Шаблоны Отчета об оценке, как составить Отчет?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Шаблоны Отчета об оценке, как составить Отчет?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ, КОТОРОЙ МОЖНО ДОВЕРЯТЬ.

2. Оценка арендной ставки офисного (административного) здания/помещения

3. Оценка арендной платы недвижимости

4. Публичность оценочной отчетности

5. Из каких этапов состоит процедура оценки коммерческой недвижимости?

6. Определение рыночной стоимости затратным методом

7. Расчет ставки дисконтирования

8. Как рассчитывается рыночная ставка аренды нежилых помещений

9. Оценка аренды земельного участка

10. К оцениванию размера аренды прибегают в таких ситуациях:

11. Методики определения стоимости аренды объекта

Независимая оценка имущества или предприятия всегда требует от эксперта-оценщика колоссальной практики и знаний, гарантирующих клиенту прочную юридическую основу для успешного разрешения любых проблем. Необходимость в определении реальной стоимости предприятия, имущества физических лиц, в проведении автоэкспертизы – в любом из этих случаев вам потребуется помощь независимого оценщика, который сможет определить объективную стоимость объекта оценки в полном соответствии с требованиями федерального законодательства.

ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ, КОТОРОЙ МОЖНО ДОВЕРЯТЬ.

Оценочные услуги также необходимы и при решении спорных вопросов о нанесении материального вреда, когда эксперт оценщик определяет точную сумму ущерба, причиненного объекту недвижимости или автотранспорту. Документально оформленные результаты работы независимой оценочной компании – это юридически значимый аргумент в пользу пострадавшего гражданина или юридического лица.

К услугам оценщиков резонно обращаться и самим виновникам причиненного вреда, считающим предъявленную сумму ущерба слишком завышенной. В данном случае независимый оценщик сможет вынести объективное заключение, на основании которого в ходе судебных разбирательств будет определено справедливое решения по урегулированию данного конфликта.

Оценочные услуги независимого эксперта актуальны и при определении рыночной стоимости имущества или бизнеса для юридических лиц. В данном случае квалифицированные услуги оценщика недвижимости необходимы в том случае, когда юридическое лицо намерено продать или сдать в аренду имущество, оформить кредит, осуществить раздел имущества и по ряду других обстоятельств.

Ежедневно возникают сотни различных ситуаций, когда по тем или иным причинам нашим гражданам необходимо получить оперативную и квалифицированную помощь независимого оценщика. Одним словом, если вам необходимо узнать стоимость недвижимости или имущества, для каких бы целей это ни использовалось, мы поможем вам в этом вопросе – подготовим отчет об оценки.Оценка квартир, домов, земельных участков и иного имущества осуществляется на основании достоверных данных о ценах, с учетом состояния и срока эксплуатации.

Оценка арендной ставки офисного (административного) здания/помещения

Точная величина арендной ставки определяется с целью обоснованности. Чтобы у арендующего не возникли вопросы по поводу несправедливо увеличенной, или, наоборот, слишком маленькой платы за аренду помещения или другого имущества, составленное в соответствии с Государственным стандартом заключение от оценке позволит владельцу недвижимости или другого имущества не испытывать сомнений.

Оценка арендной ставки производится в нескольких случаях. Чаще всего это происходит, когда обойтись без такой оценки владельцу имущества просто нельзя.

Основные поводы для оценки величины арендной ставки:

Сдача в долгосрочную аренду объекта недвижимости
Купля-продажа права аренды
Взятие ссуды в банке под залог права аренды
Признание права аренды уставным капиталом предприятия
Продажа предприятия, которому принадлежит право аренды
Реорганизация предприятия, которому принадлежит право аренды
Судебные разбирательства.

Оценочная компания при определении рыночной стоимости аренды имущества не только осматривает объект недвижимости, оборудование или автотранспорт, но также производит учет всех нюансов, касающихся имущества.

Команда оценщиков делает акцент на таких фактах:

Состояние имущества
Площадь (габариты)
Удаленность недвижимого имущества от центра города и социально значимых объектов
Срок службы/дата постройки
Технологичность
Стоимость на момент приобретения
Количество пользователей/жильцов.

Важнейшим показателем является состояние имущества на момент сдачи в аренду. Чем оно лучше, тем стоимость аренды будет больше.

В задачу оценщиков входит отметить все положительные и отрицательные нюансы состояния имущества. Например, при установлении рыночной стоимости аренды недвижимости акцент будет на таких факторах:

Состояние сантехники
Оценка ремонта
Оценка комфортности проживания
Удаленность от социально значимых объектов
Этаж
Площадь
Наличие бытовой техники
Наличие мебели
Наличие средств коммуникации.

Оценка величины арендной платы по отношению к оборудованию будет производиться с акцентом на такие нюансы:

Состояние двигателя
Пробег
Срок службы
Стоимость при покупке
Модель
Количество ремонтов
Количество арендующих за весь период сдачи в аренду
Наличие технических повреждений
Внешний вид.

Чтобы установит точную стоимость аренды оборудования, специалисты будут обращать внимание на такие нюансы:

Специфика
Состояние
Внешний вид
Срок службы
Себестоимость
Количество ремонтов
Количество арендующих.

Стоимость арендной ставки оценивается в несколько этапов. На протяжении всей работы с объектов имущества, будет проводиться плотная работа, которая включает обязательное взаимодействие с собственником.

Этапы оценки в оценочной компании «ВИК»:

Осмотр объекта
Фотографическое фиксирование важных нюансов (съемка объекта)
Подробное изучение рынка: динамика цен, район расположения (недвижимость), цена схожего имущества, цена аренды схожего имущества и пр.
Использование всех методов оценки (доходный, затратный, сравнительный)
Выводы, подготовка отчета об оценке.

Оценка арендной платы недвижимости

При определении данного параметра рассматривается несколько факторов. Что влияет на стоимость аренды?

Отмечается место расположения объекта для аренды.
Определяется его площадь. Для многих арендаторов это важная характеристика.
В помещении может быть Интернет, техника, мебель. От этого также будет зависеть оценка.
Важный фактор – близость путей сообщения, транспортных магистралей, остановки общественного транспорта, в том числе и станций метро.
При оценке рассматривается и техническое, эксплуатационное состояние здания, отдельных его помещений, в которых производится аренда.
Возможно, будет иметь значение и инфраструктура.

Этот метод сложный, он применяется для таких помещений, сдаваемых в аренду, как торговые заведения, склады, производственные помещения.

При использовании данного метода просчитывается, какую прибыль можно получить, если вложить средства, выделяемые для аренды, в другие виды предпринимательской деятельности. Один из факторов, который принимается во внимание, это текущая ставка депозита в банке.

Этот метод более понятный, практичный, состоит он в подсчете всех расходов, которые возникнут, если не брать в аренду здание, а построить аналогичное. Что нужно учесть при использовании затратного метода?

Подсчитываются расходы не только на строительство дома, но и на земельный участок под здание.
Общая сумма – это деньги на строительство и деньги на землю.
Из балансовой стоимости здания нужно вычислить амортизационные отчисления. Но нужно прибавить цену участка.
Не следует забывать при применении затратного метода об инфляции, из-за которой полученная оценка будет в некоторой степени заниженной.

В чем заключается данный метод оценки, также часто используемый в сфере недвижимости.

Для определения стоимости аренды нужно взять для примера аналогичный объект с известной стоимостью и сравнить его по разным характеристикам с тем, который будет сдаваться.
По каким характеристикам производится сравнение? Рассматривается тип здания и его функция, предназначение. Имеет значение материал строительства и площадь. Также принимается во внимание инфраструктура, экологическая обстановка района, расположение по отношению к центру.

Важный фактор – цена здания, которая была определена, например, при продаже, покупке, отчуждению.

ВНИМАНИЕ! Чтобы отчет об оценке, проводимый аналоговым методом, был более точным, рекомендуется сравнивать с данным объектом не одно, а несколько аналогичных зданий.

Так поступают специалисты, которым заказывают услуги по оценке рыночной стоимости. Как проходит процесс оценки по аналоговому методу поэтапно?

Сначала нужно собрать все данные о недвижимости, составить необходимый перечень характеристик с точными сведениями.
Формируется объективная информационная база.
В эту базу вносятся данные об объектах, которые можно считать аналогичными. Необходимо, чтобы критерии оценки и сравнений совпадали.
Производится фиксация оценок, относительных и взвешенных.
Потом осуществляется фиксация показателей полезности.
Важно произвести среднюю оценку всех рассматриваемых объектов и высчитать новую стоимость для их совокупности.
Определяются экстремальные показатели.
В результате определяется цена рыночной стоимости на новый объект.

После того, как будет проведена оценка и ее результат удовлетворит потенциального арендатора, составляется договор по аренде. Нет строго образца данного документа, но нужно все же придерживаться определенных требований и правил. Есть список сведений, обязательно указываемых в договоре на аренду:

Нужно указать объект сдачи в аренду.
Потом указываются сроки его найма.
Важный момент – условия оплаты услуги по аренде.
Если у арендодателя есть какие-то условия по эксплуатации его объекта, они также указываются в данном документе.
Договор может быть расторгнут раньше времени, но нужно указать, при каких условиях это возможно.

Арендатор может попросить арендодателя об арендных каникулах, которые позволят не оплачивать время, потраченное на благоустройство помещения.

Публичность оценочной отчетности

В целях повышения открытости сведений о сделках законом об оценочной деятельности на заказчика возложена обязательность опубликования на специальном ресурсе некоторых отчетов о проведенной оценке.

В Едином федреестре сведений о фактах деятельности юрлиц (далее — Реестр) публикуются сведения из отчетной документации, если оценка проводилась в рамках требований следующих законов:

№ 208-ФЗ от 26.12.1995 г. «Об АО»;
№ 225-ФЗ от 30.12.1995 г. «О соглашениях о разделе продукции»;
№ 41-ФЗ от 08.05.1996 г. «О производственных кооперативах»;
№ 14-ФЗ от 08.02.1998 г. «Об ООО»;
№ 75-ФЗ от 07.05.1998 г. «О НПФ»;
№ 160-ФЗ от 09.07.1999 г. «Об иностранных инвестициях в РФ»;
№ 156-ФЗ от 29.11.2001 г. «Об инвестиционных фондах».

Сведения из Отчета и сам документ размещаются в Реестре не позднее 10 дней после его принятия в следующих случаях:

при любом отчуждении объектов, принадлежащих государству или муниципалитету;
при передаче таких объектов в аренду, залог или доверительное управление;
при переуступке долговых обязательств, находящихся в тесной связи с государственным или муниципальным объектом;
при изъятии имущества для нужд РФ, субъекта РФ или муниципального образования.

Применяется лишь в оценке нежилого помещения, которое используется в коммерческих целях (получение стабильной прибыли). В данном случае при обследовании объекта специалист формирует свою оценку по капитализации доходов и дисконтировании финансового оборота, который мог бы иметь место, если бы недвижимость использовалась собственником по его усмотрению.

Доходный подход берет во внимание все источники возможного дохода, в зависимости от факторов, с которыми взаимодействует объект, и которые могли бы повлиять на стабильную стоимость арендной платы (удачное месторасположение, удобный подъезд к недвижимости, рабочие инженерные коммуникации, недавний ремонт строения и оборудования, развитая инфраструктура, хорошее техническое состояние).

Из каких этапов состоит процедура оценки коммерческой недвижимости?

Процедура начинается с переговоров между заказчиком и специалистом. Если начальные переговоры проходят успешно, то между сторонами заключается соглашение о предоставлении услуг по оценке.

Далее следуют:

переговоры – на этом этапе происходит детальное обсуждение условий сделки и критериев принятия. От этого этапа зависит успешность всей процедуры, ведь именно здесь выявляются проблемные моменты и происходит формулирование четких задач для оценщика;
оформление договора – этот этап подразумевает заключение письменного договора в полном соответствии с действующим законодательством. Нотариальное заверение является необязательным;
предоставление документов – после того, как было подписано соглашение между сторонами, специалист должен получить всю необходимую документацию, чтобы приступить к процедуре оценки;
изучение объекта недвижимости – если со стороны владельца нет запрета на посещение территории, или не идёт процесс судопроизводства, оценщик должен лично ознакомиться с объектом. Назначается встреча с заказчиком и производится визуальный осмотр, в ходе которого специалист должен сфотографировать объект и составить акт;
составление отчёта об оценке – перед тем, как процедура вступит в свою финальную часть, составленный оценщиком отчёт должен тщательно изучить и одобрить руководитель отдела. Документ также проверяет сотрудник, который регламентирует деятельность оценщика. Отчёт об оценке является официальным документом, в котором должны указываться только точные факты, дата оценки, применяемые стандарты и методы, поставленные цели.

Вся суть этого подхода заключается в том, что стоимость объекта приравнивается к максимальной прибыли, которую инвестор сможет получить после его приобретения. Используя этот метод, оценщик может спрогнозировать ожидаемые доходы на несколько лет вперёд.

Используя доходный метод, работа специалиста делится на следующие этапы:

расчёт потенциала прибыли от эксплуатации объекта с учётом текущей ситуации на рынке;
определение и вычет из потенциальной прибыли объема расходов на эксплуатацию и обслуживание объекта;
подсчёт чистой прибыли от продажи недвижимости при условии, что сделка будет осуществлена в конце расчётного периода;
составление отчёта о целесообразности приобретения конкретного объекта на основании полученных данных.

Определение рыночной стоимости затратным методом

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом составляет 526 045 000 руб. (Пятьсот двадцать шесть миллионов сорок пять тысяч) рублей:

Таблица 3.3.

Наименование показателей	Значение показателей
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб.	524 506 752
Накопленный износ, руб.	26 225 338
Стоимость прав аренды земельного участка, руб.	27 794 000
Стоимость объекта оценки, руб.	526 045 414

Расчет ставки дисконтирования

В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.

При использование этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщика, наиболее безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России, являются вложения в еврооблигации РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в доходную недвижимость составляет около 3 лет. Исходя из этого, в качестве безрисковой ставки оценщиком определена ставка доходности по вложениям в еврооблигации РФ со сроком погашения через 3 года., т.е. в 2007 г. Ближайшее к этой дате погашение еврооблигаций произойдет в 2006 г. Таким образом, в качестве безрисковой ставки оценщиком принята ставка доходности 10,59% (журнал «Эксперт» № 25 (285)).

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму — статичные и динамичные. Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен в приложении № 6.

Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора.

На дату оценки поправка на неликвидность принимается равной 10%, что соответствует среднерыночным данным по г. Москве.

Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-3%. С учетом типа недвижимости оценщиком использовано минимальное значение.

Таким образом, ставка дисконтирования определенная методом суммирования составляет:

10,59% + 4,5% + 10% + 1%=26,09%.

Как рассчитывается рыночная ставка аренды нежилых помещений

Рассмотрим для примера интегральный показатель арендной ставки, установленный в г. Долгопрудный Московской области. Определение итоговой величины предполагает учет базовой ставки арендной платы, площади помещения и следующих коэффициентов:

износа;
качества материала;
типа строения;
вида деятельности арендатора;
удобства использования;
качества нежилого помещения.

Базовую ставку утверждает на год Совет депутатов городского округа. Ее размер выражается в рублях на квадратный метр в год. Рыночная стоимость объекта в данном случае во внимание не принимается (чего нельзя сказать для других регионов). Наиболее высокий коэффициент вида деятельности устанавливается для банков и биржевых организаций, минимальный – для бюджетных учреждений. Коэффициент качества нежилого помещения, в свою очередь, представляет собой сумму коэффициентов:

учета варианта размещения помещения;
учета высоты потолков;
степени технического обустройства помещения;
учета варианта использования прилегающей территории.

Оценка аренды земельного участка

Земельные участки тоже могут передаваться во временное пользование за вознаграждение. Оценка аренды земли может проводиться по нескольким схемам, в зависимости от целей ее использования и ряда сопутствующих параметров. Стоит назвать основные показатели, которые будут важны:

Дальнейшее использование участка.
Возможность применения его для этой цели.
Есть ли законодательные ограничения. Они напрямую зависят от категории земель.
Наличие сооружений, они тоже передаются во временное пользование.
Расположение, удаленность от населенных пунктов.
Текущее положение дел на рынке.
Наличие какой-то инфраструктуры и инженерных коммуникаций.

К оцениванию размера аренды прибегают в таких ситуациях:

Сдача арендатору неиспользованной площади госучреждений. Как гласит Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности», госучреждение имеет право выступить как арендодатель только после проведения независимого оценивания платы за аренду. Это же условие применяется для сдачи в эксплуатацию государственных земельных участков.
Арендование коммерческой недвижимости. Много фирм тратят значительную часть своего бюджета на аренду помещений. Но бывают случаи, когда хозяин помещения без видимых причин в одностороннем порядке поднимает сумму выплат, что негативно сказывается для съемщика и ставит под угрозу существование бизнеса. Чтобы достигнуть компромисса, обязательно проводится независимая оценка арендной платы в присутствии обеих сторон.
Для отчетности перед налоговой службой. Известны случаи, когда налоговые органы отправляли фирме претензионное уведомление о том, что арендная ставка на сдаваемую недвижимость ниже рыночной. Этот факт может расцениваться как занижение прибыли. Лучшим решением этой проблемы будет независимая оценка размеры аренды.

Методики определения стоимости аренды объекта

Совершенный набор методик позволяет максимально точно сделать оценку рыночной стоимости арендной платы объектов недвижимости. Таких методов всего три, и всеми ими пользуются наши специалисты с целью получения оптимального результата:

Аналоговый. Метод подразумевает под собой сравнение объекта недвижимости с его подобием, то есть, аналогом, с известной рыночной стоимостью. Для этого необходимо принять во внимание все характеристики, которыми обладает исследуемое здание или помещение. Наряду с этим учитывается место его дислокации, экологическая обстановка и его фактическая стоимость. На основании этих сопоставлений и устанавливается величина арендной платы.
Доходный. В этом случае используется довольно непростой механизм, базирующийся на капитализации доходов. Он основывается на расчёте предполагаемой прибыли от инвестирования средств в исследуемый объект недвижимости, если бы эти средства были потрачены на иной вид предпринимательской деятельности, а не на тот, которым будет заниматься арендатор. Этот метод применим, когда требуется оценить инвестиционные проекты, касающихся таких рынков, как аренда торговых площадей и офисов.
Затратный. Здесь требуется тщательный подсчёт всех расходов на строительство объекта недвижимости, идентичного имеющемуся, причём, также оценивается и земельный участок. Все данные суммируются с учётом фактической стоимости участка. Подобная методика имеет один недостаток: инфляция является причиной получения заниженной оценки, поэтому предусматривается использование поправочных коэффициентов.

Нужно указать объект сдачи в аренду.
Потом указываются сроки его найма.
Важный момент – условия оплаты услуги по аренде.
Если у арендодателя есть какие-то условия по эксплуатации его объекта, они также указываются в данном документе.
Договор может быть расторгнут раньше времени, но нужно указать, при каких условиях это возможно.