Москва выставит на торги около 150 земельных участков в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Москва выставит на торги около 150 земельных участков в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увеличения покупательской активности в 2023 году эксперты рынка недвижимости не ожидают. «Взрывного роста спроса ожидать в этом году не стоит. Если говорить о массовом спросе, то платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются. Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие два-три года. И на сегодня на вторичном рынке жилья людей, желающих продать квартиры, гораздо больше, чем тех, кто хочет и может их купить», — утверждает Репченко.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?
Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.
Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.
Летняя оттепель и осенний хаос
Летом ЦБ начал постепенное снижение ключевой ставки, что отразилось и на ипотеке: льготная — до 9% в мае и 7% в июне, стандартная — до 9,9% в июле-августе. Такие действия регулятора вкупе с летними отпусками подействовали на рынок благоприятно — вернувшиеся с отдыха москвичи, полагаясь на стабилизацию рынка, начали планировать будущее. Но оживление рынка продлилось недолго — в сентябре была объявлена частичная мобилизация, и повторился апрельский сценарий — падение спроса на 42%.
«После этого шока спрос вырос на 43,4% в ноябре и в декабре на 23,7% месяц к месяцу. Однако в годовой динамике мы наблюдаем падение — по итогам 2022-го спрос снизился на 14%», — говорит генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Площадь квартир продолжит сокращаться
Оптимизация предложения под скромные возможности покупателей на рынке новостроек будет продолжаться в 2023 году, полагают аналитики «Метриум». Причина — ожидаемое продолжение сокращения доходов потенциальных клиентов, а также повышение ставок по ипотеке (как в рамках льготной программы до 8%, так и по рыночной ипотеке до 11%). В связи с этим застройщикам придется сокращать стоимость квартиры и наиболее очевидный вариант — уменьшение площади. Это возможно как через уменьшение квартир всех типов, так и через замену в линейке предложения части однокомнатных квартир на студии, двухкомнатных на однокомнатные и т.д.
С января по ноябрь 2022 года средняя площадь квартиры в московской новостройке сократилась с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м. В целом по стране средняя площадь квартиры в строящемся доме составляет около 50 кв. м., и вполне возможно, что этот показатель станет ориентировочным и для Москвы.
Цены будут стагнировать
Период беспрецедентно быстрого роста цен, который продолжался с 2018 года, скорее всего заканчивается. На фоне нестабильности спрос будет оставаться низким. Решиться на покупку дорогого актива в условиях неопределенности крайне трудно, особенно при снижении доходов. В то же время в 2022 году застройщики побили четырехлетний рекорд по запуску новых проектов в Москве. В уходящем году дан старт реализации 87 проектов против 74 годом ранее. Суммарный объем предложения приблизился к 69 тыс. квартир и апартаментов. Предложение увеличилось практически во всех сегментах рынка.
В такой ситуации конкуренция между девелоперами за весьма осторожного и нерешительного покупателя будет острой. Скидки уже вернулись в массовую практику во второй половине 2022 года. В 2023 году возможны новые рекорды по размеру дисконтов. Увеличивать цены в таких условиях застройщики будут крайне осторожно, и агрессивная политика будет невозможной. Впрочем, и падения цен ожидать не следует — издержки строителей по-прежнему высокие, а зависимость застройщиков от текущего спроса не следует переоценивать — более 80% строек идет за счет банковского кредита, а не прямых вливаний дольщиков.
Реорганизация промзон
Правительство Москвы всерьез взялось за бывшие промзоны «Южное Бутово» и «Автомоторная». В рамках программы реорганизации на территории «Южное Бутово» планируется разместить промышленные и общественные объекты, культурные и спортивные центры, банки, гостиницы, кафе. Участок под застройку располагается между Варшавским шоссе, 2-й Мелитопольской улицей и путями МЦД-2 и занимает 24.81 га. После реализации проекта будет создано более 6.3 тыс. рабочих мест.
Территория «Автомоторная» также будет перестроена. На участке площадью 77.06 га появится сбалансированные жилые кварталы, промышленные объекты, бизнес-центры, учреждения здравоохранения. Участок находится в Головинском районе — ее границы проходят по Автомоторной и Онежской улицам, СВХ, 3-у Лихачевскому переулку и Лихоборской набережной. После завершения строительства появится более 10 тыс. рабочих мест.
Взлеты и падения вторички
Вторичный рынок жилья в Москве в этом году пережил несколько поворотных моментов. В начале года спрос на столичную вторичку был огромным, а количество сделок било рекорды прошлых лет. В январе 2022 года столичный Росреестр фиксировал нетипичную активность во всех сегментах рынка жилой недвижимости Москвы, а в феврале на вторичном рынке было заключено максимальное количество сделок для этого месяца за восемь лет.
В марте вторичный рынок существовал по инерции, которая была создана в январе и феврале, именно в этом месяце оформлялись многие сделки, которые были начаты еще зимой. Поэтому в марте никакого снижения активности на рынке готового жилья, вопреки ожиданиям некоторых экспертов, не произошло.
Однако в апреле 2022 года количество сделок на вторичном рынке Москвы сократилось более чем на треть. Главная причина такого падения — многие продавцы решили немного подождать и начали снимать свои лоты с экспозиции. Покупатели, в свою очередь, также заняли выжидательную позицию и не торопились выходить на сделки, ожидая снижения цен.
В мае количество сделок немного повысилось, когда стало понятно, что больших скидок на вторичку не будет, и что продавцы не готовы идти на такие уступки. Это во многом способствовало тому, что в летние месяцы количество сделок практически не увеличивалось, но цены при этом не падали, а на скидки покупатели могли рассчитывать только в том случае, когда продавцу срочно были нужны деньги и за короткий срок.
Осенью вторичный рынок оживился, спрос повысился, а многие собственники сняли свои лоты с рынка аренды и вернули их в продажу. Соответственно, возросло и количество сделок.
Рост предложения районных торговых центров является откликом на изменение модели потребления и покупательского поведения, мобильности жителей мегаполисов. Малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.
• Поиск новых партнеров. В связи с приостановкой деятельности международных компаний российские торговые центры и универмаги заинтересованы в расширении ассортимента и открытии магазинов новых брендов из стран-партнеров.
• Перестройка логистических цепочек. На фоне нестабильной экономической ситуации наблюдается нарушение логистических цепочек, что приводит к дефициту товаров и сырья, а также росту цен. В связи с этим компании пересматривают структуру сетей поставок.
Почему важно удостовериться, внесен ли ваш земельный участок в перечень или нет?
Земельного участка, владельцем которого вы являетесь, может не оказаться в списке. К примеру, участок, сформированный совсем недавно, будет оценен не сейчас, а в начале 2023 года.
Если он сформирован до 01.01.2022 года, но в списке его не оказалось, велика вероятность, что он в принципе не будет проходить ГКО. Просчитайте, устраивает ли вас текущая ситуация, или вы хотели бы изменить его кадастровую стоимость. Земельный участок, который не пройдет оценку сохранит за собой предыдущую кадастровую стоимость. Если вам очевидно, что «старая» цена меньше той, что потенциально могут насчитают при новой ГКО, то и не надо никуда обращаться – оставьте себе низкую кадастровую стоимость и низкий земельный налог. Если же вам требуется, чтобы участок был все-таки оценен, то придется обратиться в региональное ГБУ и потребовать внесения земельного участка в перечень оцениваемых. Специальной формы для подобного обращения не существует, поэтому пишите в свободной форме.
Кроме того, ознакомившись с перечнем, обязательно сверьте зафиксированные там характеристики участка с фактическим положением дел. Ведь информация может не соответствовать действительности – ошибки в площади, ВРИ, в других графах. Если решите исправить неточность, то это тоже юрисдикция ГБУ.
Стимулирование расширения Москвы в новых границах
Загруженность центра Москвы, в том числе транспортная, давно признана проблемой, но прежние меры, предпринимаемые городскими властями, не позволяли решать ее радикально. Пока не было принято опять же стратегическое решение вывести некоторые федеральные структуры «за пределы Садового кольца» и даже дальше, за МКАД. Первый опыт с переездом в Санкт-Петербург Конституционного суда показал, что географическая близость к Кремлю (или удаленность) при современных коммуникациях на качестве работы никак не отражается. Более того, многим структурам в исторических зданиях центра Москвы уже явно тесно, а сами здания при всей их культурной ценности, морально устарели.
Однако задача переезда федеральных ведомств за город неизбежно влечет за собой необходимость создания на новом месте полноценных условий не только для работы, но и для жизни сотрудников этих структур, обслуживающего персонала, членов их семей. Необходим не просто полноценный, но и современный, как раньше говорили «соцкультбыт». Главным образом инженерное обеспечение и транспортная доступность новых районов. Здесь основную роль играет уже решение городских властей об активном развитии дорожной сети, включая эстакады и многоуровневые узлы (позволяющие перемещаться, минуя МКАД), а также всех видов городского транспорта, включая новые станции и ветки метро, железнодорожные перегоны и т.п.
В таких условиях найдется достаточно желающих переехать из центра мегаполиса поближе к природе с сохранением всех прав и привилегий жителей столицы. Соответственно жилая застройка новых районов станет поистине массовой.
Именно по этой причине в соответствии с генпланом развития Москвы на 20 лет, принятым в 2005 г., запланировано благоустроить окраины и увеличить площадь столицы в 2,4 раза за счет подмосковных территорий с созданием новых крупных административных округов.
В будущем Москва начнет расширяться на юг и восток, но начался процесс с юго-западного направления, где, например, ПИК, по данным «Ведомостей», намерен развивать сразу 2 большие площадки, – около 150 га общей площади.
Грандиозный проект, получивший название Новая Москва, естественным образом привлек внимание самых серьезных московских инвесторов. В результате именно на этих территориях в 2020 г. совершались крупнейшие сделки по приобретению земли под комплексную жилую застройку с созданием с одной стороны новых современных технологичных рабочих мест, а с другой – максимально экологичных условий жизни с благоустроенными общественными пространствами и живописными зелеными зонами отдыха.
Вот лишь несколько примеров таких сделок:
- Группа компаний «Самолет» приобрела участок в 165 га по Киевскому шоссе в 15 км от МКАД. Поэтапно к 2040 г. здесь должны появиться около 1,3 млн. кв. м жилья, детские сады на 6,2 тыс. и школа на 2,7 тыс. человек. Плюс помещения для бизнеса. Размер инвестиций этого девелопера в Новомосковский административный округ – 100 млрд. руб. Срок окончательной реализации – 2040 г.
- В апреле 2020 г. «Главстрой» начал возведение первого из 37 жилых корпусов ЖК «Героев» в подмосковной Балашихе. На площади 90 га помимо жилых домов общей площадью около 1,5 млн. кв. м расположатся 2 поликлиники, 5 детсадов, 3 школы и т.п. Первые дома планируются к сдаче в конце 2021 г., последние – к середине 2029. Под этот проект Банк ДОМ.РФ весной 2020 г. в рамках проектного финансирования открыл компании кредитную линию на сумму 47,8 млрд. руб.
- В обмен на обещание достроить 2 «чужих» проблемных подмосковных ЖК, замороженных еще в 2013 и 2016 гг., группе компаний «Инград» были предоставлены 60 га в районе Мытищ, где в течение 10 лет планируется возвести 550 тыс. кв. м жилья со всей необходимой инфраструктурой от паркингов до физкультурно-оздоровительного центра, от нескольких школ и детсадов до поликлиники и торгового центра. Сумма инвестиций – 60,5 млрд. руб.
Новые условия изменения назначения земель под жилую застройку
Однако, как бы ни были комфортны и привлекательны для девелоперов работы «в чистом поле», как бы ни был высок спрос на квартиры в той же Новой Москве и как бы активно и быстро их ни раскупали, цены на «загородные» жилье все же остаются ниже, чем в центре столицы (отсюда и повышенный спрос). Однако более дорогое, а значит и более выгодное для инвесторов жилье в центре Москвы на землях, предназначенных под жилые дома, строить массово уже почти негде. При этом остаются неосвоенными и много лет простаивают огромные площади бывших крупных предприятий и промышленных зон.
При этом 19 ноября 2020 г. власти столицы ввели новый порядок изменения назначения земель, позволяющий существенно пополнить городскую казну за счет высоких прибылей инвесторов в 2020 г. Изменения вида разрешенного использования земельного участка подорожало в разы (от 2 до 8 в зависимости от района) и составляет теперь от 5 до 30 тыс. руб. за квадратный метр.
Для мелких инвесторов такие расходы непосильны. Крупных тоже не радуют, потому что снижают маржинальность проектов и в конечном итоге приводят к удорожанию строительства. Но, во-первых, в зависимости от конечной суммы инвесторам предоставляются различные беспроцентные рассрочки (однако, при нарушении графика платежей решение о переводе земель может быть аннулировано). А во-вторых, местные власти, заинтересованные в комплексном освоении территорий, предлагают компромисс: стоимость перевода земель в другую категорию может быть снижена в зависимости от того, какие дополнительные обязательства помимо строительства самого жилья возьмет на себя инвестор (дороги, школы, детсады, поликлиники, спортивные сооружения и т.д.).
В итоге застройщик получает возможность реализовывать квадратные метры (в том числе, для бизнеса) по повышенным ценам, власти избавляются от необходимости решать проблемы с отсутствием социальных объектов, а будущие жители получают благоустроенный микрорайон со всем необходимым для полноценной комфортной жизни.
Промзоны сейчас занимают около 17% площади Москвы или чуть меньше 19 тыс. кв. м. Из них 12,5 тыс. кв. м предполагается реорганизовать (7,8 – частично, а 4,7 – полностью). Около 30% этих территорий еще ждут своей очереди, судьба остальных уже определена.
По предварительным оценкам общая стоимость инвестиций в реорганизацию промышленных зон составляет 178,6 млрд. руб., львиную долю которых оплатят частные инвесторы. И это только первые 15 запланированных площадок из имеющихся 150. Например:
- 45 млрд. руб. – «Алтуфьевское шоссе»;
- 24 млрд. руб. – «Южное Бутово»;
- 36 млрд. руб. – «Сиблово» и т.д.
Однако следует отметить, что новые условия несколько снизили активность девелоперов в этом направлении. По данным РБК, самой большой подобной сделкой прошлого года является приобретение ГК «ПИК» под жилую застройку 73 га бывшей промзоны в Очаково-Матвеевском. На ее месте будут построены 600 тыс. кв. м жилья, 132 тыс. кв. м коммерческих помещений и 36 тыс. кв. м социальных учреждений.
Таким образом, для девелоперов 2020 г. стал годом не только испытаний, но и новых возможностей, поиска нестандартных решений. В 2021 г. по прогнозам экспертов эти тенденции будут развиваться. Тем более, что в строительной сфере ожидается принятие нормативных актов, способных серьезно повлиять на рынок жилья. В частности, решение проблем с определением юридического статуса апартаментов.
В целом влияние государства на регулирование в сфере жилой застройки, как ожидается, будет возрастать. Однако риски все равно остаются высокими.
Но главное, чего ждут девелоперы от 2021 г., это принятие долгосрочной стратегии развития отрасли, которая повлияет не только на работу самих строителей, но и на перспективы миллионов россиян – будущих владельцев новых квартир, считают в руководстве компании «Метриум».