Как снизить налог от продажи дома и земельного участка в 2024 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снизить налог от продажи дома и земельного участка в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Планируя продажу земельного участка, стоит заранее рассчитать налоги, если вы владеете этой недвижимостью меньше 5 лет (в отдельных случаях — менее 3 лет). Налоговые резиденты платят НДФЛ при продаже земли по ставке 13% и могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом, чтобы на законных основаниях уменьшить налог.
Налоговый вычет (1 млн рублей или в размере расходов на покупку проданной недвижимости) предоставляется на основании декларации по форме 3-НДФЛ, которую нужно отправить в налоговую до 30 апреля следующего года.
Налоги — дело серьёзное, платить их нужно обязательно. Но если хорошо знать свои права, то НДФЛ при продаже земельного участка можно законно уменьшить на значительную сумму, а иногда и вовсе сократить до нуля.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Налогообложение при купле-продаже квартиры, дома и иного имущества
От уплаты платежей продавец освобождается, если объект недвижимости перешёл в собственность до 1 января 2016 года и срок владения более 3 лет при основаниях права собственности, перечисленных нами в блоке про налоги при передачу в дар.
Если же основания собственности или иных прав возникло после 01.01.2016 г., то минимальный срок владения увеличивается до 5 лет.
В остальных случаях возникает обязанность внести налог в казну. Для получения суммы налога достаточно знать правила определения налоговой базы и выполнить простые расчёты на основании двух формул:
- Кадастровая стоимость х 0.7 x 0.13. По методике налог рассчитывается, если стоимость объекта по договору менее 70% от кадастровой стоимости
- (Стоимость по договору – 1 млн. руб.) x 0,13. Приведённая формула используется по умолчанию. Расчёт налога 13% производится от рыночной стоимости по договору. При этом из стоимости при подаче декларации продавцу дозволяется вычесть максимально 1 млн руб. (имущественный вычет). Т.е. например, продали квартиру за 2.2 млн руб. А налог будет рассчитываться с 1.2 млн руб.
Распределение дохода между объектами
Когда налогоплательщику выгодно распределить доход?
Когда доход от продажи одного объекта освобождается от налога, а от продажи другого — нет. В этом случае основную налоговую нагрузку может взять на себя «освобожденный» объект.
Например, недавно построили дом на участке, купленном более 5-ти лет назад. Доход от продажи земельного участка освобождается от НДФЛ, а от продажи дома — не освобождается.
Как быть?
Предположим, строительство дома обошлось собственнику в 3 млн. руб. А сумма продажи — 10 млн. руб. Чтобы не было налога, сделку нужно оформить следующим образом:
Стоимость дома в дкп указываем — 3 млн. руб., стоимость земельного участка — 7 млн. руб.;
НДФЛ с дохода от продажи дома будет равен (3 млн. — 3 млн.) х 13% = 0 руб.;
А доход от продажи земельного участка освобождается от налога, т.к. налогоплательщик владел им более 5-ти лет.
Преимущества и риски продажи недвижимости ниже кадастровой оценки
Кадастровая стоимость домов и участков играет важную роль при продаже недвижимости. Она определяет официальную оценку объекта, которая используется для расчета налога на недвижимость и других юридических целей.
Для собственников, решивших продать свою недвижимость, встает вопрос: можно ли продать дом и участок ниже их кадастровой стоимости?
Ответ на этот вопрос зависит от целей и ситуации собственника. Рассмотрим некоторые преимущества и риски продажи недвижимости ниже кадастровой оценки:
- Преимущества:
- Быстрая продажа: установив цену ниже кадастровой стоимости, собственник может привлечь больше потенциальных покупателей и получить быструю сделку.
- Привлекательность для инвесторов: снижение стоимости недвижимости может заинтересовать инвесторов, которые видят потенциал для получения прибыли в будущем.
- Убыток для собственника: продажа ниже кадастровой оценки может привести к финансовым потерям, особенно если недвижимость была куплена по более высокой цене или имеется долг перед банком.
- Негативное влияние на рынок: снижение стоимости недвижимости может создать прецедент для других сделок и повлиять на общую ценовую динамику на рынке.
- Потенциальная налоговая проверка: продажа недвижимости ниже кадастровой оценки может привлечь внимание налоговых органов, которые могут провести проверку, чтобы убедиться, что сделка не является фиктивной.
Важно понимать, что решение о продаже недвижимости ниже кадастровой оценки должно быть осознанным и взвешенным. Перед принятием такого решения рекомендуется проконсультироваться со специалистами, включая нотариуса и юриста, чтобы оценить все возможные риски и последствия.
Продавая земельный участок до истечения минимального срока владения, нужно знать, что расчет налога происходит с предоставлением на выбор налогоплательщика:
- Расходный вычет. Уменьшив доходы от продажи на ту сумму расходов, которые были затрачены на приобретение этой земли, как объекта недвижимости. Сюда же относятся расходы по процентам по кредиту, взятому на покупку земли, а также услуги риэлтора. Обязательным условием является документальное доказательство понесенных затрат. Таким правом можно воспользоваться только резидентам РФ.
- Имущественный вычет. Размер его составляет 1 млн. рублей. Используется, не превышая эту сумму в одном налоговом периоде. Это означает, что продать в одном календарном году можно несколько наделов, которыми владели и оформлены были в собственность меньше 3 лет. Но вычет будет предоставлен не более миллиона рублей. Остальная сумма будет подлежать налогообложению по ставке в 13 % для резидентов (30 % для нерезидентов).
Если при продаже, стоимость земельного участка ниже 1 000 000 рублей, то налог можно не платить, если использовать имущественный вычет. Но декларацию по форме 3-НДФЛ в этом случае подавать нужно обязательно, указав в ней необходимый вычет.
Доход, который был получен при продаже земли, исчисляется следующим образом:
- уточняется сумма, переданная продавцу покупателем, указанная в договоре сделки;
- эта сумма уменьшается на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта, который продан в результате этой сделки или величину имущественного вычета.
Пример расчета НДФЛ. Участок был приобретен Ивановым И.М. в 2021 году за 1,2 млн.рублей. В 2024 году он продает его за 1,5 млн.рублей. Налог можно рассчитать двумя способами и выбрать наиболее выгодный на свое усмотрение:
- С применением имущественного вычета налогооблагаемая база будет равна 1,5 млн. – 1 млн. = 500 тыс. рублей. НДФЛ = 500 тыс. руб. × 13% = 65 тыс. руб. (Этот вариант применим, когда покупатель не может предоставить документы, доказывающие покупку участка и подтвердить понесенные на это расходы.)
- Очевидно, что выгодным вариантом будет уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов: 1,5 млн. – 1,2 млн. = 300 тыс. рублей. НДФЛ = 300 тыс.рублей × 13% = 39 тыс. рублей.
Если для приобретения этого участка гражданин Иванов И.М. брал кредит в банке, то к подтвержденным расходам можно прибавить проценты, которые он выплатил кредитному учреждению. Доказать их можно по справке, взятой в банке. Таким образом, налоговая база станет еще меньше на размер уплаченных процентов.
Учтите налоговые последствия при предоставлении в долг или подарке жилья
Предоставление жилья в долг или в качестве подарка может иметь налоговые последствия, которые необходимо учесть. В соответствии с налоговым законодательством, при передаче недвижимости другому лицу возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц.
Если вы предоставляете жилье в долг, то основным критерием для налогообложения будет являться процентная ставка по займу. Если процентная ставка ниже, чем установленная Банком России, то возникает риск переклассификации в вид «фиктивного займа», и в таком случае налоговые органы могут обратить внимание на эту операцию и начислить соответствующий налог на доходы.
При подарке жилья также возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц. В данном случае налоговая база будет определяться как разница между рыночной стоимостью жилья и стоимостью, указанной в договоре подарка. Сумма налога составляет 13% от этой разницы.
Важно отметить, что для снижения налоговых обязательств при передаче жилья в долг или в подарок, возможно использование различных налоговых льгот и особенностей законодательства, однако для этого необходимо обратиться к профессиональному налоговому консультанту или юристу. Это поможет избежать непредвиденных налоговых проблем и максимально снизить налоговую нагрузку при передаче жилья.
Проверьте налоговые обязательства и сроки продажи имущества
Прежде чем продавать свой дом и земельный участок, важно проверить свои налоговые обязательства и узнать о сроках продажи имущества. Ведь налоги на продажу недвижимости могут значительно влиять на вашу финансовую ситуацию.
Для начала стоит обратиться к налоговому консультанту или бухгалтеру, чтобы они помогли вам разобраться в вашей конкретной ситуации. Они смогут дать вам конкретную информацию о вашем налоговом статусе и сколько вы должны будете заплатить при продаже вашей недвижимости.
Также важно узнать о сроках продажи имущества. Некоторые налоговые вычеты и льготы могут быть доступны только если вы продаете свое имущество в определенный срок времени. Проверьте законы и правила вашего региона, чтобы быть уверенным, что вы не упустите возможности снизить свои налоговые обязательства.
Итоговое решение о продаже вашей недвижимости должно быть основано на тщательном анализе вашей финансовой ситуации и налоговых обязательств. Не стесняйтесь обратиться к профессионалам, чтобы получить консультацию и рекомендации, чтобы снизить вашу налогообязанность и максимизировать вашу финансовую выгоду от продажи имущества.
Изменения в законодательстве с 2020 года
С 1 января 2020 года налог на возможный доход при продаже земельного участка увеличен до 20%. Этот налог является дополнительным к уже существующим налогам, которые приходится платить при сделках с недвижимостью.
С выходом нового законодательства появилась обязанность платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже земли, при наличии права собственности на землю менее трех лет и если вы продаете землю не с целью ведения коммерческой деятельности. Перед продажей земли необходимо уточнить, на кого возникает обязанность по уплате данного налога.
Для начисления налоговой базы, которая служит основой для определения суммы налогового платежа, следует вычесть стоимость земли на момент ее приобретения из стоимости на момент продажи. Общая сумма налогов может быть снижена путем использования различных вычетов и льготных положений закона, которые были внесены в 2020 году.
Налог с продажи земельного участка необходимо платить в течение 30 дней со дня договора купли-продажи. Если земельный участок был в вашей собственности менее трех лет, сумма налога будет начислена сразу, а вы уплатите ее в течение 10 дней после заключения договора. В случае наличия здания или жилья на земельном участке, учтите, что также могут возникнуть дополнительные налоговые обязательства и сроки их уплаты.
Вся отчетность по уплате налогов должна быть представлена в установленный законом срок. Если вы не оплатите налог с продажи земли, то может возникнуть обязанность уплатить не только основную сумму, но и пеню. Поэтому следует учесть все особенности и сроки, соблюдая законодательство, чтобы избежать дополнительных проблем.
Все граждане обязаны платить налоги за продажу того или иного дорогостоящего имущества. Под эту категорию подпадает и продажа земли другому лицу. Процедура оплаты регулируется НК страны и имеет некоторые особенности, которые необходимо соблюдать.
В самом начале необходимо разобраться, обязательна ли уплата налога или есть возможность воспользоваться правом на льготу. Для этого требуется подсчитать, сколько времени гражданин был владельцем земли. Вполне вероятно, что в результате окажется, что продажа имущества госпошлиной не облагается.
Для случаев, когда необходимо выплатить налог, предусмотрено несколько удобных методов совершения платежа. К примеру, для многих граждан оптимальным вариантом является безналичный расчёт через один из государственных сервисов – официальный сайт ФНС или же сайт Госуслуг.
Также простой способ оплаты налогов – обращение в местное отделение налоговой для получения декларации и дальнейшей оплатой через отделение банка. В любом случае нужно знать, что все граждане РФ должны следовать букве закона и оплачивать подоходный налог, если обратное не предусмотрено федеральным законом.
Размер налогового вычета при продаже имущества
При продаже дома или земельного участка вы можете воспользоваться налоговым вычетом, который уменьшит сумму налога на прибыль от продажи имущества. Размер вычета зависит от нескольких факторов.
Один из основных факторов, влияющих на размер вычета — это срок владения имуществом. Если вы владели имуществом более трех лет, вычет составит 0%. Если менее трех лет, вычет составит 13% от стоимости продажи.
Также размер вычета может быть ограничен максимальной суммой. Эта сумма установлена законом и равна 2 миллионам рублей.
Налоговый вычет можно использовать только один раз в течение трех лет. Если вы уже получили вычет при продаже другого имущества, то использовать его при продаже дома или земельного участка невозможно.
| Срок владения имуществом | Размер налогового вычета |
|---|---|
| Более 3 лет | |
| Менее 3 лет | 13% от стоимости продажи |
Итак, размер налогового вычета при продаже имущества определяется сроком владения этим имуществом и может быть ограничен максимальной суммой. Учитывайте эти факторы, чтобы оптимально использовать налоговые вычеты при продаже дома или земельного участка.
Оформление сделки через долевое участие
Оформление сделки через долевое участие может быть одним из эффективных способов уменьшить налог при продаже имущества. Все члены семьи могут быть вовлечены в этот процесс, когда речь идет о продаже недвижимости.
Если вы планируете продажу квартиры, вы можете оформить сделку таким образом, чтобы каждый член семьи стал собственником определенной доли в ней. В этом случае, при продаже квартиры, налог будет учитываться исходя из доли каждого члена семьи.
Для учета долей и уменьшения налога, необходимо подтвердить уплаченный налог на приобретение недвижимости в прошлые годы. Для этого можно использовать декларации и расписки об уплате налога.
Однако, в случаях, когда продажа недвижимости происходит через долевое участие, необходимо быть внимательным и соблюдать все требования налогового закона. В противном случае, возможны штрафы и другие наказания со стороны налоговых органов.
Если вы планируете продажу недвижимости через долевое участие, рекомендуется хранить все документы, подтверждающие уплату налогов и доли каждого члена семьи. Также стоит учесть, что налоговый закон предусматривает минимальный срок владения недвижимостью для получения вычета.
В целом, оформление сделки через долевое участие может быть эффективным способом уменьшить налог при продаже имущества. Однако, необходимо тщательно изучить все правила и требования налогового закона, чтобы избежать непредвиденных ситуаций и доплаты в бюджет.
Использование налоговых льгот для семей с детьми
Для семей с детьми существуют налоговые льготы, которые позволяют уменьшить сумму налога при продаже недвижимости. Это особенно актуально в случае, если срок владения недвижимостью составляет более трех лет.
Одним из способов уменьшить налог при продаже недвижимости после более чем трехлетнего срока владения является использование вычета материнского капитала. Если в семье есть дети, то при продаже дома или квартиры можно вернуть часть денег, потраченных на покупку жилья.
Для этого необходимо учесть следующие моменты:
- Вычет материнского капитала можно использовать только один раз.
- Сумма вычета составляет десять процентов от стоимости жилья.
- Вычет можно использовать только для покупки другого жилья.
Также есть возможность использовать вычет на ребенка при продаже недвижимости. В этом случае сумма вычета составляет 1,5 миллиона рублей и может быть использована на любые нужды ребенка.
Если семья решила продать недвижимость, то можно воспользоваться такой возможностью:
- Продать дом или квартиру по цене ниже рыночной.
- При этом сумма налога будет рассчитываться по фактической стоимости недвижимости.
- Таким образом, налог на продажу будет меньше.
Если семья продает недвижимость, которая была унаследована, то в этом случае также можно воспользоваться налоговыми льготами:
- Если срок владения унаследованной недвижимостью составляет более трех лет, то налог на продажу не взимается.
- Если недвижимость была унаследована после 1 января 2015 года, то налог на продажу не взимается в течение 3 лет после получения наследства.
- При получении наследства можно воспользоваться вычетом по ипотеке. Если наследник продает недвижимость, которая была приобретена в кредит, то можно учесть выплаченные суммы по ипотеке в качестве расходов и уменьшить налог на продажу.
Таким образом, использование налоговых льгот для семей с детьми позволяет уменьшить сумму налога при продаже недвижимости. Это хорошая возможность для семей, в которых есть дети, сэкономить деньги и улучшить свою финансовую ситуацию.