно копии, предварительно заверенные у нотариуса);
- Любой документ-подтверждение (оригинал или копия, заверенная у нотариуса) о законности действий представителя от юр. лица.
| Госпошлина существенно отличается. Так, физлицо платит 1000 руб., в то время как юр. лицо – 15 000 руб. Сумма уплачиваемой для рассмотрения заявки госпошлины прописана в пп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ. |
Отсылка к законодательству
Нормы переоформления бессрочного пользования владельцы земель часто путают со статьей 36 (п. 1) ЗК, где сказано, что собственники строений имеют исключительное первоочередное право выкупать недвижимость, на которой они расположены, или брать в аренду.
Установленные законодателем порядки в отношении переоформления бессрочных прав и выкупа участков собственниками строений, − практически идентичны. Но у них разные основания для того, чтобы реализовывать права.
У лиц, которые имеют ПБП, более широкий круг прав, например:
- Им разрешено выкупать участки или брать в аренду независимо от наличия или отсутствия на них строений.
- Если на земле расположено здание, то согласно ст. 36 (ЗК) его собственник может претендовать на площадь земли, которая под ним расположена и требуется для эксплуатации строения. Фактически собственник здания может выкупить только часть участка. Владелец земли на ПБП может выкупить весь участок, даже если строения на нем занимают маленькую часть территории.
- Землепользователям возможно приобретение земли, где находятся объекты незавершенного строительства.
- Обычно при передаче прав на участок он считается сформированным, т. е. должен быть поставлен на учет в Госкадастре. Но если даже участок в свое время на учет поставлен не был, это не может служить поводом для окончательного отказа в переоформлении прав с бессрочного пользования на аренду или в собственность.
- В некоторых случаях разрешается даже переоформление участка, если на нем расположен незарегистрированный строительный объект, т. е. самострой. Хотя по закону на строение необходимо сначала оформить права на собственность, а затем законный хозяин может претендовать на саму землю.
Землевладельцам, а в большей степени коммерческим предприятиям и простым гражданам непонятно, возможно ли, если срок до начала 2012 г. пропущен, по-прежнему оформить права собственности на участок или заключить договор аренды, при условии, что ранее они владели им на ПБП? Например, это требуется сделать в 2021 году. В законодательстве нет прямого ответа на этот вопрос.
Возможные проблемы при переходе
Для того, чтобы не возникало проблем при бессрочной аренде земельного участка, его использование должно быть целевым. В противном случае органы власти в одностороннем порядке могут расторгнуть договор.
Постоянное пользование землей подразумевает, что этот участок нельзя передавать в аренду. Даже в том случае, если собственник дает такое согласие, это противозаконно.
Также нужно помнить, что, несмотря на то, что земля передана в бессрочное пользование, собственником остается другое лицо. А это означает, что владелец может использовать ее по собственному усмотрению (конечно, только в пределах допустимых видов). Так что здесь могут возникнуть разногласия.
После внесения значительных изменений в Земельный кодекс в 2008 году собственник земельного участка может в судебном порядке расторгнуть договор вне зависимости от того, что бессрочная аренда уже оформлена. Статья 13 Гражданского кодекса содержит указание на то, что нормативный акт органа местного самоуправления может быть признан недействительным на основании решения суда.
Поскольку законодательство в данной сфере меняется достаточно динамично, при нарушении какого-либо положения при оформлении договора процедура передачи земли может быть оспорена.
В 2013 года введена в действие поправка в Кодекс об административных правонарушениях, которая гласит, что переоформление земли, находящейся в бессрочном пользовании, должно быть осуществлено в определенные сроки. В противном случае пользователь несет ответственность за их несоблюдение.
Регистрация права собственности
В Законе о регистрации прав собственности на недвижимость (ст. 16−17) указан перечень документов, которые требуется подавать заявителю.
Это:
- заявление;
- договор купли-продажи, заключенный между муниципалитетом или государством и землепользователем;
- документ, подтверждающий переход права бессрочного пользования на участок – свидетельство, которое ранее было выдано Росреестром, или акт, оформленный органом местного самоуправления или госвласти;
- квитанция об уплате госпошлины;
- гражданский паспорт для заявителя-физлица;
- учредительные документы или их нотариально заверенные копии, − для заявителя-юрлица;
- нотариально оформленная доверенность, если от имени заявителя будет действовать представитель, в соответствие с этим понадобится документ, удостоверяющий его личность.
За госрегистрацию граждане уплачивают 1 тыс. руб., а юридические лица – 15 тыс. руб. С марта 2010 г. законодатель отменил кадастровый паспорт, как обязательный документ для прохождения процедуры госрегистрации земельных участков, тем не менее, рекомендуется его включать в пакет подаваемых бумаг.
Эксплуатация земли юридическим лицом
Как диктуется регламентом, организациям и компаниям требовалось провести переоформление надела во владения компании до 2014 года. Для этого необходимо было подать заявления на оформление аренды или с правом выкупа в земельные отделы исполкомов.
Иначе организации получают штрафы, а также уведомления, что вверенная им ранее земля изымается и для них могут быть завершены привилегии на применение земельных участков.
Важно! Перечисленные выше штрафные санкции проводятся согласно статье 7.24 КоАП РФ в административном порядке. Этот документ регламентирует ответственность за невыполнение предписаний и сроков оформления наделов, которыми юр. лица пользуются на правах постоянного использования.
Величина штрафа составляет 20-100 тысяч рублей. Ответственность, отраженная в КоАП, распространяется не только на юр. лиц, но и на индивидуальных предпринимателей.