Перевести жилое помещение в нежилое скоро станет сложнее

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевести жилое помещение в нежилое скоро станет сложнее». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Порядок процедуры и смены статуса

Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.

Алгоритм действий	Жилое в нежилое	Нежилое в жилое
Подготовка технической документации	+	+
Согласование с жильцами	+	+
Подача бумаг в муниципа- литет вместе с заявлением	+	+
Реализация решения	+	+
Регистрационные действия	+	+

Часто встречаются сценарии, похожие на ситуацию Николая: квартира простаивает, и нужно найти ей новое применение. Но вести бизнес в жилом помещении — незаконно. Про это быстро узнают соседи, и нелегальщику прилетит увесистый штраф и требование свернуть все дела. Чтобы этого избежать, квартире нужно присвоить нежилой статус: де-факто помещение останется тем же, а вот де-юре его назначение полностью поменяется.

Стоит также учитывать, что в старых районах зачастую возникают проблемы с инфраструктурой. В новых районах этот вопрос решается тем, что первые этажи новостроек отдаются под ритейл, но в советские времена такая практика ещё не существовала — а значит, у жителей могут быть не закрыты некоторые потребности. Если правильно занять нишу — можно запустить успешный бизнес.

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Все по букве закона. Юридические тонкости перевода в нежилое помещение

Хороший метраж, удачное расположение, мечты о прибылях — все может пойти прахом из-за одной единственной подписи, а точнее, ее отсутствия на официальных документах. Законодательство теперь против «первоэтажников», но за остальных жильцов дома.

В 2019 году вышел новый закон 116-Ф3, который негласно обозвали «закон о нежелательных соседях». Он регламентирует все, что касается перевода жилого помещения в нежилое. Поэтому разговор дальше пойдет о нем.

Главной темой этого закона является то, что теперь собственнику квартиры на первом этаже придется изрядно попотеть, чтобы получить разрешение на перевод и последующую переделку квартиры под торговую или офисную площадку. И разрешение это необходимо получить от всех подряд.

Первопроходцем быть в этом деле крайне заструднительно, а вот если уже есть проторенная дорожка, то существует большая доля вероятности на успешную реализацию процесса перевода квартиры в нежилой фонд в кратчайшие сроки!

Если раньше чиновники после выявления подходящих условий и удовлетворяющих требованиям к нежилому помещению выдавали соответствующую бумагу, то теперь требуется разрешение от соседей вокруг со смежными стенами заявленной квартиры. Новый закон еще более усложняет процедуру одобрения, в которую дополнительно входит собрание всех жильцов дома. Для достижения кворума данного собрания в нем должны принимать участие 2/3 от общего количества собственников подъезда, а также не менее 50% жильцов всего дома. По новому законодательству решение общего собрания считается важнее, чем общее одобрение собственников квартир, непосредственно примыкающих к будущему нежилому помещению. То есть, если «жильцы-смежники» выразили свое согласие, а общее собрание ответило категоричным «нет», то перевод жилого помещения в нежилое никак не состоится. И это самый большой кирпич, преграждающий дорогу к приличным заработкам на кровных метрах. Прибыльную идею придется похоронить, если только не получится как-то умаслить всю эту толпу недовольных граждан, защищающих свой покой и безопасную жизнь.

Вернемся к упомянутому выше отдельному входу. Конечно, с этим раньше не было проблем, и любой доступный оконный проем без труда расширялся до входного. Однако целесообразность такой переделки также придется обсуждать на следующем общем собрании, до которого необходимо подготовить проектную документацию, пройти экспертизы, а также согласования входной группы в Москомархитектуре. На собрании перед присутствующим кворумом придется обосновывать необходимость отдельного входа и доказывать безопасность запланированных работ.

И здесь я пару слов скажу о тех, кто уже переделал квартиры под хостелы на этажах выше первого. Есть хостелы неофициальные на территории жилой площади, а также есть заведения на площади, переведенной в нежилой фонд. На данный момент все эти помещения считаются вне закона, если только собственник последних не согласует отдельный вход или лифт к себе в гостиницу, офис. Пока что эти жилплощади превратились в неликвид. Таких пострадавших не так уж и много, да и перевести нежилое помещение в жилое куда проще при необходимости. Конечно, придется потратить средства на переобустройство, а потом начать сдавать по старинке. Других вариантов у таких помещений просто нет.

Необходимо уточнить, что вне зависимости от того, какая смена статуса происходит, решение о переводе принимает собственник. Арендатор или пользователь не наделяется такими правами.

Процедура перевода практически идентична. Она включает:

1. Заказ проекта перепланировки.
2. Подготовка плана переустройства и других документов.
3. Получение разрешения от уполномоченного органа.
4. Проведение перепланировки.
5. Проведение обследования специализированной комиссии для вынесения экспертного заключения.
6. Заказ технического паспорта объекта.
7. Подача заявления на перевод статуса помещения в уполномоченный орган.
8. Внесение изменений в Росреестр.
9. Получение новой выписки из ЕГРН.

С этого момента ваше помещение получает необходимый статус.

Сроки перевода в нежилое

Вся процедура получения разрешения на перевод может занять от полугода до нескольких лет в зависимости от сложности ситуации. Многие собственники не готовы столько ждать, поэтому начинают работы еще до того, как получили все необходимые согласования.

«Если раньше можно было заниматься перепланировкой, параллельно собирая документы для оформления перевода, то сейчас, если собственники начинают заниматься работами раньше, чем добились согласований, это может привести для них к неприятным последствиям. Жители многоквартирных домов сейчас очень внимательно следят за работами, которые проходят в их доме. В случае выявления самовольной перепланировки собственника могут обязать привести помещение в прежнее состояние. А если к этому моменту квартира уже продана, то ответственность переходит к новому владельцу. Так покупатели становятся собственниками проблемного объекта», — объясняет Андрей Лопатин.

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

• Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
• Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
• Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
• Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
• Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Условия перевода жилого в нежилое помещение

Необходимо соблюсти еще определенные условия, которые предъявляются к будущему нежилому зданию:

• помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения;
• помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
• в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
• помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).

Перевод жилого помещения в нежилой фонд

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:

• Жилищным кодексом РФ;
• Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»

В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:

• перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
• Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:
  • если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
• Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
  • внутренняя перепланировка помещения;
  • внутреннее переустройство помещения;
  • устройство отдельного входа в помещение;
  • смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:

1. Сбор необходимых документов БТИ:
   • Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
   • План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.

   Как перевести апартаменты в статус жилых помещений?

   Первый шаг, который вы должны выполнить — провести экспертизу. Не все апартаменты возможно перевести в статус жилого помещения. Не узнав наверняка, вы лишь потеряете время, поэтому закажите экспертизу у профессионалов, прежде чем покупать апартаменты, либо заниматься переводом уже купленных.

   Второй шаг, который необходимо сделать — сбор документов о переводе недвижимости. Наиболее полный перечень можно отыскать в ЖК РФ, но самые важные из них приведем здесь для большей наглядности:

   1. Заявление: именно от него будет отталкиваться администрация, рассматривая вопрос о смене статуса. Это прямое выражение воли собственника, без которой процесс перевода попросту не начнется;
   2. Полный перечень документов, подтверждающих ваше право собственности: это может быть дарственная, договор-купли продажи, документы, которые вы получили, заключив сделку с привлечением средств ипотечного кредитования. Важно: если вы не единственный собственник, то аналогичный пакет документов (а также заявление) потребуется и от другого собственника. Без его согласия смена статуса невозможна;
   3. Проектная документация: если на этапе экспертизы вы узнали, что перевод без перепланировки невозможен, необходимо предоставить проектное решение, позволяющее изменить конфигурацию апартаментов.

   На этапе подачи документов очень легко допустить ошибку, потому что кажется, что никаких сложностей со сбором необходимой документации не случится. Это заблуждение!

   Тонкостей очень много. Например, в законодательстве Российской Федерации нет формы подачи заявления. Можно подумать, что это означает, что написать заявление можно в свободной форме, но это ложный тезис: региональные органы власти могут разработать свои формы написания заявления, которые следует соблюдать.

   Найти форму конкретно для вашего региона можно на сайте администрации либо по месту подачи заявления. Но куда проще доверить сбор и подачу всех документов специалистам, которые будут консультировать на каждом из этапов.

   Также формы может и не быть. Такие ситуации случаются. В таком случае нужно написать заявление в свободной форме, но обязательно отразить в нем в соответствии с законодательством РФ, следующие пункты:

   • Информацию о себе: государство должно знать, кто обращается с заявлением. Помимо стандартного ФИО, потребуются данные из паспорта;
   • Информацию о помещении: необходимо написать адрес здания и предоставить информацию о регистрации в ЕГРН;
   • Обоснование: в заявлении необходимо назвать причину, по которой вы приняли решение о смене статуса ваших апартаментов.

   Помимо обязательных, существует ряд необязательных документов. Их необязательно подавать по закону, но региональные власти могут их затребовать, заявив, что они обязательны. Также эти документы позволят вам существенно ускорить процесс подачи заявки. К этой документации относится:

   • Детальный план помещения: с ним проще проводить анализ;
   • Заключение от БТИ, подтверждающее, что апартаменты можно превратить в квартиру.

   Порядок перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году

   Причина – гражданин подал в муниципальный орган не полный пакет документов. Составляется перечень недостающих бумаг, направляется претенденту уведомление в течение 3 суток. Заявитель обязан не позднее 15 дней предоставить их для рассмотрения. Требование проигнорировано – выносится решение отказать в изменении статуса объекта.

   Другая причина – человек подал документы в несоответствующую структуру власти, которая не занимается переводом.

   Главное препятствие – технические моменты, установленные при ревизии объекта:

   • План перепланировки, переустройства помещения не совпадает с реальной картиной.
   • Квартира не отвечает требованиям законодателя – безопасность эксплуатации, пожарная охрана, наличие вентиляции, работоспособность коммуникаций.
   • Ограничения, установленные ЖК РФ – выявится, что постоянно проживают люди, а деятельность опасна для окружающих.

   Получив отказ, необходимо устранить несоответствия, снова подать пакет документов. Ситуация повторилась – можно обжаловать действия чиновников в суде.

   Важно! При негативном результате, заявителю придется начинать всю процедуру перевода недвижимости из жилой в нежилую, приводя помещение в полное соответствие. Это невыгодно – теряете деньги, время, получая новые заключения, оформляя техническую документацию.

   Ознакомьтесь с пошаговой инструкцией при переводе жилого помещения в нежилое:

   1. Посетить территориальный отдел Департамента управления имуществом – запросить план всех этажей и экспликацию строения. Документ выдается по истечению 30 дней.
   2. Обращение в БТИ – получение технического паспорта объекта, графического плана.
   3. Оформляем разрешение от санитарной, пожарной службы.
   4. Получаем справку ДЕЗ.
   5. Подписи соседей.
   6. Заявление на имя главы УК, выдаст заключительный отчет о техническом состоянии многоквартирного дома.
   7. Выписка из домовой книги – информация о прописанных, проживающих гражданах.
   8. Заказываем проект (специализированные организации) перепланировки.
   9. Подача заявки в Департамент имущества о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой. Комиссия на протяжении 45 дней рассмотрит обращение, вынесет решение.
   10. БТИ – структура обязана предоставить расчеты, определяющие стоимость смены статуса помещения.
   11. Получаем протокол жилищной комиссии о цене.
   12. Подаем бумаги в Росреестр – допустимо через МФЦ, лично.
   13. Оплачиваем государственную пошлину.

   Заключительный этап – получение регистрационного свидетельства о праве собственности на объект.

   У помещения несколько собственников? Целесообразно оформить доверенность на одного человека, будет представлять интересы всех.

   Следуя инструкции провести процедуру несложно.

   Есть подводные камни:

   • Банк не одобрит смену статуса жилья, если оно куплено по ипотеке, является залоговым имуществом по обязательствам, выставляется на торги за неуплату долгов.
   • Согласие соседей – преграда. Добиться большинства голосов сложно, но можно заранее гарантировать жильцам: отсутствие шума, неприятных запахов, мусора.

   Перепланировка – не стоит экономить на ремонтных работах! Привлекайте профессиональные бригады, имеющие разрешение на строительство. Это касается и перевода индивидуального частного дома в нежилые помещения. Межведомственная комиссия укажет на недочеты – будет к кому предъявить претензии, бесплатно исправить ошибки.

   При строительстве выхода на улицу, внимательно отнеситесь к обустройству прилегающей территории. Недопустимо без разрешения спиливать деревья, «выступать» на проезжую часть, преграждать места для остановки общественного транспорта.

   Проанализируйте, где можно расположить пандус для инвалидов – обязательное условие. Угол наклона, длина, наличие перил – проверят во время ревизии проекта, сдачи в эксплуатацию.

   Как по новым правилам перевести жилую недвижимость в нежилую?

   Далеко не всегда получается получить согласие властей на перевод помещения в нежилое. Тому могут быть следующие причины:

   • пакет документов оказался неполным;
   • заявленное переустройство или перепланировка не согласована с надзорными ведомствами или противоречит нормам требований противопожарной, санитарной эксплуатации помещения и т.д.;
   • не получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на перевод квартиры в нежилой фонд;
   • не соблюдены условия, в рамках которых возможен перевод.

   В ряде случаев после получения отказа возможно вернуться к сбору недостающих документов и снова подать заявление, приложив их. Но зачастую противниками изменения статуса помещения становятся соседи. Поэтому заручиться их согласием – самый сложный этап. Любой из них может пожаловаться в надзорные органы с тем, что их права нарушаются при организации в доме офисного помещения, магазина, салона и т.д. Тогда администрация однозначно откажет в конвертации жилого помещения.

   Рассмотрим, каковы будут порядок и инструкция при реализации процедуры перевода. И начнем с вопроса, кто дает разрешение на перевод. Согласно статье 23 ЖК РФ уполномоченным на перевод помещений органом является орган местного самоуправления. Именно в администрацию следует обращаться с заблаговременно подготовленным пакетом документов.

   Алгоритм перевода будет следующим:

   На этом этапе в соответствии с п. 2 статьи 23 ЖК РФ необходимо подготовить:

   • правоустанавливающие документы на помещение;
   • техпаспорт либо план с описанием технических характеристик;
   • поэтажный план дома (если помещение расположено в МКД);
   • проект переустройства объекта (если без строительных работ не обойтись);
   • протокол собрания собственников помещений в МКД;
   • письменное согласие каждого из собственников помещений, примыкающих к переводимому.

   В случае положительного исхода полученный документ будет являться основанием использования помещения для коммерческих целей.

   Если перевод требует проведения работ, связанных с переустройством, после получения решения порядок действий собственника будет таким:

   1. Осуществление перепланировки или переустройства;
   2. Прием объекта комиссией с последующим оформлением соответствующего акта;
   3. Направление акта в органы Росреестра (обязанность по направлению возлагается на уполномоченный орган, а не на собственника);
   4. Использование объекта по новому назначению с соблюдением санитарных требований и требований пожарной безопасности.

   Могут ли отказать в переводе? Да, безусловно. И вот какие основания для отказа предусматривает статья 24 ЖК РФ:

   • отсутствие нужных сведений в связи с непредоставлением документов заявителем либо уполномоченным органом в рамках межведомственного взаимодействия;
   • ошибка в выборе инстанции для подачи заявления;
   • несоблюдение или невозможность соблюдения условий перевода;
   • несоответствие требованиям законодательства проекта переустройства помещения в МКД;

   Большинство установленных Жилищным кодексом оснований являются устранимыми, однако, если перевод в принципе невозможен, то обжаловать отказ или подавать заявление повторно нет смысла. Так, например, запрет на вывод из жилого фонда действует в случаях, когда:

   • помещение расположено в наемном доме и предназначено для социального использования;
   • цель перевода — осуществление религиозной деятельности.

   Как перевести жилое помещение в нежилое (порядок и документы) в 2021 году

   Последствия переделки квартиры в коммерческий объект связаны с порчей, использованием не по назначению или самовольным переустройством жилого помещения. Ответственность за данные правонарушения предусмотрена статьей 7.21 КоАП РФ, санкции по которой варьируются от предупреждения до наложения штрафа.

   Кроме того, уполномоченный орган вправе обязать собственника привести жилое помещение в первоначальное состояние, и если требования не будут выполнены в разумный срок, для собственника могут наступить следующие последствия:

   1. Орган, ответственный за согласование обратится в суд с требованием о передаче помещения на публичные торги. В таком случае квартира реализуется, вырученные средства передаются собственнику, а новый владелец помещения обязуется привести приобретенную недвижимость в прежнее состояние;
   2. Расторжение договора соцнайма с возложением на собственника (наймодателя) обязанности по восстановлению помещения.

   В наличии у заявителя должны быть следующие документы:

   • заявление, составленное гражданином;
   • паспорт для удостоверения личности;
   • правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
   • план помещения и его техническое описание, технический паспорт;
   • поэтажный план дома;
   • проект переустройства или перепланировки;
   • протокол собрания собственников иных помещений дома с решением о согласии на перевод;
   • согласие каждого собственника, объект которого примыкает к переводимому помещению;
   • заключение пожарного надзора о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности;
   • заключение санитарно-эпидемиологического надзора о соответствии санитарным нормам.

   Собрание собственников должно проводиться в обязательном порядке. По его итогам выносится решение с согласием на перепланировку или отказом.

   Общее собрание может проводиться как в очной форме, так и в виде заочного голосования.

   По его результатам готовятся следующие документы:

   • решение в виде протокола;
   • разрешение на передачу в пользование части общего имущества;
   • согласие на перевод;
   • реестр владельцев квартир;
   • уведомление о проведении собрания;
   • списки принявших участие в собрании граждан;
   • письменные решения собственников помещений.

   Способ подачи заявления и документов зависит от того, кто будет их подавать. Физическому лицу можно обратиться в Многофункциональный центр.

   Если обращается индивидуальный предприниматель, стоит подать документы непосредственно в Департамент городского имущества или иной отдел администрации населенного пункта, в ведении которого находится данный вопрос. При составлении заявления можно использовать образец.

   Важно прописать в документе:

   • наименование государственного органа, куда подается бумага, адрес;
   • личные данные заявителя (ФИО, адрес, контактный телефон, адрес электронной почты);
   • просьбу осуществить перевод помещения;
   • данные об имущественном объекте;
   • конечную цель использования помещения;
   • подтверждение согласия других жильцов;
   • дату составления;
   • подпись.

   Обращение рассматривается в течение 45 дней. В 3-дневный срок протокол направляется по почте заявителю или выдается на руки при личном посещении.

   Среди распространенных причин отказа выделяют:

   • несоблюдение условий перевода;
   • отсутствие полного пакета документов;
   • отсутствие согласия от других собственников.

   При отсутствии в протоколе об отказе причин решение признается немотивированным. Оно подлежит обжалованию. Как показывает судебная практика, истцы часто выигрывают дела, если четкого обоснования отказа в документе нет.

   Для проведения перепланировки необходимо заключить договор с организацией, входящей в СРО.

   В процессе важно учитывать несколько нюансов:

   1. Все работы должны быть проведены строго по проекту и постановлению администрации. В противном случае перепланировка не будет законной.
   2. Важно соблюдать меры безопасности при работе с электричеством, системами водоснабжения.
   3. Работы должны проводиться в разрешенное время.

   Если подрядчик будет следовать проекту, приемочная комиссия без проблем подпишет акт. При нарушениях придется восстанавливать внешний вид помещения.

   Стоимость перевода в каждом случае рассчитывается индивидуально.

   Собственнику помещения нужно будет оплатить:

   • разницу стоимости нежилой недвижимости по отношению к жилой (расчеты производятся в БТИ);
   • услуги БТИ по подготовке техпаспорта, справок;
   • услуги нотариуса при заверении копий документов;
   • государственную пошлину на регистрацию нежилой недвижимости в Росреестре;
   • услуги лицензирующей организации, составляющей проект перепланировки.

   Процедура длится около 5 месяцев. Цена составляет от 260 до 480 тысяч рублей.

   Внимание! В каждом регионе устанавливаются собственные тарифы. Также учитываются индивидуальные особенности процесса.

   ---

   Изменения затронули в том числе и порядок перевода в нежилое помещение. Расширился перечень условий перевода, предусмотренный частью 2 статьи 22 ЖК РФ. Раньше достаточно было оборудовать отдельную входную группу в нежилое помещение. Однако законодательство не лишало альтернатив. Теперь оно обязывает исключить возможность прохода туда через подъезд. То есть дверной проем, который изначально вел в квартиру, придется заложить.

   Часть 2 статьи 23 пополнили двумя документами, которые необходимо приложить к заявлению о смене статуса:

   1. Протоколом общего собрания жильцов многоквартирного дома. В соответствии с частью 2 статьи 46 ЖК РФ, нужно большинство голосов не только по дому в целом, но и в пределах подъезда, где расположена переводимая квартира.
   2. Согласием всех соседей — сверху, слева, справа и снизу (если таковые имеются). Каждый из них должен написать разрешительный текст в произвольной форме с указанием своих паспортных данных и правоустанавливающих документов.

   Статья 24, предусматривающая возможности отказа в переводе, осталась без изменений.

   С учетом нововведений перечень условий, изложенных в статье 22, выглядит так:

   1. Изначальное наличие отдельного входа. При отсутствии такового — заключение технической экспертизы о возможности его организовать.
   2. Принадлежность заявителю на праве собственности.
   3. Отсутствие претензий прочих владельцев. Другие собственники должны дать письменное согласие. Сама квартира не должна быть в ипотеке, заложена или арестована.
   4. Наличие иного места жительства у заявителя и других собственников. Проживание после смены статуса будет запрещено, как и прописка.
   5. Подходящее расположение на поэтажном плане. Нежилой объект не может находиться над жилым.

   Уполномоченный орган заранее осведомится, под какой вид деятельности меняется статус объекта. Законодательно запрещено размещать в зданиях жилых домов религиозные организации. По морально-этическим соображениям не разрешат превращать бывшую квартиру в ночной клуб, сауну, похоронное бюро и общественную уборную.

   Смена назначения объекта недвижимости — это официальная процедура. В жилых помещениях можно только жить. Индивидуальные предприниматели могут выполнять в них некоторые работы, не связанные с производством или приемом клиентов.

   ВАЖНО! В соответствии с частью 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009, это касается представителей творческих профессий, ученых и адвокатов. Всем остальным, желающим превратить квартиру в офис или магазин, придется сделать это официально.

   Кроме вышеупомянутых протокола собрания жильцов с положительным решением и согласий всех соседей из примыкающих помещений, заявитель подает:

   1. Свидетельство о праве собственности (если зарегистрировано до 2017 года) или выписку из ЕГРН со сведениями о владельцах.
   2. Разрешения от других собственников (даже если они в этой квартире не проживают).
   3. Техпаспорт квартиры и поэтажный план МКД. Если право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН, эти два документа можно не прикладывать.
   4. План перепланировки, переустройства (если они требуются).

   Заключения СЭС и пожарных предоставляются не всегда. О такой необходимости сообщат в уполномоченном органе при рассмотрении конкретного заявления.

   Далеко не каждое жилое помещение можно превратить в нежилое. Для совершения процедуры потребуется соблюдать некоторые правила переустройства. Допускается оформлять в качестве нежилых квартиры:

   • расположенные на первом этаже
   • находящиеся на 2 и последующих этажах, если под ними также находятся склады, офисы или магазины

   В качестве основания для перевода жилых помещений в другую категорию выступает целесообразность изменения категории назначения жилья, так как впоследствии улучшается бытовое или коммунальное обслуживание проживающих в округе граждан.Но даже при наличии указанных условий и оснований переустройство помещения из жилого в нежилое не всегда возможен. Существует ряд обстоятельств, когда владельцам квартиры выдается отказ в переводе. Большинство из них перечислено в статьях 22 и 24 ЖК РФ:

   • отсутствует отдельный доступ к объекту, или он пролегает через жилые помещения. Причем если планируется сделать отдельный вход, то придется получить одобрение соседей в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Без согласия проживающих рядом граждан подобные действия незаконны, и любой из собственников расположенных в доме квартир может произвести оспаривание
   • планируется переоформлять только части квартиры. Отдельные комнаты сделать нежилыми нельзя
   • дом принадлежит нескольким владельцам, и согласие от них не получено
   • отдельные комнаты оформлены на других лиц, либо имеет место постоянное проживание иных граждан на территории недвижимости
   • на квартиру наложено обременение или ограничение
   • предоставлен неполный список документации, либо запрос подается в ненадлежащий орган
   • многоквартирный дом находится в аварийном состоянии
   • проект переустройства или перепланировки, предоставленный в ответственный орган, не соответствует действительности, или нарушены требования законодательства к его оформлению
   • специфика бизнеса. Если при использовании помещения повышается пожароопасность для всего здания, либо возникают иные неудобства для жильцов, получить разрешение сложно

   В подобных случаях можно попробовать получить положительное решение по суду, либо попытаться устранить причины, мешающие переустройству, а затем вновь инициировать процедуру оформления разрешения.

   
   

   Похожие записи:

   • Получение ДЕМО.
   • Заявление о распоряжении средствами маткапитала
   • Разрешение на травматическое оружие