На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке при осмотре
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке при осмотре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при ее показе», — уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности», — рекомендует Данильченко.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:
- Данные продавца и покупателя.
- Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
- Адрес квартиры и её описание.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Сроки освобождения жилплощади.
- Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
На что стоит обратить внимание при осмотре квартиры и дома?
Тщательный осмотр будущего места жительства – это важный этап покупки квартиры в Москве или Подмосковье. Особенно это касается домов в состоянии большого износа – необходимо проверить, есть ли на их фасадах следы дефектов швов, как обстоят дела с инженерными коммуникациями, с несущими конструкциями, проводился ли здесь в последнее время капремонт. Если нет, то лучше уточнить, в какие сроки он будет проведен, для этого следует воспользоваться ресурсом Реформа ЖКХ. Также на этом сайте можно узнать год ввода дома в эксплуатацию, уточнить, не считается ли он аварийным, сколько здесь проживает людей и другие полезные сведения.
Многие потенциальные покупатели обращают внимание и на состояние подъезда – есть ли там свет, как давно проводился ремонт, оборудована ли лестница подъемником для инвалидов, не испорчены ли почтовые ящики, нет ли запаха дыма из-за постоянно курящих жильцов (то же самое касается и лестничной клетки). Обязательно стоит проверить наличие и состояние лифтов, в особенности исправность грузового лифта, который может понадобиться при переезде. Общение с будущими соседями, в том числе живущими на самых нижних или верхних этажах, обычно дает много полезной информации.
Желательно оценить состояние придомовой территории – насколько она ухожена, разбиты ли вокруг дома клумбы, есть ли здесь детская площадка, парковка, шлагбаум. Если придомовая территория сильно замусорена, то для потенциальных покупателей это может стать весомым минусом для заселения.
Риэлторы советуют потребителям тщательно подходить к осмотру квартиры – не отвлекаться на разговоры с собственниками, проверить состояние техники, узнать, когда здесь в последний раз был ремонт, оценить вид из окна. Лучше осматривать жилплощадь несколько раз, в разное время суток, чтобы проверить, не шумят ли соседи.
Осмотр подъезда перед покупкой квартиры
Осмотр подъезда может сказать куда больше, чем сама квартира. И я не оговорилась. Порой мелочи и детали подмеченные в подъезде где расположена квартиры становятся ключевыми факторами при выборе жилья. Загаженный подъезд вряд ли кого то воодушевит и с подвигнет на покупку. Банки с окурками, пустые бутылки, исписанные стены, обгаженные углы. Или картина может быть совсем противоположной — ковровые дорожки, цветы на подоконниках на лестничных пролётах, свежий косметический ремонт, велосипеды, спортинвентарь и детские игрушки — всё это может произвести куда более приятное впечатление…
Обратите внимание на запахи в подъезде — очень часто там просто нечем дышать и вонь стоит такая, как от разложившегося трупа. Часто причиной зловония в подъезде служит нерегулярно обслуживаемый мусоропровод. Также причиной плохих запахов может служить вода, а точнее её испарение — это могут быть высоко расположенные грунтовые воды и постоянно подтопляемый подвал, а в отопительный сезон симбиоз воды, тепла и мусоропровода дает сражающие наповал ароматы.
Куда и на что смотреть, покупая квартиру
Зри в корень. Камнем преткновения во многих сделках купли-продажи квартиры становятся правоустанавливающие документы, а точнее их полное или частичное отсутствие. В следствии чего продажа квартиры не может быть осуществлена. Однако на осмотре квартиры от вас этот факт могут попросту скрыть, в надежде на то, что вы сильно заинтересуетесь объектом и возможно постараетесь помочь собственнику или риэлтору в выправлении документов необходимых для продажи квартиры. Иными словами продавец попытается на вас повесить всех собак и переложить геморрой с документами на ваши плечи и карман. Непогашенная ипотека, долги физическим лицам, кредиты, ограничения и обременения на недвижимость, несовершеннолетние дети — при осмотре квартиры перед покупкой вы должны быть уверены, что учтены законные права всех заинтересованных лиц. Не раз покупатели попадали в ситуацию при осмотре квартиры, когда и хочется и колется, глаз видит — да зуб неймёт.
Осмотрев квартиру, нужно узнать, кто является ее собственником, как долго владеет этим жильем, если же продает агент от лица собственника, то этот факт тоже необходимо проверить и уточнить с помощью документов.
Из документов нужно посмотреть паспорта участников сделки, недавняя выписка из ЕГРН, где указан собственник, важные характеристики объекта недвижимости и кадастровый номер, а также квитанции по оплате коммунальных услуг (по номеру лицевого счета можно проверить наличие задолженностей) и показания счетчиков. Этого будет достаточно для первого ознакомления. Но для юридической экспертизы и оценки квартиры при получении ипотеки потребуются дополнительные документы: помимо копий паспортов нужны доверенность на продажу (если квартиру продает не сам собственник), договора купли-продажи, свидетельства о наследстве, отказные письма, а также согласие супругов в случае, если жильем владеет несколько собственников или оно находится в собственности не больше пяти лет.
Чтобы избежать проблемных квартир, лучше всего обратиться в надежное агентство недвижимости, которое подберет для вас хорошие варианты квартир. Если вам необходима помощь в выдборе квартиры, вы можете обратиться к специалистам ДОКТОР КЛЮЧ.
Узнайте, сколько киловатт электричества выделено на дом/квартиру. В некоторых случаях невозможно докупить и получить больше кВт, чем предусмотрено изначально, и вам их элементарно может не хватить. В Италии и Швейцарии есть такая вещь как «сarta energetica» – «энергетический паспорт», в котором расписано, как именно вы можете распределять выданные вам киловатты.
Например, один из наших объектов в Швейцарии, вилла ~260м2, имела 27Квт, что более чем достаточно для данного дома. Но в нашем случае оказалось, что на систему кондиционирования отведено только 2 кВт, а это, в лучшем случае, один внешний блок на 1-2 сплита. При таком распределении система центрального кондиционирования отпадает (тут потребовалось бы минимум 5кВт), и собственник будет вынужден из 250 метров выбрать всего 2 комнаты, в которых будет прохладно. Мы нашли альтернативное решение – систему принудительной вентиляции с охлаждением воздуха. Возможны и другие решения, но все они полулегальные.
Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.
| Внешний вид квартиры по фото | |
| Это хорошо | Это плохо |
|
|
Что взять с собой на осмотр квартиры?
Для того чтобы быть во всеоружии на осмотре квартиры, возьмите с собой не только ручку и блокнот, но и фонарик. Это поможет вам осмотреть темные углы и увидеть то, что продавец, возможно, захочет скрыть.
Также сразу настройте себя на то, что вы — покупатель, а покупка квартиры — это немалые расходы. Вы имеете право спрашивать у продавца все, что для вас покажется важным. Не стоит стесняться показаться излишне любопытным.
Если при осмотре присутствует и риэлтор, и продавец, постарайтесь узнать как можно больше информации из разных источников. Не исключено, что риэлтор постарается приукрасить достоинства недвижимости.
Вы покупаете квартиру в первый раз или чувствуете, что не сможете разобраться со всеми тонкостями при оформлении документов самостоятельно? В таком случае, лучше воспользоваться услугами риэлтора.
Как подготовиться к осмотру
Осмотр состояния квартиры перед ее покупкой должен проводить эксперт, специализирующийся в сфере эксплуатации фонда и инженерных сетей в многоквартирных домах. Услуги таких специалистов стоят недешево, но эти затраты оправдывают себя в случае, если продавец квартиры умышленно скрывает фактические данные о ее состоянии.
Однако, если услуги такого специалиста вам недоступны, провести осмотр квартиры можно самостоятельно, но к этой процедуре необходимо тщательно подготовиться, изучив:
- информацию о средних и предельных сроках эксплуатации внутриквартирных и внутридомовых инженерных коммуникаций;
- информацию о правилах и технических требований к внутриквартирной перепланировке;
- информацию о сроках, правилах эксплуатации и поверке оборудования и внутриквартирных приборов учета;
- информацию о техническом состоянии внутридомового оборудования (лифтов, мусоропроводов, вентиляционных шахт, кровли).
Что нужно знать о квартире перед ее осмотром
Перед началом осмотра нужно изучить документацию по ней:
- техпаспорт
- выдается БТИ собственнику, и позволяет установить основные данные о квартире:
- фактическую площадь квартиры в целом и каждого ее помещения, включая технические, отдельно,
- утвержденную планировку квартиры,
- согласованное количество и фактическое наличие окон и балконов;
- выдается БТИ собственнику, и позволяет установить основные данные о квартире:
- паспорта на оборудование, установленное в квартире:
- бойлер,
- газовую или электроплиту,
- колонку;
- паспорта на установленные приборы учета – счетчики на воду, свет, газ.
Не лишним будет изучить информацию о жилом доме в целом. Получить ее можно в управляющей компании, ЖЭС, председателя ТСЖ или ЖСПК. Особое внимание при этом следует уделить:
- дате ввода дома в эксплуатацию;
- дате проведения последнего капитального ремонта дома;
- актам проверки технического состояния системы отопления, газовой сети, сети электро- водоснабжения и водоотведения.
Общая информация о доме
Перед тем как ехать смотреть дом изнутри, нужно проанализировать информацию о нём. Возможно, уже на этой стадии придется отбросить какой-то вариант.
Важно узнать, когда был построен дом и когда был последний капремонт, стоит ли он в списке на реновацию. А то вдруг его планируют сносить в ближайшее время или наоборот хотят проводить муниципальный капитальный ремонт с отделкой подъездов, дверей и двора.
Тип дома также скажет о многом: в панельных надо быть готовым к тому, что будут слышны и соседи с пианино, и дети с кубиками и машинками. В квартирах сложно сделать перепланировку, а оригинальная не всем подходит, да и может надоесть со временем.
Вместо «панелек» лучше выбирать кирпичные или монолитные дома. Звукоизоляция у них лучше, климат зимой и весной нормальный. Стоимость квартир в таких домах чуть выше, чем в панельных.
К слову, сразу можно оценить и соседние дома. Если они новые, то в ближайшие десять-двадцать лет вы не будете смотреть на внезапно развернувшуюся под окнами стройку с характерными звуками и хлопьями летящей пыли.