Как выйти из ипотеки при разводе?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выйти из ипотеки при разводе?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Варианты раздела по соглашению
Практика доказала эффективность нескольких сценариев:
- выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
- поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
- самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
- переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Рефинансирование при расторжении брака
Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.
О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.
Имущество, приобретенное до вступления в брак
Человек до брака может иметь в собственности машину, квартиру, частный дом или иное имущество, которое он купил, выиграл, ему подарили или оно досталось по наследству.
Законом установлено, что такое имущество после вступления в брак не будет входить в состав совместной собственности супругов, а останется в единоличном владении, если иное не установлено заключенным между супругами договором.
Исключение: если один из супругов произведет за свой счет неотделимые улучшения собственного имущества другого супруга (например, косметический или капитальный ремонт), то это имущество может стать совместно нажитым и подлежащим разделу.
Обратите внимание: если имущество приобретено до брака на кредитные денежные средства одного из супругов, а в период брака погашение этого кредита осуществлялось обоими супругами, это имущество также не подлежит разделу между супругами. Однако законодательство предоставляет право требования возмещения денежных средств, уплаченных по кредиту, в случае развода.
Случаи, при которых имущество, приобретенное в браке, остается в собственности у одного из супругов:
- получение такого имущества в дар;
- получение в порядке наследования.
Таким образом, один из супругов, приобретший собственность до вступления в брак, может ее продать, подарить, сдавать в аренду без согласия на это супруга. При этом доходы, полученные от распоряжения таким имуществом, будут также находиться в единоличной собственности супруга.
Соглашение о разделе имущества и брачный договор
Брачный договор заключают при вступлении в брак или в любое другое время после его регистрации. Начало действия такого договора начинается с момента заключения брака. Договором супруги устанавливают права и обязательства, которые касаются вопросов, связанных с имущественными отношениями супругов.
Особенности брачного договора:
- обязательная письменная нотариальная форма;
- расторжение брачного договора возможно в любой момент брака, при этом односторонний отказ от исполнения пунктов договора возможен только в судебном порядке;
- может быть предусмотрен ограниченный срок действия;
- положения договора не должны ограничивать права супругов.
Также между супругами может быть заключено соглашение о разделе имущества, которое также заключается в обязательной письменной нотариальной форме. Оно отличается от брачного договора тем, что может быть заключено в период брака или после его расторжения и распространяет свое действие только на имеющиеся имущество.
Судебный раздел ипотечной квартиры
34 статья Семейного кодекса РФ определяет нажитое совместно в браке имущество совместной собственностью, подлежащей равному делению между супругами при расторжении брака. При этом долги также подлежат равному разделению. Но суд вправе учесть обстоятельства, оказывающие влияние на распределение долей в недвижимости – к примеру, при подтвержденном внесении одним супругом большего вклада при покупке квартиры, суд может присудить данному супругу более значительную долю в жилье.
Также суды учитывают совпадение оформленного права собственности (титульное владение) и единоличного статуса ипотечного заемщика одного из супругов – в этом случае квартира останется полной собственностью титульного владельца и заемщика ипотечного кредита.
Если одна из сторон развода сможет доказать факт выплаты какой-либо части ипотеки из личных средств (наследство, подарок), то при судебном разделе имущества доля в квартире для данного супруга будет увеличена пропорционально внесенном вкладу.
Является ли ипотечная квартира совместным имуществом супругов?
Да, если ипотека оформлена во время брака, такая квартира считается совместно нажитым имуществом. По общему правилу вся недвижимость, которая приобретена супругами во время брака за счет семейных доходов, находится в их совместной собственности. Это же правило распространяется и на долговые обязательства супругов.
Что делать, если был оформлен брачный договор?
При наличии брачного договора имущество будет разделено согласно его условиям. Поэтому при подготовке этого документа важно прописать порядок распределения долгов супругов в случае развода.
Важно: если супруги сначала взяли ипотеку, а потом заключили брачный договор, они обязаны поставить банк в известность о наличии брачного договора. Если этого не сделать, то банк сможет потребовать возврата денег без учета условий брачного договора.
Способы раздела ипотечной квартиры
Решившие разделить ипотеку и купленную с ее привлечением квартиру могут выбрать два основных способа раздела совместно нажитого имущества.
| № п/п | Способы | Комментарии |
|---|---|---|
| 1 | Добровольный | Если понимание в семье еще не окончательно утеряно, пусть даже и при официальном разводе, супруги (или уже бывшие супруги) могут сами оговорить все нюансы раздела имущества, ипотеки и прочих долгов. Для этого составляется соглашение о разделе имущества, где прописываются все условия. Соглашение заверяется нотариально. |
| 2 | Судебный | Когда достичь согласия по ключевым условиям нельзя, любой из супругов (бывших супругов) вправе подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры. Да, это чревато дополнительными судебными издержками и отнюдь не быстро, но других вариантов нет. |
Раздел в судебном порядке
Если во время бракоразводного процесса супруги не могут мирно решить проблемы раздела активов и долгов, можно подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры после развода.
В исковом заявлении заявитель должен указать предмет и обстоятельства спорного вопроса:
- Когда была приобретена квартира.
- На кого из супругов оформлен ипотечный договор, кто выступает поручителем.
- Из каких денежных средств погашался долг по ипотеке.
- Как истец желает разделить недвижимость.
Необходимые документы
Начинать решение любых имущественных вопросов необходимо с установления обстоятельств, касающихся судьбы данного имущества. При разделе квартиры необходимо собрать и проанализировать следующие документы:
- кредитный договор и документы, подтверждающие внесение кредитных платежей;
- договор купли-продажи и документы, подтверждающие оплату по договору;
- документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН — получить ее можно в Управлении Росреестра через многофункциональный центр). До 2016 года выдавались свидетельства о праве собственности, но сейчас силу официального документа имеет только выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
- свидетельство о заключении брака;
- свидетельство о рождении детей;
- свидетельство о расторжении брака или решение суда о расторжении брака;
- брачный договор, если он составлялся.
В каждом конкретном случае могут потребоваться дополнительные документы, но для определения основных вариантов раздела квартиры и ипотечного кредита достаточно будет собрать документы из вышеприведенного перечня.
Раздел кредитного долга между супругами
После распада семьи вместе с вопросом раздела квартиры в 2023 году остро встает вопрос раздела совместных догов, в том числе – кредитного ипотечного долга. Хочется того или нет, но ипотекой при разводе придется заниматься, чтобы не лишиться жилья и не увеличивать, как снежный ком, проценты и неустойки.
Если заемщиком выступал один из бывших супругов, то зачастую он заинтересован в разделе кредитного бремени. Банки почти всегда отказывают в изменении условий кредитного договора и в изменении состава заемщиков. Казалось бы, по правилу ст. 38, 39 Семейного кодекса РФ долги должны делиться поровну, в том числе и ипотечный кредит. Как из всякого правила бывают исключения, так и в данном случае суды сохраняют кредитный договор в неизменном виде, указывая, что изменение условий договора существенно повлияет на права третьего лица – банка. Однако, за заемщиком сохраняется право взыскать с бывшего супруга половину уплаченных им после расторжения брака платежей.
Переоформление ипотеки на другого супруга при разводе
Наиболее рациональным решением проблемы является переоформление ипотечного займа на одного из супружеской четы. Тогда все долговые обязательства и квартира переходят целиком первому, а второй получает денежную компенсацию. Размер компенсационной выплаты обговаривается между супругами (обычно это половина уже уплаченной суммы по кредиту). Только после этого последний не может уже претендовать на часть квартиры после развода.
Подобные действия возможны только в том случае, если кредитор не против. Сама процедура переоформления носит формальный характер для банка. В договоре меняется солидарная ответственность супругов на индивидуальную и погашение займа происходит дальше.
Как необходимо действовать во время переоформления ипотеки на другого супруга при разводе:
- Первым делом следует убедиться, что супруг, на которого планируется переоформить кредит, отвечает требованиям банка к заемщикам.
- Получить согласие от кредитной организации.
- Собрать необходимый пакет документов.
- После положительного ответа и переоформления ипотечного займа следует заново зарегистрировать квартиру в Росеестре из-за смены владельца.
В подобном случае еще потребуется вновь оформить страховку. Некоторые банки за смену условий в договорном соглашении ипотеки берут комиссию около 1% от суммы задолженности.
Какие нужны документы:
- заявление о желании переоформить кредит на одного из пары;
- паспорта;
- свидетельство о прекращении брачного союза;
- бумаги, касающиеся детей и выплаты алиментов.
Варианты раздела квартиры, приобретённой в ипотеку
Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:
- Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
- Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
- Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.
Раздел долевого участия при ипотеке
Самой большой проблемой при разделе совместного имущества является раздел договора долевого участия. Особенно, если для его оплаты получался ипотечный кредит, и оба договора оформлены только на одного из супругов. Дело в том права собственности на ипотечную квартиру у этого супруга нет. Оно возникнет только после завершения строительства. На момент развода есть только право требовать передачи этой квартиры. Поэтому суд в зависимости от конкретной ситуации примет одно из следующих решений:
- Оставит все права по договору долевого участия одному из супругов. При этом за ним останутся и обязанности по погашению кредита. Второму супругу в этом случае присуждается денежная компенсация.
- Примет решение о том, что второй супруг имеет право на выделение ему доли в квартире после ввода дома в эксплуатацию. Но тогда и кредит оба супруга должны будут продолжать выплачивать в равных долях.