Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Формирование и размещения уведомления о проведении онлайн-собрания
Инициатор первого собрания одновременно является администратором собрания и обязан определить для первого собрания следующие условия:
-
порядок приема решений собственников;
-
продолжительность собрания (от 7 до 60 дней со дня начала голосования).
Администратор собрания обязан разместить в ГИС ЖКХ за 10 дней до онлайн-собрания уведомления о проведении собрания, а также посредством ГИС ЖКХ направить такое уведомление каждому собственнику в МКД (ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ). Также уведомление подлежит размещению во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка в МКД.
Уведомление о собрании должно содержать следующую информацию:
-
реквизиты согласно п. 1, 2, 4 и 5 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ;
-
сведения об администраторе собрания, включая ФИО, паспортные данные, место постоянного проживания, номер телефона, адрес электронной почты. Если администратор юридическое лицо — наименование организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, номер контактного телефона, официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;
-
место и (или) фактический адрес администратора собрания;
-
дата и время начала и окончания проведения голосования;
-
порядок приема письменных бюллетеней.
Зачем нужно голосование через интернет
В условиях пандемии многие граждане оценили удобство онлайн-сервисов, такие продукты стали востребованы собственниками жилья в МКД.
До сих пор собрания жильцов часто проводятся в очно-заочной форме с бумажными бюллетенями для голосования, которые раздаются жильцам лично или через почтовые ящики. Собрать жителей вместе особенно сложно в многоэтажных многоподъездных домах с большим числом собственников. Часто отсутствие кворума мешает решить ту или иную проблему жителей дома.
Голосование через интернет-платформы позволяет сократить сроки проведения собрания и принятие решений до нескольких дней, увеличит вероятность достижения кворума, сделать процесс голосования удобным и доступным даже жильцам, находящимся в отпуске или командировке. Доступ по персональному коду исключает возможности фальсификации, что нередко случается при голосовании в бумажной форме.
Что такое общее собрание собственников и какие решения оно может принимать?
Общее собрание собственников многоквартирного дома вправе принимать все основные решения, касающиеся общедомового имущества.
К числу вопросов, которые может решать общее собрание собственников, относятся:
- Проведение реконструкции или капитального ремонта;
- Перепланировка общедомового имущества;
- Использование земельного участка, на котором расположен дом;
- Благоустройство прилегающих к дому территорий;
- Установка и эксплуатация рекламных конструкций, расположенных на доме;
- Выбор способа управления домом (через управляющую компанию, ТСЖ или непосредственно через собрание);
- Участие в программах реновации.
Как проводится голосование в очной, очно-заочной и заочной форме?
Если собрание проходит в очной форме, оно начинается с регистрации всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязателен кворум, то есть присутствующие собственники должны иметь не менее 50% голосов. Далее собрание избирает председателя, секретаря и счетную комиссию. Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. Оно может быть организовано с помощью бланков голосования или другими способами, например, поднятием рук.
При заочной форме голосование происходит с помощью бланков голосования, которые собственники передают до определенной даты по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
В ходе
Что делать после собрания?
Инициатор собрания в течение 10 дней направляет подлинники бланков голосования и протокола собрания в управляющую компанию, правление ТСЖ или ЖСК. Если в доме применяется непосредственный способ управления, документы направляются напрямую в региональную жилищную инспекцию.
Также в течение 10 дней копия протокола собрания размещается в помещениях, общедоступных для всех собственников дома, а копии передаются на хранение по адресу, указанному в протоколе.
Проведите собрание и голосование
Вы оповестили всех собственников и подготовили документы — теперь можно проводить общее собрание. Заранее распечатайте бюллетени, лучше с запасом — часть из них могут повредить.
На очном собрании проговаривайте каждый вопрос из повестки отдельно. Соседи могут уточнять что-то — старайтесь давать аргументированные ответы, избегайте вовлечение людей в дискуссии, иначе собрание затянется на несколько часов. Можете фиксировать процесс на видеокамеру или сделать запись на диктофон — если кто-то попытается оспорить результаты собрания в суде, у вас будет лишнее доказательство.
Собрание начинается с открытия и голосования за обязательные вопросы — нужно выбрать председателя собрания, секретаря и счетную комиссию. Делает это обычно или представитель УК, или инициатор встречи. Голосовать можно поднятием рук, результаты фиксировать в протоколе собрания.
В комиссии может быть сколько угодно человек, ограничений нет. Вы можете совмещать все роли, но это неудобно — лучше найти хотя бы еще двух единомышленников — один будет фиксировать процесс в протоколе собрания, другой — считать голоса.
Длительность собрания законом не фиксируются — вы можете обсуждать вопросы сколько угодно часов и даже разделить собрание на несколько дней.
Собрание будет считать состоявшимся, если будет собран кворум, — чаще всего минимум 50% от собственников всех помещений в доме. Кворум считается по сданным бюллетеням. Есть исключения, указанные в ч.3 ст. 45 ЖК РФ:
- Проведение реконструкции в доме.
- Решение об использовании средств со счета, на который поступают взносы за обязательный капремонт. Выбор способа формирования фонда капремонта.
- Получение кредита.
- Установка ограждения или шлагбаума.
- Использование общего имущества для установки рекламных конструкций.
Кто может быть инициатором общего собрания собственников?
- Инициировать собрание может любой из собственников помещений в конкретном доме
- Помимо собственников с инициативой провести собрание может выступить управляющая организация, с которой заключен договор управления и которая соответственно осуществляет управление данным многоквартирником
- Также инициатором может выступить правление ТСЖ, если оно создано
- Кроме указанных инициаторов, созвать внеочередное собрание может ТСЖ, управляющая компания, ЖСК, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, если к ним письменно обратятся собственники, которые имеют минимум 10% голосов от общего количества.
- Инициировать проведение собрания может и орган местного самоуправления, если собственники не смогли выбрать управляющую компанию.
ВАЖНО: инициатор собрания, несет все расходы по его проведению.
Сроки проведения заочного голосования собственников
По общему правилу собственники должны быть уведомлены о сроке проведения собрания не позднее чем за 10 дней.
Если будет принято решение о проведении собрания с использованием системы, то в этом случае администратору системы должно быть передано сообщение не позднее чем за 14 дней до даты начала проведения собрания. В свою очередь администратор размещает в системе сообщение о проведении собрания не позднее чем за 10 дней.
С использованием системы голосование может длиться не менее 3-х и не более 5-ти дней. Решение по итогам голосования сформируется автоматически и должно быть размещено в системе в течение часа после того как закончится голосование.
Если же голосование проводилось без системы, то решение должно быть доведено в течение 10 дней и не позднее.
Зачем нужен реестр собственников помещений в МКД?
Этот документ необходим будет для уведомлений собственников помещений о проведении ОСС, для проведения регистрации собственников, принявших участие в ОСС, а также для подведения итогов голосования.
Инициативная группа, занимающаяся подготовкой общего собрания, должна, прежде всего, выявить всех собственников помещений в доме. Другими словами инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение, а также может удостоверить свою личность путем предоставления соответствующего документа.
Безусловно, не все собственники предоставят Вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь – в листе голосования им все равно придется указать эти
данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.
Какую информацию должен содержать реестр собственников?
Реестр может содержать следующую информацию:
- общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД, у которых есть собственники (не путать с общим имуществом!);
- режим права собственности на каждое помещение (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.) в доме и площадь, принадлежащая каждому собственнику(индивидуальная, общая совместная или общая долевая), т.е. количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения;
- имя собственника, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение. Тогда при подсчете голосов собственников, принявших участие в собрании, у Вас не будет проблем;
- имя (наименование) представителя собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо собственник имеет своего законного представителя);
Если совсем кратко изложить основные процедурные моменты, то, чтобы провести собрание нужно:
1) За 10 дней вывесить повестку вопросов в местах общего пользования (или вручить каждому собственнику если иной способ уведомления не предусмотрен);
2) В назначенный день начать проведение собрания, собрать решения жителей (собственников);
3) Подсчитать голоса, составить протокол собрания;
4) Не позднее, чем через 10 дней после окончания голосования вывесить результаты собрания;
5) И обязательно передать протокол в управляющую организацию не позднее, чем через 10 дней (п.1 ст. 46 ЖК РФ).
Процедура проведения общего собрания подробно описана в статьях 44-48 ЖК РФ и за последние пару лет, как в самой процедуре, так и в некоторых вопросах проведения собрания произошли изменения. Кратко напомним их.
Какие основные есть минусы у данной формы проведения собрания?
1) Самый главный минус, как это ни странно – для проведения собрания онлайн с использованием системы требуется провести одно обычное традиционное собрание, на котором принимается решение о возможности голосовать через интернет. То есть, начать прямо сейчас онлайн голосование в доме нельзя. Учитывая, что собрания в доме проходят минимум раз в год – данный вопрос можно включить в повестку будущего собрания.
2) Для запуска системы требуется, помимо решений, сбор телефонов собственников, а также доверенностей если собственников в одной квартире несколько (либо внесение нескольких номеров). Этот шаг нужно проделать лишь один раз, но он часто вызывает определенные затруднения.
3) Проведение собрания идет не более 5 дней. Не успели проголосовать, внести бумажные решения — собрание нужно инициировать заново.
Что получается в результате?
1) Перед онлайн собранием – нужно провести обычное. Собственники должны принять решение о возможности голосования через систему, утвердить администратора дома, срок голосования (3, 4 или 5 дней), а также провести единовременный сбор мобильных телефонов и внесение их в базу системы для последующих голосований.
2) Срок проведения собрания может быть от 3 до 5 дней. Практика показывает, что 5 дней достаточно для кворума.
3) Администратор дома в режиме реального времени контролирует сколько % собственников проголосовало, набран ли кворум к текущей минуте, видит в каких квартирах жители не приняли участие в голосовании. По данным системы «Домсканер» наивысшим процентом принявших участие в системе по состоянию на март 2016 года – является 72% собственников многоквартирного дома из состоящим из 80 квартир.
4) При голосовании с использованием системы не требуется никакого ручного подсчета голосов или заполнения данных о собственниках из листов голосований (бюллетеней), протоколов – все бланки можно распечатать готовыми из системы, все подсчеты идут автоматически.
5) При онлайн голосовании исключена возможность подделки протокола и подписей собственников. Человек, который голосует по вопросам собрания – вводит подтверждающий код из смс-сообщения и только тогда его голос учитывается, все сделано по аналогии с интернет-банками. После завершения голосования на каждом листе решения собственника проставляется дата, время и номер телефона, на который был отправлен и далее введен смс-код. Внесение бумажных листов возможно только уполномоченному лицу, опять же с подтверждением кода из смс. Все открыто и прозрачно. Жилищный Кодекс описывает требования к решениям в ст. 47.1 и ст. 48.
6) Оспорить процедуру проведения собрания с использованием системы сложнее (при условии, что система построена и работает с соблюдением законодательства) за счет снижения вероятности допустить ошибку при соблюдении процедуры онлайн собрания, чем для проведенного в традиционной форме.
7) Голосование с использованием информационной системы удобнее в многоквартирных домах, но, по опыту, очень проблематично его проведение в общежитиях и подобных домах с большим числом маленьких по площади помещений, где большое число собственников не проживает постоянно, а выйти и взять контакты реальных собственников иногда невозможно. Срок проведения собрания ограничен 5 днями (ст. 47.1 ЖК РФ) и за это время физически можно не успеть собрать решения/дозвониться до собственников.
Правила голосования и подсчета результатов
Если набран кворум, инициатор выводит на повестку дня вопрос о выборе председателя, который после избрания получает полномочия по ведению ОСС. Затем присутствующие приступают к рассмотрению каждой проблемы в отдельности. Решения по вопросу ставятся на голосование. Владельцы квартир в доме принимают участие в этой процедуре при условии предоставления:
- паспорта;
- документа о праве собственности;
- доверенности (если интересы жильцов представляют третьи лица).
До начала общего собрания присутствующим раздаются опросные листы, в которых отражены следующие обстоятельства:
- имя собственника;
- основания владения жилым помещением;
- перечень вопросов и ответы.
Внимание: участники ОСС вправе голосовать по каждому вопросу один раз.
Решения принимаются, если по отдельной проблеме набрано большинство голосов. Исключение составляют следующие случаи:
- капремонт (порядок проведения, условия сбора взносов, перечень работ и иное);
- порядок проведения реконструкции;
- условия для получения кредита, цели расходования заемных средств;
- условия использования придомового земельного участка;
- правила эксплуатации общедомового имущества;
- определение полномочий совета, который принимает решения о капитальном ремонте.
Все решения участников ОСС указываются в протоколе общего собрания. Данный документ носит официальный характер.
Создание совета МКД (Пошаговая инструкция для инициативной группы)
Решение о создании совета многоквартирного дома принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Для успешного проведения общего собрания необходимо, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа самих собственников.
Шаг 1. Создание инициативной группы собственников.
Собираем инициативную группу, в идеале от каждого подъезда по человеку, но можно действовать и в одиночку, помним, что главное в этом деле — инициатива.
Собрали команду единомышленников, сразу проводите заседание инициативной группы, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома.
На повестке дня вопрос номер один – выбор Совета многоквартирного дома и Председателя Совета дома.
Составляем список кандидатов, изучаем Положение о Совете и Председателе Совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы.
Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.
Приложение № 1 – Образец протокола заседания инициативной группы.
Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с коллегами и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой.
Шаг 2. Составление реестра собственников помещений
В реестр включаются собственники с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию. В случае отказа обращайтесь в органы местного самоуправления.
- Приложение№ 2 –Образец реестра собственников помещений многоквартирного дома
- ВАРИАНТ-1:Общее собрание собственников в очной форме
- (посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время )
Шаг 3. Оповещение о предстоящем Общем собрании собственников.
Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем общем собрании не менее чем за 10 (десять) дней, до даты его проведения.
В объявлении указываем сведения о лице (лицах) по инициативе которого проводится общее собрание, где, когда и во сколько состоится собрание, повестку дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.
Очень важно помнить, что обсуждать на собрании можно только те вопросы, которые будут указаны в объявлении. Если что-то забыли, а потом вдруг вспомнили, прямо на собрании, то решения принятые по таким вопросам будут недействительными.
Приложение № 3 – Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Приложение 3-а – Образец реестра вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома.
Шаг 4. Проведение общего собрания.
- В день проведения собрания инициативная группа встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников.
Составляется реестр собственников или уполномоченных лиц по доверенности пришедших на собрание.
Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Уведомление о проведении совместного общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
г. Москва ул. Ленина, дом 71.
УВАЖАЕМЫЙ СОБСТВЕННИК
Сообщаем Вам. что по инициативе членов Совета МКД будет проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Форма проведения общего собрания — очно — заочное.
Дата проведения очного голосования 10 ноября 2015 года в 19-00
подвальное помещение «Дельфин» ул. Ленина, дом 71, 1 подъезд
Окончание приема заполненных бюллетеней для заочного голосования — 11 ноября 2015 до 19.00.