В каком случае опасно покупать приватизированную квартиру?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каком случае опасно покупать приватизированную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».

Риск 2. Наличие скрытых собственников

По ее словам, такие скрытые собственники могут начать требовать свою долю уже у нового владельца. Обычно подобные ситуации решаются в суде: старый собственник получает свою долю или стороны заключают соглашение о выплате компенсации за долю.

Сюда же относятся так называемые «мертвые души», добавил президент Международной коллегии адвокатов Москвы «Почуев, Зельгин и Партнеры» Александр Почуев. Речь идет о лицах, которые исторически проживали в квартире до ее приватизации, но потеряли с ней правовую связь — фактически выехали по разным причинам. Например, это могут быть лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы на момент приватизации. «Такие лица могут объявиться после сделки с требованием о вселении в квартиру на праве бессрочного пользования, поскольку их права были или нарушены, или вообще не получен отказ от участия в приватизации», — отметил он.

В итоге дело будут разбирать в суде. По словам адвоката, суд выяснит все обстоятельства и причины, почему человек не реализовал свое право на бессрочное пользование и приватизацию. Иногда решение принимается в пользу старого владельца.

Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.

Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:

1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.

Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).

Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.

Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.

2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.

Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.

3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.

Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.

Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.

К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.

Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.

Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.

Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.

4. Выписка из финансового лицевого счета.

Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.

Можно ли купить неприватизированное жилье

Согласно законодательству, продажа неприватизированного муниципального жилья невозможна по очевидной причине – проживающие в нём граждане не будут являться его хозяевами, не будут иметь права владения им, а значит и передать их не смогут.

Но не всё так просто, и при посредстве определённых схем «купить» это жильё можно, но мы поставили кавычки именно потому, что это не совсем обычная покупка, и далеко не факт, что её удастся осуществить. В теории можно договориться о том, что «продавец» выписывается из квартиры и прописывает в неё «покупателя». Таким образом, хотя официально никакой сделки купли-продажи не произойдёт, право на приватизацию, если применительно к данной квартире она вообще возможна, получит уже другой гражданин, и после того, как он этим правом воспользуется, за ним будут закреплены права собственности.

Такую схему сложно реализовать: скорее всего, приватизация окажется невозможной, и местная администрация подаст иск о признании прописавшегося неприобретшим право на жильё.

Потому куда проще будет всё же приватизировать квартиру, а уже затем продавать её – проблема может заключаться лишь в том, что продавец не желает использовать своё право на приватизацию, а покупатель готов сделать это в обмен на сниженную цену. Тогда такая сделка может иметь смысл, но надо осознавать, что риск при её осуществлении куда выше, потому что она может рассматриваться законодательством как мнимая, а значит, существует риск её отмены в будущем.

Подытоживая: покупка неприватизированного жилья имеет столько оговорок, что её можно считать практически невозможной.

1. Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
2. Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
3. Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
4. Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
5. При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
6. Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
7. Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
8. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей для каждой из долей.
9. Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.

Можно ли купить неприватизированное жилье

Согласно законодательству, продажа неприватизированного муниципального жилья невозможна по очевидной причине – проживающие в нём граждане не будут являться его хозяевами, не будут иметь права владения им, а значит и передать их не смогут.

Но не всё так просто, и при посредстве определённых схем «купить» это жильё можно, но мы поставили кавычки именно потому, что это не совсем обычная покупка, и далеко не факт, что её удастся осуществить. В теории можно договориться о том, что «продавец» выписывается из квартиры и прописывает в неё «покупателя». Таким образом, хотя официально никакой сделки купли-продажи не произойдёт, право на приватизацию, если применительно к данной квартире она вообще возможна, получит уже другой гражданин, и после того, как он этим правом воспользуется, за ним будут закреплены права собственности.

Такую схему сложно реализовать: скорее всего, приватизация окажется невозможной, и местная администрация подаст иск о признании прописавшегося неприобретшим право на жильё.

Потому куда проще будет всё же приватизировать квартиру, а уже затем продавать её – проблема может заключаться лишь в том, что продавец не желает использовать своё право на приватизацию, а покупатель готов сделать это в обмен на сниженную цену. Тогда такая сделка может иметь смысл, но надо осознавать, что риск при её осуществлении куда выше, потому что она может рассматриваться законодательством как мнимая, а значит, существует риск её отмены в будущем.

Подытоживая: покупка неприватизированного жилья имеет столько оговорок, что её можно считать практически невозможной.

Обычно регистрации перехода прав в Росреестре достаточно составить договор и поставить на него подпись обоих участников сделки, тем более что они должны будут присутствовать и при подаче документов на регистрацию – и этого хватает, чтобы подтвердить их согласие. Но не всегда этого оказывается достаточно – иногда требуется, чтобы соглашение было заверено нотариусом.

Случаи, когда необходим нотариус

Без участия нотариуса не будут приниматься в Росреестре договоры:

• По продаже доли.
• Если продавцом выступает несовершеннолетний. Если ему от 14-18 лет, то он должен будет участвовать в сделке лично, если младше – вместо него подпись ставят родители либо опекуны, и понадобится получить согласие от органов опеки и попечительства.
• Если квартирой владеет ограниченно дееспособный или недееспособный гражданин. При полной недееспособности его интересы в сделке будет представлять опекун, при ограниченной – он сам, но потребуется письменное согласие от попечителя.

1. Если живете в квартире по договору социального найма, сравните плюсы и минусы приватизации вашей квартиры.
2. Если приватизировать квартиру выгоднее, чем оставаться просто нанимателем, выясните, не входит ли она в перечень жилья, не подлежащего приватизации.
3. Если квартиру можно приватизировать, определитесь, кто из зарегистрированных и проживающих в ней членов семьи будет участвовать в приватизации. Несовершеннолетних детей нужно включить обязательно или получить разрешение органа опеки и попечительства на приватизацию без них.
4. Выясните точный перечень документов в вашем муниципалитете, соберите их по списку и пройдите всю процедуру.
5. Не забудьте, что после того как вы станете собственником жилья, появится обязанность платить налог на имущество.

Оформление жилья в собственность

Приватизировать квартиру можно в любое время как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами специалистов.

Обращение за помощью к третьим лицам будет стоить определённых средств, но в этом случае весь процесс гарантированно пройдёт быстрее и не вызовет каких-либо дополнительных сложностей, которые могут возникнуть при самостоятельной приватизации.

Самостоятельная приватизация потребует сбора большого количества документов, которые необходимо будет предоставить для того чтобы процесс мог начаться.

Также есть шанс, что потребуется обратиться в архив, для получения выписки о предыдущем месте жительства. Это возможно в том случае, если будущий собственник проживал в другом городе до 1991 года.

Помимо этого потребуется письменное согласие всех людей, прописанных в приватизируемой квартире.

Покупка приватизированной квартиры

Итак, как купить неприватизированную квартиру и на что при этом обращать внимание? Приобретение жилья по договору купли-продажи, разумеется, является более весомым, с правовой точки зрения, основанием для владения жильём, нежели сама приватизация. Факт приватизации приобретаемой квартиры никоим образом не влияет на перечень правомочий собственника, обозначенных Конституцией и законами Российской Федерации.
Рекомендуем ознакомиться:

Отказ от доли в приватизированной квартире

Приватизация согласно гражданскому законодательству является основанием для возникновения права собственности. То есть, покупатель фактически приобретает квартиру, находящуюся в частной собственности.

Однако стоит обратить внимание на некоторые особенности приватизированной квартиры:

• необходимо убедиться в том, завершена ли процедура приватизации и зарегистрировано ли право собственности в установленном законом порядке;
• правомочно ли продающее квартиру лицо на распоряжение жильём в полной мере и в отношении всего жилья;
• находится квартира в индивидуальной собственности или в общей, долевой собственности;
• есть ли согласие всех зарегистрированных лиц на продажу квартиры;
• учтены ли интересы несовершеннолетних и недееспособных участников приватизации.

Вся суть приватизированной квартиры в отличие от купленной заключается в том, что она изначально приобретается при участии членов одной семьи и соответственно является объектом долевой собственности со всеми вытекающими последствиями.

Согласно правилам гражданского законодательства, а также нормам Жилищного кодекса, право собственности на приватизированную квартиру имеет следующие особенности:

• каждый член семьи, проживающий в приватизированной, квартире имеет право собственности в равной степени с долями остальных;
• продажа квартиры возможна как целиком, так и по долям;
• продажа жилья целиком невозможна без согласия всех совладельцев;
• интересы несовершеннолетних и недееспособных совладельцев представляются их родителями, опекунами и попечителями, а также уполномоченными органами.

Правомочие контрагента на продажу квартиры является важным аспектом. Ведь, если при продаже будут нарушены интересы хотя бы одного из участников приватизации, то это послужит основанием для признания договора о продаже недействительным. Приобретающий человек должен учитывать указанные аспекты.

На что нужно обратить внимание?

Все аспекты и факты, на которые нужно обратить внимание при покупке приватизированного жилья, можно условно подразделить на допустимые законом и на мошеннические действия.

С точки зрения допустимых законом обстоятельств нужно в первую очередь установить следующие факторы:

• наличие проживающих в данном жилище несовершеннолетних лиц;
• факт общей или долевой собственности;
• наличие супругов собственников, в том числе и бывших;
• наличие лиц, которые согласно законодательству обладают правом пользования жильём.

Можно ли приобрести такую квартиру? При наличии одного из вышеуказанных факторов рекомендуется отказаться от покупки такого жилья. Решением может стать устранения каждой проблемы в отдельности, что без участия профессионального юриста представляется крайне сложным делом.

Чтобы проверить сделку на факт наличия мошеннических действий следует обратить внимание на следующие факторы:

• соответствуют ли данные продавца данным того лица, которое указано в выписке из кадастра в качестве собственника;
• есть ли согласие супруга или супруги продавца, если он находится (или даже находился) в браке;
• паспорт продавца не должен содержать помарок или исправлений;
• документы на объект недвижимости должны быть подлинными, а исправления или дополнения должны быть заверены нотариусом либо уполномоченным государственным органом.

Даже не стоит думать о том, можно ли связываться при наличии подозрений. В любом случае поддержка профессионалов не будет лишней. Ведь на сегодняшний день очень часто встречаются случаи мошенничества с недвижимость, когда одно и то же жильё продают нескольким лицам.

Изменения в законодательстве

В законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 от 1991 года действительно не было положений, которые бы обязывали включать несовершеннолетних детей в число собственников.

В 1994 году были внесены соответствующие изменения в этот закон, однако с 1991-го по 1994 год достаточно большое количество квартир было приватизировано, при этом несовершеннолетние дети, прописанные в них, не участвовали в приватизации.

Верховный Суд РФ уже достаточно давно по этому поводу разъяснил, что, несмотря на то что закон изменился только в 1994 году, права детей все равно нельзя нарушать, и если дети были прописаны в квартире, но при этом не участвовали в приватизации, за ними сохраняется право на то, чтобы признать сделку недействительной в этой части и признать за собой право собственности на долю в этой квартире.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Приватизации подлежит лишь государственное имущество. Поэтому если квартира была получена по договору социального найма и находится в собственности города, то у человека возникает право на ее приватизацию по своему усмотрению.

При покупке жилья на вторичном рынке в приватизации нет необходимости, если Вы купили квартиру за деньги и был заключен договор купли-продажи, на основании которого Вы уже являетесь собственником.

Стоит напомнить, что правом на приватизацию можно воспользоваться лишь один раз. Но оно необходимо, если Вы планируете продавать или обменивать Вашу собственность или же передавать ее в наследство. В приватизации есть и свои минусы: так, собственник обязан платить ежегодный налог на недвижимость, а плата за коммунальные услуги будет значительно выше.

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Как выкупить комнату у муниципалитета?

«Подводные камни» покупки приватизированной квартиры

В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?

Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны. Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации — недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.

Районный суд

Евгений — член кооператива. Договор на строительство жилья не расторгнут, паевой взнос Евгений выплатил в полном объеме. Поэтому спорную квартиру надо отдать ему, а договор с Татьяной признать недействительным. Она занимает квартиру незаконно и должна съехать.

Краевой суд

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи одной и той же квартиры, прав покупатель, которому передали имущество. Всем другим надо возместить убытки. Квартиру по документам передали Евгению: он платил взносы, контролировал строительство, заключил дополнительное соглашение, участвовал в общих собраниях кооператива. Продажа квартиры Татьяне — злоупотребление правом, поэтому ее договор с кооперативом — ничтожный, а сама Татьяна — недобросовестный приобретатель.

Верховный суд

Суды всё напутали. Фактически квартиру передали Татьяне: она сделала там ремонт и живет. Пусть по документам Татьяна не собственник, но закон дает ей право защищать свои владения даже против собственника. Дело надо пересмотреть.

Евгений и Татьяна пострадали из-за того, что договор с кооперативом на покупку пая не регистрируется в Росреестре. Кооператив сам ведет реестр пайщиков и распределяет помещения между теми, кто уплатил взносы. Поэтому он смог продать одну квартиру нескольким покупателям и до поры этого никто не заметил.

Но это не все проблемы кооперативов. Евгению пришлось платить дополнительные взносы, и кооператив имел право их требовать. Он оплачивает стройку деньгами, которые берет у пайщиков. Если застройщик просит больше денег, кооперативу приходится требовать их у пайщиков: иначе его ликвидируют, а стройку заморозят. Поэтому в начале стройки неизвестно, сколько точно будет стоить квартира.

Просто отдать деньги и ждать квартиру тоже не получится. Чтобы защитить свои права, приходится проверять все договоры, соглашения и учредительные документы кооператива, условия и график внесения паевых взносов, реестр пайщиков, проектную документацию. Нужно проверять, как идет строительство, и участвовать в собраниях пайщиков: по-другому повлиять на застройщика не получится. Это большая работа, и без юриста очень легко что-то упустить.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество приватизации – возможность бесплатно оформить права собственности на недвижимость и распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, собственники квартиры наделены правом:

Передавать квартиру по наследству. Приватизированная квартира может быть передана по наследству и включена в завещание. Для того чтобы вступить в наследство, наследникам не нужно будет доказывать наличие родственных связей с наследодателем и факт совместного проживания с ним в одной квартире. Что касается неприватизированной квартиры, то она не передается по наследству. Но это не означает, что родственники ответственного нанимателя будут выселены из квартиры: они продолжат проживать в квартире, а один из родственников может переоформить договор социального найма на себя. Проживать в квартире смогут только те родственники, которые были зарегистрированы в ней на дату смерти нанимателя. Неприватизированная квартира может передаваться по наследству в случае, если гражданин собрал все документы, подал заявление на приватизацию и умер перед оформлением договора. Если никто из жильцов не проживал в квартире на момент смерти квартиросъемщика, то она перейдет к государству (на основании ч. 5 ст. 83 Жилищного кодекса)

Поэтому так важно, чтобы кто-то из жильцов был прописан в квартире. Прописать в квартире новых жильцов. В квартире в собственности можно зарегистрировать кого угодно по усмотрению собственников

В неприватизированной квартире на регистрацию супругов, родителей, совершеннолетних детей нужно получать согласие других членов семьи. На регистрацию других граждан можно получить согласие от проживающих и муниципалитета. Муниципалитет проверит при этом соблюдение учетной нормы площади на 1 человека: например, в Краснодаре – это 10 кв. м, в Санкт-Петербурге – 9 кв. м и пр. Исключение составляют только несовершеннолетние дети: их можно зарегистрировать без каких-либо дополнительных разрешений. Продать, подарить, передать в залог или обменять, сдать в аренду. Неприватизированной квартирой нельзя распоряжаться по своему усмотрению, а ее передача в аренду может стать формальным поводом для отказа в продлении договора социального найма. Сделать в квартире перепланировку, перевести ее в нежилое помещение. Так, собственник вправе проводить перепланировку в тот момент, когда он сам пожелает. В отношении муниципального жилья предварительно нужно получить согласие от фактического собственника (государства или муниципалитета). А перевод квартиры в нежилое помещение фактически невозможен.

Приватизация квартиры позволит уменьшить размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Данная компенсация выплачивается жильцами социальных квартир ежемесячно в виде дополнения к квартплате (размер такой платы в Москве составляет около 1100 р. в месяц). Хотя за квартиру в собственности предстоит платить налог, но его размер гораздо меньше суммы компенсации за пользование социальным жильем.

Что касается покупки приватизированной квартиры, то новый владелец получает все те же преимущества, которые были у прежнего собственниках.

После покупки он может сдать, подарить эту квартиру, продать ее повторно и т.д.

Покупка приватизированной квартиры избавляет от необходимости выполнения приватизации самостоятельно, что позволяет сэкономить деньги и время.

Продать такое жилье в будущем будет намного легче. Покупка подобной квартиры дает более благоприятные перспективы в старости. При желании пожилой владелец приватизированной квартиры может представить ее в качестве вклада при подписании договора ренты либо же переселения в хороший приют для престарелых.

Довольно часто людей не устраивает стандартная планировка квартиры и при покупке нового жилья они намереваются внести в нее изменения. Сделать это в неприватизированной квартире нельзя.

Покупка приватизированной квартиры является гарантией того, что ее собственник не окажется на улице даже при наличии серьезных долгов за коммунальные услуги.

Никто не имеет права выселять владельца с принадлежащих ему квадратных метров без предоставления альтернативного жилья и оплаты соответствующих расходов.

Владелец приватизированной квартиры не останется без крыши над головой и в том случае, если дом будут сносить. В таких ситуациях по закону владельцу должно быть предоставлено жилье с аналогичными или лучшими условиями для проживания, либо сделана компенсация в размере, соответствующем рыночной стоимости принадлежащей ему квартиры.

Похожие записи:

• Заболевания глаз и служба в армии
• В какие регионы РФ можно вселиться по Программе переселения соотечественников
• Брачный договор и долги: как супругам их выплачивать