Как провести куплю-продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести куплю-продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?
-
Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.
-
Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.
-
Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.
-
Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.
-
Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.
Когда перепланировку нельзя узаконить?
Далеко не всегда уже выполненную перепланировку можно согласовать. Изменения, которые нарушают строительные нормы, узаконить не получится. Если в квартире произведено такое переустройство, банк не пропустит перепланировку, даже если оценщик в своем отчете указал, что ее можно согласовать.
Не разрешат согласовать перепланировку, если:
-
Кухню и жилую комнату поменяли местами, в результате кухня оказалась расположена над жилой комнатой квартиры на нижнем этаже. Единственное исключение в этом случае делается для квартир, расположенных на первом этаже.
-
В доме с газовым оборудованием вместо двери из кухни сделана арка или кухня и жилая комната объединены в одно общее пространство. По нормам, кухня в газифицированном доме должна быть отделена от комнаты дверью. Такую перепланировку можно узаконить, если официально с разрешения горгаза в квартире демонтировано газовое оборудование и перекрыт газ.
-
Не допускается размещение туалета и ванной над жилыми комнатами и кухнями.
Суд откажет в согласовании такой перепланировки и обяжет собственников привести помещение в первоначальный вид.
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире от Сбербанка
Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка интересует многих. На рынке недвижимости все чаще предлагаются квартиры свободной планировки.
Это удобный вариант для творческих личностей. Но не все россияне готовы тратить деньги и время на индивидуальный проект и дизайн. Альтернативой для тех, кто не может найти подходящее жилье и не хочет строить свое с нуля, является перепланировка.
Можно купить квартиру с отделкой и поменять некоторые конструктивные элементы. Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанком разрешается при соблюдении условий процедуры согласования.
То есть ипотека не служит преградой для законного внесения изменений в проект жилого помещения.
По закону алгоритм проведения перепланировки следующий: Составление проекта или эскиза, отражающего будущие изменения конструкций помещения. Согласование проекта (получение технического заключения) в БТИ или строительной организации, имеющей лицензию на оказание такой услуги (специалисты проверяют, возможно ли технически реализовать проект, не нарушив конструкцию всего дома и интересы других жильцов).
Возможна ли ипотека после перепланировки квартиры?
Таким образом, ипотека по квартире с неузаконенной перепланировкой невозможна. Но в последнее время, в банках все более лояльно относятся к перепланировкам в ипотечных квартирах. Зачастую в штате банков, даже есть собственный специалист, который может оценить сложность перепланировки и дать рекомендации для проведения сделки. Данная сфера становится все более прозрачной и во многих случаях, при желании, собственник квартиры может сам согласовать несложную перепланировку.
В случае, если данная сделка одобряется, то банк дает собственнику предписание об узаконивании перепланировки в установленном порядке.
Срок предписания в каждом банке различный, но обычно его вполне достаточно, что бы привести все документы в порядок. Стоит отметить, что для согласования перепланировки в будущем понадобится согласие банка для перепланировки. Жилищная инспекция, при приеме документов, обязательно обратит внимание на пункт в свидетельстве о собственности «ипотека в силу закона» и попросит дополнительно предоставить согласие формального собственника — банка.
Какие риски следует учитывать?
Этому аспекту стоит придать особое значение. Как уже было сказано ранее, последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры — это денежное взыскание. Его размер зависит от множества факторов и в некоторых случаях достигает весьма приличных сумм. Как правило, уплатой штрафа можно отделаться, если изменение конфигурации жилья не повлекло за собой никаких последствий, а именно не причинило вреда соседним помещениям или зданиям, а также их владельцам. В противном случае законодательство предполагает уголовную ответственность, что является уже более серьезным. Помимо этого, пострадавшая сторона может через суд потребовать дополнительные взыскания, и в большинстве случаев им удается их получить. К таким случаям можно отнести следующие:
- нарушение в функционировании вентиляции;
- проявление любых механических повреждений на фасаде зданий;
- снижение звукоизоляционных характеристик несущих конструкций.
Если вы планируете перепланировку, то лучше не хитрить, поскольку по шуму строительных инструментов о ремонте непременно узнают соседи, которые могут сообщить в соответствующие регулирующие органы. Помимо этого, работы могут быть выполнены с несоблюдением основных норм и правил и повлечь за собой нарушение в работе жилищных коммуникаций.
Незаконную перепланировку могут обнаружить представители коммунальных служб при снятии показаний приборов индивидуального учета потребляемых энергоносителей. Ввиду специфики своей деятельности они будут вынуждены уведомить соответствующие органы, представители которых придут с проверкой и в лучшем случае выпишут штраф. Помимо этого, сделанные изменения не будут внесены в технический и кадастровый паспорт, а следовательно, эти документы будут недействительны, и у вас возникнут проблемы с последующей перепродажей жилья.
Основные риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой следующие:
- Одностороннее расторжение сделки и признание ее недействительной.
- Изъятие собственности в пользу государства. Чаще всего подобное случается, когда покупатель знал о том, что изменения помещений были произведены незаконно, и он сознательно пошел на сделку.
- Арест объекта недвижимости до тех пор, пока все нарушения не будут устранены его текущим собственником.
Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, за исключением потери жилья в стоимости. Как уже было сказано ранее, они совершенно ни за что не отвечают. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку в наши дни сопутствующие риски очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошо подумать, прежде чем соглашаться на какие-либо сделки.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Проведение ремонтных работ
Только после того, как будут подписаны акты в государственной кадастровой инспекции, перепланировка квартиры в ипотеке, будет считаться законной.
Обычно подготовка занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, насколько быстро действуют уполномоченные органы. Как правило, изготовление эскиза или проекта занимает от 2 до 6 недель. На согласование проекта может уйти до 5 месяцев.
Кроме того, к вышеуказанным суммам может добавиться стоимость получения разрешений от различных инстанций, устанавливающих свои расценки за выдачу документов.
Конечно, вы можете оформить все самостоятельно – в таком случае стоимость будет значительно ниже. Однако вы рискуете не успеть уложиться в установленные сроки, что чревато штрафными санкциями.
Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?
Проведя пару часов в интернете, я выяснил, что перепланировку в ипотечной квартире делать можно. Но! Для этого нужно согласие банка. Это связано с тем, что перепланировка – риск для кредитной организации. Например, вы найдёте какую-нибудь бригаду неучей, которая разнесёт половину квартиры. А вы в этот момент перестанете платить за ипотеку. Квартира-то является залогом. Если ипотечник перестаёт платить, недвижимость реализуется в счёт долга. И за сколько можно будет продать квартиру, раскуроченную в ходе неудачной перепланировки? Думаю, тут всё ясно.
Спойлер: у меня вышло одобрить перепланировку. Тут главное всё сделать правильно.
- Получение согласия в Мосжилинспекции. У меня попросили свидетельство о праве собственности.
- Написание заявления в банке с просьбой одобрить перепланировку. Писал в свободной форме. К заявлению приложил разрешение, которое получил в Мосжилинспекции. У них я запрашивал ответ в письменной форме.
- Выполнение перепланировки. Нанял адекватных спецов. Мне тоже не хотелось, чтобы после сноса стены между кухней и залом обрушилась половина дома. Делал всё по проекту. Поверьте, тут лучше не экономить.
- Регистрация перепланировки в Мосжилинспекции. Придёт человек из приёмочной комиссии и посмотрит, чтобы всё было сделано по проекту. Если всё нормально, инспектор выдаст Акт о выполненной перепланировке.
- Получение нового технического паспорта в БТИ. Мосжилинспекция, видимо, им не указ. Поэтому просто акта не хватает. Пришёл человек из БТИ, всё померил, а потом я получил обновленный чертёж в чёрных линия.
- Получение новой выписки из ЕГРН. Лучше всего делать через МФЦ.
- Предоставление банку акта о перепланировке.
Я, как знатный параноик, сразу полез читать про подобные случаи. Ведь мне совсем не хотелось ждать 15 лет, чтобы сделать квартиру для себя удобной. Но выяснилось, что отказы происходят довольно редко. Отказать могут по четырём распространённым причинам.
- Задуман снос несущих конструкций. Тут, как говорится, рукой подать до обрушения всего дома. Поэтому банки не рискуют.
- Планируются опасные работы. Здесь всё понятно. Не надо строить ядерный реактор над соседским санузлом. Это я, конечно, шучу. Любой адекватный архитектор, у которого вы закажете проект перепланировки, ничего опасного планировать не будет.
- Работы проводятся в нижних этажах. Моя квартира была на седьмом этаже. По этому поводу я не парился.
- Проект сделал не аккредитованный специалист. Т. е. вариант «я у мамы архитектор – всё сам нарисовал» не прокатит. Придётся в любом случае обратиться к профессионалам.
Резюме. Перепланировка ипотечной квартиры – это реально
Итак, право на объект недвижимости, находящийся в залоге у банка, всё равно переходит покупателю. Значит, он может распоряжаться своей квартирой так, как захочет – но с некоторыми оговорками. Например, нельзя совершать действия, которые могут повлечь снижение стоимости жилья и ущерб банку.
Перепланировка и переустройство ипотечной квартиры не запрещено. Но в обычную схему (проект – согласование – ремонт) добавляется ещё и разрешение от банка. Его нужно получить до того, как работы будут произведены, а ещё – известить учреждение о готовности. Если банк не был уведомлен о предстоящих работах, ничего страшного, скорее всего, не произойдёт.
Как показывает практика, такие перепланировки узакониваются в судебном порядке. Их так много, что служителям Фемиды достаточно просто отсутствия претензий со стороны банков. Впрочем, должник может быть оштрафован, а в отдельных ситуациях речь пойдёт о расторжении договора. Другой вопрос, что происходит это редко.
Осуществление процесса перепланировки и переустройства подчиняется Жилищному кодексу РФ.
Статьи 25-29 главы 4 содержат основные вопросы законного проведения этих видов работ.
Перепланировка при ипотеке также осуществляется по Жилищному кодексу, но не менее важным документом в этом случае выступает договор с банком.
В настоящее время практически все банки, имеющие программу ипотечного кредитования, внесли в договор с заемщиком пункт о перепланировке.
Многие прямо запрещают подобные действия. Если в своем договоре вы увидите такой пункт, обойти его будет невозможно. Придется подождать до полной выплаты кредита, и только потом проводить перепланировку в соответствии со своим замыслом.
Но многие крупные банки (Сбербанк, ВТБ 24) вовсе не возражают против перепланировки.
Тем не менее, они могут иметь свои условия в отношении этого процесса.
Например, в Сбербанке перепланировка ипотечного жилья разрешена, если стоимость квартиры превышает 1,5 млн рублей. Так Сбербанк страхует себя от ненадежных заемщиков, ведь более солидным клиентом выглядит тот, кто может позволить себе дорогое жилье, пусть даже и не сразу выплатив за него всю требуемую сумму.
Что недопустимо переделывать
Есть такие виды работ, которые недопустимы при перепланировке. Ни банк, ни контролирующие этот процесс организации не согласятся на них.
Из таких работ можно, к примеру, назвать следующие:
- остекление балконов и лоджий, если на них расположены пожарные лестницы;
- увеличение площади балконов и лоджий за счет выносных конструкций;
- перенос радиаторов отопления на лоджии или балконы, устройство на них «теплых» полов;
- объединение кухни с газовой плитой и комнаты в одно помещение;
- снос несущих стен;
- устранение каналов вентиляции или сужение их диаметра;
- перемена функционального назначения помещения (из жилой комнаты в нежилую и наоборот).