Как получить земельный участок в аренду?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить земельный участок в аренду?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Почему теперь проще оформить земельный участок в аренду, чем купить
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
Как взять землю в аренду в Московской области
Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.
Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.
В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.
Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.
Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).
Как оформить в аренду земельный участок в СНТ
Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.
Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.
Только в Московской области, по оценке Союза дачников Подмосковья, брошенных участков в СНТ около 15 тысяч, а в целом по России в садоводческих товариществах заброшено 10-15% земель.
Кому доступен бесплатный земельный участок
Есть категория граждан, которые могут рассчитывать на бесплатное получение земли. Точные условия прописаны в статье 39.5 ЗК РФ. Здесь указано, кто из граждан может получить земельный участок, руководствуясь законами федерального уровня.
Прежде всего, оформить землю могут собственники других участков в границах земель общего назначения, а также участков в огородничествах или в садоводстве. Эти участки передаются в долевой собственности, если человек будет их использовать для собственных нужд.
Когда человеку предложили участок в рамках безвозмездного пользования и гражданин им пользовался в течение пяти лет, но не нарушал предписания землепользования, этот человек может оформить землю в свою собственность. То же касается ситуаций, когда человек владел землей более пяти лет, но при этом работает по своей специальности в муниципальном образовании.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Продление аренды земли под ИЖС в 2019
Осуществить мечту и возвести за городом личный жилой дом можно даже на арендованном у государства участке. Правда, земли должны быть определенной категории, чтобы на ней было разрешено строительство, и не важно, находится ли она в пределах городской черты или в сельском районе.
Государство выделяет земли под ИСЖ по договору аренды и физическим, и юридическим лицам, в большинстве случаев она передается во владение на основании заключаемого договора на определенный срок – 5; 49, или бессрочно.
Но как бы мы ни старались, вернуть вспять время невозможно, поэтому и походит установленный договором срок к окончанию.
Как же пользоваться землей, если действия договора окончено? А нужно договориться о его продлении, или пролонгации для дальнейшего законного использования под выделенные нужды.
Особенности процедуры
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.
По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.
Из общего правила есть одно исключение.
Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.
Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.
Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?
Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.
Но нас это не остановит.
Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.
Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр (ред. от 01.09.2015) установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
В 2023 году получится заключить арендное соглашение в отношении надела, принадлежащего государству, без проведения торгов. В такой ситуации дальнейший выкуп производится посредством прямого метода или с помощью аукциона. У каждого человека, участвующего в торгах, есть возможность назвать любую стоимость. Победа присуждается тому, кто предложит большую цену. Соответственно, этому же человеку передается земельный надел. Государственные органы предоставляют участки таким образом, что в дальнейшем допускается их выкуп.
Главным требованием становится соблюдение установленного использования. Когда арендное соглашение составляется в отношении участка, предназначенного для индивидуального строительства, то нужно будет возвести на земле постройку капитального назначения. В земельном законе отражена возможность получения надела без торгов. Когда происходит нарушение условий, отраженных в договоре – он расторгается. Желание вправе выразить одна из сторон.
ВАЖНО !!! В ситуации, когда на территории расположены объекты, отнесенные к недвижимости – при выкупе земли у государства цена не может быть более, чем кадастровая стоимость.
Здесь применимо правило, что гражданин зарегистрировал правомочие собственности на постройки. Не важно, кто является владельцем территории – это может быть орган муниципалитета или государства. Данный показатель не сказывается на цене.
В стоимость включается не только цена на сам надел, но и расходы дополнительного назначения. Если на участке размещены постройки, это нужно учесть при определении цены. Когда земля пуста, цена увеличивается в связи с необходимостью проведения аукциона. В некоторых ситуациях возникает необходимость оплаты услуг нотариального плана. Когда арендатор желает воспользоваться услугами посредника, это также станет дополнительным плюсом к стоимости.
ВАЖНО !!! Если вся документация имеется и с ней нет проблем, то цена будет складываться из цены надела и суммы госпошлины. Если выкуп осуществляется без торгов – закон указывает, что стоимость не может превышать сумму, отраженную в кадастре. Если покупает территорию тот, кто построил на ней дом, стоимость не будет более 60% от того, что прописано в кадастре.
Размер минимальной ставки равен 2,5 процентам. В разных регионах стоимость наделов разнится. Длительность аренды не может составлять более 49 лет. Это ограничение отражено в правовых актах.
На какие регионы распространяется программа
Дальневосточный гектар можно получить бесплатно в Амурской области и перечисленных ниже территориальных образованиях РФ:
- Республика Бурятия;
- Еврейская автономная область;
- Забайкальский край;
- Камчатский край;
- Магаданская область;
- Приморский край;
- Сахалинская область;
- Хабаровский край;
- Чукотский автономный округ;
- Якутия.
Для ознакомления с общими параметрами определенного региона можно воспользоваться информацией, размещенной на тематическом портале: «НаДальнийВосток.РФ». На соответствующей странице приведены следующие параметры (сведения):
- площадь территории;
- население (количество и плотность);
- природные ресурсы;
- особенности сельскохозяйственных угодий, животного мира;
- характерная растительность;
- климат (средние показатели).
Договор аренды составляется на определенный срок и с указанием условий использования. При этом заявитель должен знать, что эти параметры находятся в прямой зависимости. Самым максимальным сроком может быть 49 лет.
Земельным законодательством устанавливается период аренды, поэтому в договоре он должен соблюдаться и зависеть от использования:
- для проведения научных и изыскательских работ – не более 1 года;
- для капитального строительства – 3-10 лет, которых достаточно для возведения и ввода в эксплуатацию;
- земли под ЛПХ могут выдаваться в аренду на срок до 20 лет;
- для фермерства период аренды может составлять до 49 лет;
- участки для организации сенокосов, выпаса скота выдаются на срок до 3 лет.
Всегда в договоре аренды указываются условия расторжения на случай несоблюдения арендаторов его условий. Администрация вправе прекратить действие соглашения досрочно.
Законодательная основа
Данная возможность регулируется такими законами и статьями:
- Земельный кодекс: статьи 39, 28, 22;
- Гражданский Кодекс: статьи 620, 621;
- Федеральные Законы: 171 (23.06.14), 334 (03.07.16), 582 (16.07.09).
Исходя из этого, стоит выделить важные нюансы:
- Месячная аренда будет определена арендным договором;
- Взяв землю на срок более пяти лет вы имеете полное право передать ее в пользование другому человеку. Согласие арендодателя не требуется, но уведомить нужно в обязательном порядке;
- Договор может быть расторгнут досрочно как арендатором так и арендодателем при невыполнении обязательств, изъятии из оборота и других случаев;
- После истечения 49 лет человек, который использовал надел по всем правилам, имеет преимущественное право на продление срока аренды. В случае отказа можно обращаться в судебное учреждение.
Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.
Кто принимает решение о сдаче в аренду
Дело в том, что когда земельный участок берется в аренду у государства, то обязательным условием является проведение открытых торгов, которые назначаются и проводятся местной администрацией, после подачи им заявления.
План действий таков:
- Вы определяетесь с участком, после чего подаете бумагу в местный орган с целью арендовать надел;
- Назначаются открытые торги;
- В газете публикуют сообщение о предстоящем аукционе, указывая исчерпывающую информацию об участке;
- Если будущий арендатор не один, то определяют одного из них, который получит право аренды на 49 лет;
- После этого он ставит землю на кадастровый учет и оформляется арендный договор.
Ответы на распространенные вопросы
1.Вопрос №1:
Имеет ли право учитель получить земельный участок от государства?
Ответ:
Учителя в Российской Федерации имеют право на получение бесплатного участка земли для постройки и ведения хозяйства на основании того, что относятся к категории льготников. Однако, чтобы иметь такую возможность необходимо соответствовать определенным требованиям Законодательства, а именно: необходимо отработать в данной профессии не меняя пяти лет, не иметь других участков в собственности, а также участок не должен простаивать, обязательным является то, что его необходимо застроить и вести на нем хозяйственную деятельность.
2.Вопрос №2:
Есть ли какие то требования к участку для строительства?
Ответ:
Первым условием, которое должно быть соблюдено, на участке должен стоять жилой дом , пригодный для постоянного, а не сезонного проживания.Дом должен быть обособлен от других построек.У семьи, которая претендует на землю, не должно быть более одной квартиры.Высота должна четко вписываться в рамки 12м. Получить такой участок могут далеко не все.
Выделение земли под КФХ может осуществляться только, если в орган с соответствующей компетенцией было подано специальное заявление, в котором должны быть указаны следующие аспекты и моменты:
- Цель получения фермерского угодья.
- Объем полномочий субъекта, собирающегося приобрести данный участок.
- Платные или бесплатные условия, на которых участок будет предоставляться.
- Удостоверение приобретения указанных размеров земельного участка с учетом вида дальнейшей деятельности и количества человек, которые будут находиться на данном участке.
- Соглашение на обустройство фермерского хозяйства.
- Его предположительное месторазмещение.
После отправления заявления самостоятельно следует дать приглашение на топографическую съемку, установление границ и конкретного размера участка, а также межевания, организацию землеустроения.
- Чтобы обеспечить для себя и других членом КФХ дополнительную безопасность, стоит именно приобретать земельный участок, а не брать его в аренду.
- Если Вы располагаете приличным капиталом, то начинать бизнес стоит именно с животноводства, а конкретно свиноводства. Если же капитан не высок, то начинать следует с овощеводства, что в последствии принесет не малый доход.
- Полезным будет привлечение наемной рабочей силы, поскольку справиться с огромным объемом работы не всегда возможно самому, а учитывая уровень безработицы в стране, найти рабочих не составит труда.
- Следует производить полную реализацию продукции: заключать договора с фирмами, магазинами, рынками и оптовыми покупателями. Бизнес будет развиваться лучше, если будет постоянное получение прибыли.