Как уйти на кредитные каникулы по ипотеке. Новые правила в 2022 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уйти на кредитные каникулы по ипотеке. Новые правила в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Банк не может досрочно прекратить действие «ипотечных каникул». По закону банку запрещено требовать досрочной выплаты или начислять неустойку. При этом важным условием является соблюдение клиентом условий, о которых он договорился с банком. Например, если заемщик договорился уменьшить сумму ежемесячного платежа в два раза, он обязан вносить денежные средства на новых условиях. Если он их нарушит, банк может применить санкции.
Может ли банк досрочно прекратить действие мер поддержки и потребовать начать выплаты по сумме долга?
Нужно ли вносить платежи в это время и что будет, если внести частичную оплату до завершения каникул?
Если выбран вариант уменьшения ежемесячных платежей, то их необходимо вносить в соответствии с новым графиком. Если используется вариант полной приостановки платежей, то в этот период ничего оплачивать не нужно.
Некоторые полагают, что закон ФЗ-76 про ипотечные каникулы полностью отменяет долг, однако это грубая ошибка, которая может закончится для заемщика неприятностями. Каникулы не аннулируют кредит – за него придется платить, просто немного позже, в зависимости от того, на какой срок взят перерыв и перенесены выплаты. Другими словами, после окончания льготного периода клиент обязан продолжить выплату ипотеки по изначальным условиям договора, а затем внести все те платежи, что он не закрыл в во время «паузы».
При внесении любой суммы с целью оплаты ипотеки досрочно, каникулы автоматически прекращаются. С этого самого момента начинают действовать стандартные условия ипотечного договора. То есть, через месяц снова придется вносить стандартный платеж, а затем следующий и т.д.
Можно ли взять новые кредитные каникулы, если заемщик уже пользовался ипотечными каникулами
Новые кредитные каникулы — фактически перезапуск той меры поддержки, которая действовала в пандемию, говорит партнер юридической фирмы Landmark Евгений Митин. «Если заемщик уже обращался в банк с требованием предоставить кредитные каникулы, то это не лишает его права на обращение в период с 1 марта по 30 сентября 2022 года, — подчеркивает эксперт. — От кредитных каникул, предоставляемых в начале пандемии, новые фактически ничем не отличаются и будут предоставляться на тех же условиях всеми без исключения банками на территории Российской Федерации. При этом возможность обратиться с требованием о предоставлении каникул еще не означает согласие банка на предоставление льготного периода. Нужно внимательно подходить к запрашиваемым банком документам».
Заемщики, которые раньше уходили на ипотечные каникулы по 353-ФЗ, сейчас тоже могут обратиться за кредитными каникулами, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы. Главное, чтобы срок действия ипотечных каникул на момент подачи новой заявки уже был завершен. Если ипотечные каникулы еще действуют, новые кредитные каникулы банк точно не одобрит.
Как оформить ипотечные каникулы
Шаг 1. Направляем требование
Для того, чтобы ипотечные каникулы начались официально, необходимо оформить требование. Так называется документ, который направляется в банк и к которому прилагаются документы, подтверждающие, что у вас есть прописанные в законе основания для получения каникул. Бланк для требования можно запросить в банке, а можно воспользоваться стандартной формой, взятой из интернета.
В требовании необходимо указать:
- Хотите ли вы уменьшить размер ежемесячных платежей (если да, то на сколько) либо же прекратить платежи на определенный срок (до полугода);
- Причину, на основании которой вы рассчитываете получить каникулы. Подтвердите ее необходимыми документами.
Что такое ипотечные каникулы?
Ипотечные каникулы — это льготный период, в течение которого заёмщик может не вносить ежемесячные платежи или снизить их. По этому закону банк не имеет права отказать заёмщику, который обратился с заявлением на льготный период и подтвердил свое право не платить по кредиту.
Даже до этого закона любой заёмщик, который потерял работу или заболел, мог прийти в банк и сказать: «Я потерял работу, пока не могу платить 20 тысяч рублей по кредиту, давайте договоримся о рассрочке или что я плачу только проценты. А когда устроюсь, все возмещу». И банк мог пойти ему навстречу без всяких дополнительных законов — и не только по ипотеке. Так работает реструктуризация. Но мог и не пойти, тогда даже в случае потери работы приходилось как-то выкручиваться.
По новому закону ипотечник придёт в банк и напишет заявление, что его уволили, он встал на учет как безработный и не может платить ипотеку. Банк даст ему ипотечные каникулы на полгода — все это время можно будет не вносить платежи по ипотечному кредиту. При этом права на отказ у банка нет. Это уже не реструктуризация на его усмотрение, а право заемщика по федеральному закону.
Обращение заёмщика по поводу ипотечных каникул в законе называется требованием. Вы можете требовать льготный период, а не просить о нем в надежде, что банк согласится. Заёмщик просто ставит банк перед фактом.
Каникулы можно прекратить досрочно?
Да. В любое время можно досрочно внести суммы, которые положено было бы заплатить без льготного периода. И тогда каникулы прекратятся, а срок кредита продлеваться не будет. Или банк уточнит график и пришлет новый.
То есть просить можно всегда максимальный срок, но начать платить раньше. Например, при увольнении можно потребовать каникулы на полгода, а через месяц найти работу, погасить отложенный платеж и дальше платить по графику.
Суммы, которые заёмщик заплатит во время льготного периода, банк обязан засчитать не в будущие платежи по графику, а именно в те, что нужно вносить, если бы каникул не было.
Если во время льготного периода платежей не было, а потом заёмщик что-то вносит досрочно, в первую очередь погашаются эти отсроченные, а не текущие платежи.
Ипотечные каникулы для разных групп граждан
Для инвалидов
Еще интереснее ситуация с инвалидностью. Только здесь все сложнее для заемщиков: если социальные службы работают плохо, а гражданин утратил возможность ходить, то пока он не соберет все требуемые документы и не пройдет медико-социальную экспертизу, требовать приостановление платежей он права не имеет.
Такая деталь фактически перекладывает риск низкого качества и скорости работы социальных служб на заемщиков. А в разных регионах работают такие службы тоже по-разному; иллюзий питать не следует.
Для матерей
Временная нетрудоспособность подтверждается листком нетрудоспособности. Кстати, нетрудоспособность может быть связана и с материнством. Напомню, что, в соответствии со 255 ТК РФ, женщине предоставляется отпуск по беременности и родам продолжительностью 70 дней (в отдельных случаях 84 или 110 дней), а ст. 256 ТК РФ предусмотрен отпуск по уходу за ребенком: он предоставляется по заявлению женщины до достижения ребенком возраста трех лет.
Одиноким матерям «повезло» лишь отчасти: ипотечными каникулами воспользоваться можно только один раз за весь срок кредитного договора. И даже если брать отпуск по уходу за ребенком на полтора года (а не на три, как можно сделать по ТК РФ), то все равно уже через шесть месяцев (длительность «ипотечных каникул») нужно будет искать деньги на ипотеку или выходить на работу.
При увеличении количества иждивенцев
При увеличении иждивенцев сложная жизненная ситуация подтверждается справкой о доходах и свидетельством о рождении или усыновлении либо актом органа опеки и попечительства о назначении опекуна.
Что такое ипотечные каникулы?
Если совсем вкратце, то это льготный период, во время которого заемщик платит по ипотеке меньше обычного или не платит вовсе. Для этого заемщик должен попасть в тяжелую финансовую ситуацию и документально подтвердить ее в банке. Предоставляемые документы будут отличаться в зависимости от ситуации. В этом и есть суть ипотечных каникул.
Существует 4 их разновидности:
- Погашение процентной части. Заемщик получает отсрочку и гасит только проценты, само же тело ипотеки делится на дальнейшие платежи.
- Разбивание платежей. Клиент платит только часть ежемесячной суммы – либо по процентам, либо по телу кредита. Оставшаяся невыплаченной сумма пересчитывается на последующие платежи. По такой схеме отсрочка может продолжаться не дольше 4 месяцев.
- Полная отсрочка. Платежи в течение льготного срока приостанавливаются, а время отсрочки прибавляется к общему сроку ипотеки. После погашения установленных планом платежей у заемщика остается еще и долг, накопившийся за время каникул. Их срок в этом случае может составить от 3 до 6 месяцев.
- Увеличение срока ипотеки. Если вы взяли ипотеку сроком на 10 лет, банк может пойти вам навстречу и пересчитать выплаты на более долгий период. Если же изначально выбран максимально возможный срок, такой вариант по понятным причинам исключается.
Плюсы и минусы взятия ипотечных каникул
Как и любая другая вещь, такая отсрочка имеет свои преимущества и недостатки. Зачастую они зависят от конкретной ситуации заемщика. Однако есть ряд универсальных плюсов и минусов, которых мы сейчас и коснемся.
Преимущества:
- Самое очевидное – вам не нужно платить штрафы и пени, если в данный момент вы не в состоянии погашать ипотеку в прежнем объеме.
- Как следствие, нагрузка на семейный бюджет становится меньше.
- Кредитная история заемщика от этого не испортится. Но стоит повториться – она не ухудшится только в том случае, если заемщик выполняет условия каникул.
Недостатки:
- Увеличение общего срока ипотеки (возможности сократить его вам не представится).
- Если заемщик не выплачивает ипотеку по установленному графику, то процентная ставка каждый раз начисляется на остаток долга. В итоге сумма процентов будет значительно больше первоначальной.
- Если на объекте недвижимости проводится ремонт, и отсрочка платежей взята из-за этого, банк может увеличить тариф по ипотеке.
Кто может запросить льготный период?
Главное условие для заемщика — он должен реально находиться в затруднительном финансовом положении. Соответственно, такими обстоятельствами могут считаться представленные ниже факторы:
- Потеря работы. Заемщику следует встать на учет в Центр Занятости и представить в банк соответствующие документы.
- Тяжелое состояние здоровья, повлекшее инвалидность 1 или 2 группы. Заемщик представляет медицинские заключения и документы по инвалидности.
- Утрата трудоспособности. Наиболее часто это случается по причине травм, но могут присутствовать другие факторы.
- Падение доходов. Совместный доход супругов снизился на 30% и больше на протяжении двух месяцев, и взнос по ипотеке теперь составляет более половины общего бюджета.
- Положение, возникшее при рождении ребенка или при увеличении количества лиц, которые находятся у заемщика на попечении. Если одновременно падает уровень зарплаты на более чем 20%, а взнос составляет 40% от семейного бюджета, то заемщик вполне может рассчитывать на каникулы.
Интересно, что законодательно были приняты и условия, ограничивающие круг лиц, которые могут обратиться за каникулами:
- ипотечное жилье является единственной квартирой;
- размер кредита по ипотеке составляет до 15-ти млн. руб.
В чем разница между ипотечными и кредитными каникулами?
Многие граждане путаются в понятиях ипотечные и кредитные каникулы. И, получив один раз кредитные каникулы в разгар ограничений по коронавирусу весной или летом 2020 года по потребительскому кредиту, по привычке обращаются в банки за передышкой по ипотеке, где-то слышав (или прочитав), что им положены еще ипотечные каникулы.
Да, ипотечные каникулы положены — по закону. Но при соблюдении жестких условий и всего один раз за жизнь кредита на жилье. Но вот сложилась такая ситуация: человек, имеющий действующую ипотеку, попал в тяжелые финансовые обстоятельства, и ему нужна передышка — например, он рассчитывает продать какое-то имущество, чтобы вернуться в график платежей по ипотеке.
Он запрашивает кредитные каникулы в банке. И банк отказывает. Человек возмущен — как же так? Ему положены ипотечные каникулы!
Как сэкономить на ипотеке в 2022 году
На протяжении всего 2021 года Банк России поднимал значение ключевой ставки. В период активного роста ставки ЦБ увеличиваются и ставки по кредитам. Поэтому специалисты банка ВТБ и компании «Метр квадратный» проанализировали способы, которые в 2022 году помогут заемщикам сократить расходы при оформлении и обслуживании ипотеки.
Первый способ — онлайн-подача заявки на кредит. Банки активно переводят процесс оформления ипотеки «в цифру», что позволяет экономить ресурсы (в основном, на аренде отделений и зарплате персонала банка) и предлагать клиентам более выгодные ставки по кредитам. Например, ВТБ за оформление заявки на сайте банка или партнера предлагает дисконт по ипотеке в размере 0,3 п.п. от базовой ставки.
Второй — дисконты в рамках партнерских программ. Сегодня почти все крупнейшие компании предлагают возможность субсидирования ставки. Ипотека «под 0%» в первый год доступна у таких крупных девелоперов, как группа компаний «Самолет», «Инград», «ПИК», А101 и «Донстрой».
Застройщикам это помогает активнее реализовать свои проекты, а плюс для клиентов заключается в снижении финансовой нагрузки в первые месяцы выплаты кредита. При такой субсидии покупатель несет основные расходы по кредиту лишь со 2-3 года его обслуживания.
Сэкономленные средства он может направить на ремонт и обустройство нового жилья. Сейчас клиенты ВТБ до 40% ипотечных сделок на новостройки оформляют именно в рамках партнерских программ. Для получения дисконта к ставке клиенту необходимо обратиться к застройщику.
Также ВТБ развивает партнерские скидки на вторичном рынке жилья. Например, дисконт к ставке могут получить заемщики при сотрудничестве с компанией «Этажи» и некоторыми другими посредниками.
Третий — скидки в рамках госпрограмм. Условия по ним остаются значительно выгоднее, чем по базовым предложениям банков, и в среднем клиенты могут получить ставку на 3-8 п.п. ниже. По семейной ипотеке государство установило ставку в 6%, при этом банки предлагают еще более выгодные условия, например, в ВТБ всего от 4,7%, а Сбербанк — 4,9%.
По ипотеке с господдержкой ставка составляет 7%, при этом в ВТБ — от 5,75%. В рамках «сельской ипотеки» можно купить готовое жилье, квартиру или участок под индивидуальное жилищное строительство в сельской местности со ставкой до 3%.
Максимальная льгота предусмотрена для жителей Дальнего Востока — там можно взять ипотеку в рамках региональной программы под 2%, а для клиентов ВТБ ставка в этом году была «обнулена» до 0,1%. При этом банк позволяет совмещать условия госпрограмм с субсидированными дисконтами партнеров. Таким образом, клиент получает еще большую выгоду при оформлении жилищного кредита.
Четвертый — стать зарплатным клиентом того банка, где вы намерены взять ипотеку. Кредитору выгодно, чтобы заемщик получал зарплату на его карту, там же открывал вклад, пользовался онлайн-банком, проводил другие операции. Часто для таких клиентов банки предлагают более выгодные условия по ипотеке. В ВТБ для зарплатных клиентов или тех, кто планирует ими стать после получения жилищного кредита, доступен дополнительный дисконт по ставке в размере 0,3 п.п.
Пятый — электронный способ расчетов и регистрации сделки. Сервис безопасных расчетов (СБР) — бесконтактная альтернатива банковскому аккредитиву и банковской ячейке для сделок купли-продажи объектов как на первичном, так и на вторичном рынках.
Использование цифровых сервисов позволяет банкам экономить ресурсы, обеспечить дополнительную безопасность сделки и также предлагать более выгодные ставки. В ВТБ клиентам, использующим СБР и электронную регистрацию, доступен дисконт в размере 0,3 п.п. При этом он может быть суммирован с другими скидками банка.
Шестой — использование материнского капитала. Эти средства можно направить для формирования первоначального взноса или погашения кредита. В 2022 году после рождения первого ребенка планируется выплата более 500 тыс. руб. А это примерно 30% первого взноса при покупке двухкомнатной квартиры в спальном районе Москвы. При рождении второго — 665 тыс. руб. или почти 40% от того же первоначального взноса. В 2023-2024 гг. ожидается индексация маткапитала.
Седьмой — крупный первоначальный взнос. Кредитор рассматривает внесение большой суммы по ипотеке как подтверждение финансовой благонадежности заемщика — наряду с его занятостью и уровнем дохода. Также это свидетельствует о серьезном намерении человека платить за жилье.
Для клиентов с низким первым взносом в банке может действовать надбавка к ставке. Например, в ВТБ она составляет 0,7 п.п. к базовой ставке при взносе менее 20% стоимости недвижимости. Но это требование не распространяется на госпрограммы.
Восьмой — оформление налогового вычета, который фактически возвращает часть денег, потраченных на покупку квартиры и выплату процентов по кредиту. Полученную сумму (до 260 тысяч за покупку объекта и до 390 тыс. руб. по процентам в 2021 году) можно потратить на досрочное погашение ипотеки и снизить срок кредита или размер ежемесячного платежа.
Девятый — рефинансирование. Аналитики ВТБ обращают внимание на цикличность политики ЦБ РФ в отношении ключевой ставки. Сейчас она находится в районе пика, но при достижении планового значения по инфляции регулятор снова должен начать снижение стоимости денег в экономике. В результате, заемщики, которые оформляют ипотеку сейчас, смогут в будущем рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях.
Например, в 2020 и первой половине 2021 г., когда ставки по ипотеке были на минимуме, рефинансирование занимало до 30% от всех ипотечных сделок крупнейших игроков.
Как отмечают аналитики группы ВТБ, за счет возможности рефинансирования кредита и с учетом возврата НДФЛ по уплаченным процентам, использование ипотеки как инструмента для приобретения квартиры даже по ставкам порядка 10% на горизонте 9-10 лет (средний срок погашения кредита сейчас) не несет для заемщика дополнительных финансовых затрат по сравнению с накоплением и приобретением жилья за свои средства.
Ипотека «фиксирует» стоимость недвижимости для покупателя, и рост стоимости квадратного метра начинает работать «на него», а не «против», как в случае с попыткой накопить на квартиру.
К тому же за счет ипотеки заемщик может сразу улучшить свои жилищные условия, а не ждать этого десять и более лет. Данный вывод применим как для кредитов сроком 15 лет, так и для кредитов на более длительные сроки (20-30 лет), которые позволяют существенно снизить размер ежемесячного платежа.
Плюсы и минусы ипотечных каникул в банке
Оплата первого взноса составляет от 10% при наличии материнского капитала и других доплат, 20% при страховании гражданской ответственности по договору, 30% при индивидуальном предпринимательстве и 50% при покупке дома или квартиры. .
- Предложение банка предназначено для клиентов, которые снимают квартиру и хотят купить дом в новостройке. Условия: льготный рассрочка по ипотеке на 1-2 года, чтобы иметь возможность сдавать дом себе на время строительства.
- Ипотечные каникулы имеют следующие преимущества:
- Если удастся найти компромисс с банком, ваша кредитная история не будет испорчена;
Снижение финансовой нагрузки на семейный бюджет;
- Никаких штрафов и штрафов не налагается.
- Однако у программы ослабления платежей есть и обратная сторона:
Как составить требование для банка?
Чтобы не допускать просрочку при невозможности выполнять свои обязательства по ипотечному займу, необходимо донести об этом банку. Составляют и подают требование о предоставлении ипотечных каникул. Стандартной формы такого документа пока нет, так что лучше запросить ее в своем банке.
В бланке-заявке о предоставлении ипотечных каникул в 2023 году должна содержаться следующая информация:
- название кредитно-финансовой организации;
- инициалы заявителя и его контакты;
- дата составления ипотечного договора и его идентификационный номер;
- указание на программу, по которой была куплена жилая недвижимость и условия оформления кредита;
- причины, которые вынуждают прибегнуть к временной отсрочке.
Внизу ставится подпись заемщиком с указанием даты и списка прилагаемой документации.
Плюсы и минусы каникул по ипотеке
Временная передышка от ипотечных взносов имеет как положительные, так и отрицательные стороны. К первым относятся следующие возможности:
- избежать просрочки по договору при возникновении финансовых трудностей;
- наладить свое финансовое положение (найти новую работу или другую, с большим заработком);
- приостановить выплаты, чтобы воспользоваться имеющимися средствами на какие-то безотлагательные нужды (к примеру, свадьба, похороны или экстренная операция);
- приобрести квартиру в строящемся доме, когда ее стоимость значительно ниже, и уплачивать половину от полагаемых ежемесячных платежей до момента сдачи строения.
К минусам можно причислить:
- после льготной отсрочки могут весомо повыситься платежи или увеличиться кредитуемый период;
- можно переоценить свои финансовые возможности и потом не осилить свалившееся финансовое бремя.
Стоит отметить, что ипотечный отдых выгодно брать во второй половине срока. Это потому, что в начале выплачиваются в основном проценты и малая часть списывается в качестве основного долга. Так что при уходе на каникулы в этот период размер платежей будет уменьшен ненамного.